上诉人（原审原告）张某，女，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人杨某某，男，X年X月X日出生，住（略）。
被上诉人（原审被告）鲁某，男，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人白晓宏，河南国基律师事务所律师。
被上诉人李某，男，X年X月X日出生，住（略）。
上诉人张某因与被上诉人鲁某、李某买卖合同纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2009）开民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010年3月9日公开开庭审理了本案。上诉人张某及其委托代理人杨某某、被上诉人鲁某及其委托代理人白晓宏、被上诉人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：一、张某和李某系夫妻关系，同为河南矿业建设集团有限责任公司职员，1999年双方购得位于郑州经济技术开发区X路经开第六大街X号院X号楼X单元X号的单位集资房一套。二、2004年7月18日，李某与鲁某及其代理人赵法纯签订《合同》一份，约定因李某急需用钱鲁某急需住房，双方在自愿协商基础上达成如下协议：1、李某房屋面积83，因目前房产证尚在办理之中，待以后李某拿到房产证(甲方有100%产权)，符合上市条件后，将房屋按政策规定转让给鲁某。2、李某房屋价格分两部分计算：第一部分x元整，第二部分矿业公司要求缴纳的剩余房款（多建的3），以矿业公司出具的手续为准。其中第一部分房款在合同签订时，鲁某一次性支付给李某；第二部分待矿业公司要求缴纳后，由鲁某一个月内为李某补齐。3、如果鲁某不按上款规定补齐第二部分房款（直接交给李某），则产权仍归李某，同时，鲁某每月需支付400元房租。4、李某拿到房产证后一到两个月内为鲁某过户，否则，李某违约，罚一万元…7、本合同签字之日起生效。李某签名，电话：x、x。鲁某及代理人赵法纯签名，电话：x。李某的两个联系电话中有一个是张某的电话号码。合同签订当日，鲁某将合同约定的第一部分房款交给了李某，李某为其出具“今收到鲁某人民币柒万捌千陆百伍拾元整（x元）”的收条一份。2005年5月19日，鲁某通过其爱人常军花的中国银行卡帐户转款6136元到李某的中国银行卡帐户。三、鲁某自2004年6月至今在该争议房屋中居住。
原审法院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。李某与鲁某所签订的房屋买卖合同，系当事人的真实意思表示，张某所称该合同签订时李某未与其协商征得其同意，其不知情，因合同中有张某的联系方式，鲁某有理由相信出售该房屋是其夫妻共同的决定。作为该房屋的共有人，自2004年7月起，长时间没有收取房租，与张某所称将房屋租予鲁某的事实相矛盾。张某诉称李某以不合理的低价将该房屋出售给鲁某，但未提供相关证据佐证，其诉称理由不能成立。鲁某已按约全面履行了合同义务，且自2004年6月入住该房屋至今。李某虽辩称第二部分房款鲁某没有按合同约定全额支付，但自鲁某2005年5月第二次付款至今，李某无证据证明其期间向鲁某主张过权利，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有决定权。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有人有权向无处分权人请求赔偿损失。鲁某已实际占有、使用该房屋，并交付了房款，其取得是善意的，应受法律保护，故其辩称该房屋买卖合同合法有效理由成立，予以支持。鲁某辩称张某起诉已超过法律保护的两年诉讼时效，因本案是确认之诉，合同无效即自始无效，不存在超过诉讼时效的问题，故鲁某的该项辩称理由不能成立。综上，张某请求确认鲁某、李某2004年7月18日所签订的房屋买卖合同无效的证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回张某的诉讼请求。案件受理费一千七百六十六元，由张某负担。
张某不服原审判决，向本院上诉称：一、一审法院认定事实错误。首先，对鲁某和李某签订的房屋买卖合同，我本人确实不知情，更不可能认可，所以该合同为无效合同。其次，对于长时间没有收取房租的问题，是因为我一直住在外地，房租的收取一直由李某负责，我并不过问。再次，2004年郑州的住宅类商品房均价为2595元/平方,而鲁某支付的价款为917.75元/平方，低于成本价920元，符合以不合理的低价将房屋出售的条件。最后，鲁某不符合善意第三人的条件，其不能证明他征得过我本人的同意。二、一审法院适用法律法律法规错误。鲁某不符合《物权法》第106条的规定；另外，合同是否有效应根据《合同法》进行判别等。请求撤销原判，判决合同无效，并由鲁某和李某承担全部诉讼费用。
李某称：首先，张某不同意买房后，我已经及时并多次告知了鲁某及其代理人赵法纯。其次，第二部分房款应交纳x.80元，而鲁某却只交6136元，违约在先。最后，对于房租的收取，我只需从鲁某已付的房款中扣除即可。
鲁某辩称：一、张某称对我和李某签订的房屋买卖合同不知情不是事实，合同签订后，我电话告知了张某，张某在上诉状中亦认可2005年5月知道李某将房卖与我。二、张某称李某以低于成本价920元不合理的低价将房屋出售给我，亦与事实不符。我根据李某要求，共付款x元，房子的建筑面积是83，均价1009.36元，我已交齐房款，没有违约行为等，请求维持原判。
本院经审理查明：一、郑房权证字第x号显示，李某出售房屋的性质是房改房，建筑面积86.93，套内建筑面积76.43，产权所有人为李某(无共有人)。二、2005年5月，张某通过同事知道李某将房卖与鲁某。三、2009年5月8日，鲁某起诉李某，要求履行房产过户手续并承担违约责任。同年8月26日，张某提起本案诉讼。其他事实与原审法院查明事实一致。
本院认为：鲁某和李某达成的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，鲁某按约分两次支付了全部房屋价款，已履行完合同的义务。鲁某从2004年7月8日第一次支付房款起已经实际占有、使用该房屋，期间并未交过租金。张某上诉称仅是将房屋出租给鲁某，由李某收取房租的理由，与张某2005年5月通过同事知道李某将房卖与鲁某及李某未收取房租的事实不符，本院不予支持。张某上诉称李某以低于成本价920元卖出，与鲁某支付x元、购得86.93房产的事实不符。李某辩称鲁某违约在先，但未提供有效证据予以佐证，本院不予认可。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。张某的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费1766元，由张某负担。
本判决为终审判决。
审判长任一鸣
审判员陈赞
审判员周国华
二О一О年三月十七日
书记员丁淳
