原告林某甲，男，1981年X月X日出生，汉族，住（略）。公民身份号码：x。

委托代理人张胜，福建亚太天正律师事务所律师。

被告福建L房地产综合服务有限公司，住所地福州市X区X路X号黎明大厦X单元。

法定代表人林某乙，总经理。

委托代理人陈某某，该公司员工。

被告薛某丙，男，1963年X月X日出生，汉族，住（略）。公民身份号码：（略）。

被告薛某丁，女，1988年X月X日出生，汉族，住（略）。公民身份号码：x。

委托代理人陈某祖，福建竞盛律师事务所律师。

原告林某甲诉被告福建L房地产综合服务有限公司（下称“L房产”）、薛某丙、薛某丁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年1月13日受理后，依法组成合议庭，于2011年2月12日、2011年5月5日公开开庭进行了审理。原告林某甲及其委托代理人张胜、被告L房产的委托代理人陈某某、被告薛某丙、薛某丁的委托代理人陈某祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告林某甲诉称：2010年6月1嬖敫挥姹Ω逞髂⒚Α逞啬腿蚓袈Ｂ莞兄步那焦蛏终樒X路X号兴元星辰（现名兴辰嘉园）9#楼X单元的房产签订房产买卖合同。同日，原告与被告L房产及被告薛某丙、薛某丁三方签订《交易服务合同》。该《交易服务合同》附件一第四条约定：“上述房产现存在户口，并已享受过外地购房落户优惠政策，甲（被告薛某丙、薛某丁）乙（原告林某甲）双方约定甲方预留上述房产户口保证金人民币贰万元整（￥x.00）在丙方（L房产）处，甲方应于2010年11月31日前将上述房产内的所有户口迁出，乙方应在甲方通知将户口迁出之起贰日内对此进行书面确认，在乙方确认后丙方将户口保证金退还甲方；若甲方违约，则该保证金作为违约金赔偿给乙方，赔偿后甲方还须将落在上述房产内的户口全部迁出；若甲方在2010年11月31日前已将户口迁出，则甲方不须预留户口保证金”。后被告薛某丙、薛某丁于2010年12月3日将上述房产内的户口迁出，其行为严重违背了合同的约定，构成违约，应当依合同约定承担违约责任。请求判令被告薛某丁、薛某丙承担违约责任支付原告违约金2万元；判令被告L房产立即将由其代管的户口保证金2万元交付原告。

被告L房产辩称：原告与被告薛某丙、薛某丁的房产交易在2010年8月26日已办妥房款支付和交房手续。2010年11月中旬和月底交易服务方的经办电话通知被告薛某丙、薛某丁将上述房产内户口迁出，被告薛某丙、薛某丁的代理人表示会在合同约定的时间内把户口迁出。2010年12月3日卖方通知交易服务方及买方上述房产内的户口已经迁出，并说明延期迁出的原因是由于卖方本人一直在国外直至2010年11月底才回国，且2010年11月恰逢全国人口普查影响到迁户口时间，希望得到买方的谅解。但买方认为卖方已违约，应按照合同约定赔偿2万元违约金。迟延迁出户口并非卖方故意所致，确有客观因素，且卖方在合同约定的期限届满后3天即将户口迁出。卖方的违约情节轻微不应承担全额赔偿金。

被告薛某丙、薛某丁辩称：《交易服务合同》附件一第四条约定的户口迁出时间“2010年11月31日”是笔误，双方约定的是“2010年12月31日前”，况且11月份本来就没有31日，因此双方约定的应当是12月31日。被告于12月3日将户口迁出并不构成违约，更不可能“严重违背合同约定”，请求驳回原告的诉讼请求。即便原告的行为构成违约，依房屋买卖合同的约定也只需按成交价款的每日万分之五计算承担违约金。

经审理查明：2010年6月1嬖敫挥姹Ω逞髂⒚Α逞啬腿蚓袈Ｂ莞兄步那焦蛏终樒X路X号兴元星辰（现名兴辰嘉园）9#楼X单元的房产签订《房产买卖合同》。《房屋买卖合同》第七条第三项约定“未按合同、双方约定的交易流程及合同相关附件的约定履行义务的，视为违约”；第八条第1项约定“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之五向守约方支付迟延履行违约金，该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行”。同日，原告与被告L房产及被告薛某丙、薛某丁三方签订《交易服务合同》，《交易服务合同》附件一中的第四条约定：“上述房产现存在户口，并已享受过外地购房落户优惠政策，甲（即被告薛某丙、薛某丁）乙（即原告）双方约定甲方预留上述房产户口保证金人民币贰万元整（￥x.00）在丙方处，甲方应于2010年11月31日前将上述房产内的所有户口迁出，乙方应在甲方通知将户口迁出之起贰日内对此进行书面确认，在乙方确认后丙方将户口保证金退还甲方；若甲方违约，则该保证金作为违约金赔偿给乙方，赔偿后甲方还须将落在上述房产内的户口全部迁出；若甲方在2010年11月31日前已将户口迁出，则甲方不须预留户口保证金”。2010年12月3日被告薛某丙、薛某丁将讼争房屋内的户口迁出。后双方对违约赔偿事宜协商未果，原告遂诉至本院。

上述事实，有当事人陈述，原告提供的《房产买卖合同》、《交易服务合同》及其附件一为证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。

综上事实，本院认为：原、被告订立的《房产买卖合同》、《交易服务合同》及其附件一系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的有关规定，应为合法有效之合同，双方当事人均应依约履行合同义务。被告薛某丙、薛某丁主张双方约定讼争房屋内的户口迁出时间为2010年12月31日，但两被告未就其该项主张举证，本院不予采纳。虽然2010年11月并无31日，但由于一年12个月中每月的天数不尽相同，人们容易将每月的最后一日误认为是31日，因此合同中约定的11月31日按常规理解应当为11月的最后一日即11月30日，而不应理解为12月31日。被告薛某丙、薛某丁未在11月30日之前将讼争房屋内的户口迁出，又不能证明其未按期履约系不可归责于被告的因素所致，故其行为已构成违约，应当承担违约责任。虽然被告迟延迁出户口已构成违约，但仅迟延三日，不致给原告造成损失，且原告也未就被告的违约行为给其造成的损失举证，被告薛某丙、薛某丁亦认为约定的2万元违约金过高，按每日万分之五计算其只需承担900元的违约金，故本院酌情予以降低。被告L房产本身在交易过程中并无违约行为，不承担责任，但其作为违约金的监管人应将其代管的违约金支付给原告。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告薛某丙、薛某丁应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告林某甲违约金6000元。

二、本判决第一条确定的违约金由被告福建L房地产综合服务有限公司从被告薛某丙、薛某丁交由其代管的2万元户口保证金中直接支付给原告林某甲。

三、驳回原告林某甲的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费300元，由被告薛某丙、薛某丁负担(已由原告代垫，待被告付款时迳付原告)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。

审判长x

审判员x

审判员x

二0一一年五月二十四日

书记员孙碧莲

附注：

主要法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

执行申请提示：

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计。