上诉人（原审被告）卫某某，男。
委托代理人马继海，河南金侨（略）事务所（略）。
被上诉人（原审原告）王某某，又名王X、王某国，男。
委托代理人李志勇，河南太华（略）事务所（略）。
上诉人卫某某因与被上诉人王某某租赁合同纠纷一案，王某某于2009年12月1日向沁阳市人民法院提起诉讼，请求：依法解除原、被告之间的房屋及场地租赁协议，责令卫某某腾出租赁的房屋及场地，支付2009年11月20日前的租金x.76元，2009年11月21日以后租金，每天51.51元计算至卫某某腾出租赁的房屋及场地时止。沁阳市人民法院于2010年6月30日作出（2010）沁民初字第X号民事判决，卫某某不服原判，于2010年7月15日提起上诉。本院于2010年7月21日受理后，依法组成合议庭，于2010年8月4日公开开庭审理了本案。上诉人卫某某及其委托代理人马继海、被上诉人王某某及其委托代理人李志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2002年9月4日，王某某、卫某某签订《占房协议》一份，约定：甲方代表：王某国，乙方代表：卫某某，双方达成如下协议：1、所占房屋从面粉厂配电室起到香玉舞厅止共计7间，每间壹仟元整合计人民币柒仟元整。2、7间房屋正前空地，南至马路界，乙方享有使用权。3、干一年，占一年，依我干，依我占，甲方不得以任何理由随意排挤、涨价。4、付款方式：占一年，给一年。5、如房子的主权发生争议，引发的一切后果由甲方负责。6、此协议一式两份，甲、乙双方各持一份，从签字之日起生效。双方签字。同日，双方又签订《占地占房协议》一份，约定：甲方代表：王某国，乙方代表：卫某某，双方达成如下协议：1、占地面积：西至磷肥厂路东树外1米，东至原面粉厂东墙齐，北至磷肥厂院墙（含7间房及以东地在内），南至原面粉厂后墙，西南角至黑成北墙。2、干一年，占一年，依我干，依我占，甲方不得以任何理由随意排挤、涨价。3、甲方保证按市场价供给乙方水电。4、乙方有权按修理厂所需要，在所租场地房屋搞基础设施建房。5、甲方有义务保证乙方东西两出路出入自由，如发生问题，后果由甲方承担。6、后场北屋共计7间，加上场地费，合计陆仟元整，付款方式：占一年给一年。7、场地院墙暂时由乙方出资建设，以后乙方走时，按建设时所付资金从场地费中扣除。8、如场地主权发生争议，引发的一切后果由甲方负责。9、此协议一式两份，甲、乙双方各持一份，从签字之日起生效。双方签字。卫某某同时租赁王某某座西向东房屋三间、仓库一大间（即两小间），该租赁协议为口头协议，未签订书面合同，租赁房屋共计十八间。经勘验，卫某某所租王某某房屋场地位于沁阳市X镇X村西、焦克路北，其中《占房协议》中的房屋位于南院为座北向南房屋七间，座西向东房屋三间位于南院西侧，《占地占房协议》中的房屋位于北院为座北向南七间，仓库位于北院南侧。因上述房屋的交付时间不同，故卫某某分别交纳租金，卫某某在租赁王某某的房屋及场地后，开一汽车修理厂。在合同履行过程中，双方对租金进行了调整。2007年7月1日，卫某某交纳南院座北向南东三间房屋的租金3000元，2007年9月1日，卫某某交纳南院座北向南西三间房屋的租金3000元，2007年10月1日，卫某某交纳北院座北向南七间房屋的租金8000元,2007年11月1日，卫某某交纳南院座北向南中间一间房屋及南院座西向东三间房屋的租金4000元，租金合计x元。租金期限分别与下一年度相对。后因租金问题，王某某、卫某某产生纠纷，王某某于2008年7月5日将南院为座北向南房屋锁住。卫某某于2009年元月9日向本院提起诉讼，请求：1、王某某停止对其正常经营的侵害，排除对其修理厂的妨碍，将王某某锁卫某某修理厂的锁打开，2、王某某赔偿损失x元，后该项请求变更为赔偿损失x元，并承担评估2000元，3、王某某向其赔礼道歉，并保证以后不得再侵犯其的房地使用权和自主经营权。诉讼中，本院于2009年元月13日勘验现场时，王某某将所锁房门打开。2009年元月9日，王某某向卫某某送达《解除合同通知》一份，内容为：卫某某：2002年9月4日我同你签订了二份《占房协议》和《占地占房协议》，因为我们订立的合同为不定期合同，根据法律规定，双方当事人都可以随时解除合同，为此我现在通知你，解除我们双方签订的协议，望你在接通知之日起十日内（2009年元月19日），腾出所占用的房屋和地方。卫某某收到后，没有向人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。关于卫某某诉王某某财产损害赔偿纠纷一案，本院于2009年10月29日作出（2009）沁民初字第X号民事判决，判决王某某赔偿卫某某x元，并驳回卫某某的其他诉讼请求。卫某某不服上诉于河南省焦作市中级人民法院，河南省焦作市中级人民法院于2010年4月27日作出（2010）焦民三终字第X号民事判决，判决：驳回上诉维持原判。此为本案事实。
另查明，卫某某在租赁王某某的房屋及场地后，进行了投资，其中在北院东侧修建座东向西房屋四间，北院座北向南西一间南侧修建房屋一间，北院修建20×20彩钢棚，东西走向地沟三条，南院修建南北走向地沟两条，地沟修建大棚，并对部分门窗进行了改建。对卫某某的投资，王某某称双方未进行协商，卫某某称在其不干时，按《占地占房协议》第七条处理，若王某某违约，则按投资额2倍赔偿。
原审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告于2002年9月4日签订的《占房协议》、《占地占房协议》以及关于南院座西向东三间房屋、仓库房的口头租赁协议，系双方当事人真实意思表示，不违反有关法律规定，名为占房协议，实为租赁合同，为有效的房屋租赁合同，双方当事人均应履行各自的义务。关于座西向东房屋三间、仓库一大间的房租赁协议采用的是口头形式，且实际租赁期限在六个月以上，故关于仓库房的租赁期限为不定期租赁，关于《占房协议》、《占地占房协议》中约定“干一年，占一年，依我干，依我占”，因无明确期限，租赁期限约定不明，根据《合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依据本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人。故王某某作为出租人可以随时要求解除租赁合同，王某某于2010年元月9日已通知卫某某解除双方之间的租赁合同，且卫某某收到解除通知后并无异议，应认定双方的租赁合同已经解除，故无须再向本院请求解除，对王某某的该项诉讼请求，本院不予支持。在双方合同解除前，卫某某应按约定支付租金，2009年元月9日，因双方合同已解除，卫某某继续使用王某某房屋没有根据，因卫某某还在继续使用王某某的房屋及场地，卫某某应当赔偿王某某的损失，损失的计算可参照双方原租赁合同的约定执行，其数额为：因房屋的租金交纳日期不同，参照2008年的年租金x元，，分别计算出截止2009年元月9日的租金，其中：南院座北向南东三间房屋2008年租金3000元，日租金8.22元，2008年7月1日至2009年元月9日租金计1553.58元；南院座北向南西三间房屋2008年租金3000元，日租金8.22元，2008年9月1日至2009年元月9日租金计1060.38元；北院座北向南七间房屋的2008年租金8000元，日租金21.92元，2008年10月1日至2009年元月9日的租金计2170.08元；南院座北向南中间一间房屋及南院座西向东三间房屋2008年租金4000元，日租金10.96元，2008年11月1日至2009年元月9日的租金745.28元；以上合计5974.88元,2009年元月9日至卫某某腾出之日的损失，按2008年年租金x元的标准计算每天为49.30元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，原审法院判决：一、卫某某将租赁王某某房屋及场地的物品腾出，将租赁的房屋及场地返还王某某，于本判决生效后四十日内履行。二、卫某某应支付王某某租金5540.28元及2009年元月9日至房屋及场地腾出之日止的损失（每天按49.30元计算），于判决生效后十日内履行完毕。三、驳回王某某的其他诉讼请求。案件受理费370元，由卫某某负担。
卫某某不服该判决，向本院提起上诉称：上诉人认为一审法院（2010）沁民初字第X号判决书认定事实不清，适用法律错误，判决确有错误，应予以撤销并依法改判：一、一审判决认定“协议无明确期限，租赁期限约定不清，视为不定期租赁”错误，与事实不符，本案所涉及合同应为长期租赁合同。理由如下：（1）从双方签订的占地占房协议内容看应当是长期合同。该协议规定的明确，即乙方只要干，干一年占一年，具体时间是开始时间为合同生效之日起，终止时间以乙方修理厂干不干为标准的，乙方干多少年就占多少年，当然最长不能超过二十年。该协议是双方自愿签订的，不是一方强加给另一方的。（2）从协议双方履行协议的实践看，协议也是长期合同。上诉人从2002年9月4日签订协议之后，一直干到2008年7月初，协议双方没有发生纠纷；第二、签订协议之后，几年来，上诉人按照协议根据修理厂的需要，在租赁的被上诉人的房屋及场地陆续投入80余万元资金进行了大量的基础建设，购买了设备。（3）从一个企业存在、发展的需要的基本条件看，或是从协议双方签订协议的目的，协议也是一个长期合同。以上事实、理由，足以证实协议双方签订的协议“干一年、占一年，依我干、依我占”约定了期限、且约定明确，是长期合同，是双方的真实意思表示。（4）上诉人和被上诉人签订的租赁协议的期限没有届满。上诉人和被上诉人签订的租赁协议的期限届满是以上诉人的修理厂不干为条件的，上诉人的修理厂至今还在经营中，按照协议约定，合同期限没有届满。
（5）从合同的形式要件看，协议也不是不定期租赁。《合同法》第二百一十五条的规定明确规定了“视为不定期租赁”的条件：“租赁期限为六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”上诉人与被上诉人签订的协议是书面形式，不符合该视为不定期租赁的条件。二、一审判决适用法律错误（1）适用《合同法》第六十二条错误。
本案没有该法条第一款（四）项的情形。双方约定是明确的依我干、依我占。（2）适用《合同法》第九十六条错误。本案当时在（2009）沁民初字第X号民事判决书审理的期间，而该期间上诉人已提出抗辩，不是没说。（3）适用《合同法》第二百一十五条错误。本案没有该法条规定的事实，上诉人和被上诉人签订的协议是书面协议，本案适用该法条是错误的。
（4）适用《合法法》第二百三十二条错误。三、一审判决确有错误。四、被上诉人送达的解除合同通知书违法无效。请求二审法院依法撤销一审判决，改判双方合同合法有效继续履行
王某某答辩称：一、答辩人同上诉人所签定的租赁合同是不定期租赁合同而非上诉人所称的长期租赁合同。第一，不定期租赁是指出租人和承租人对租赁合同的租赁期限不作约定或约定不明，承租人有权随时退租，出租人有权随时撤租的合同，而根据双方签订的租赁合同看，双方约定的租赁期为“干一年、占一年，依我干，依我占”，根据《合同法》第232条规定，双方约定的期限是不明确的，不确定的，符合不定期租赁的法律特征，故答辩人与上诉人所签合同为不定期租赁。
第二，上诉人所租赁答辩人南院西3间仓库屋和北院的2间（即一大间）废料仓库，均不在双方签订的2份书面租赁合同中，而是双方口头约定，根据《合同法》第215之规定，南院西3间和北院之间仓库的租赁也是不定期租赁。第三，上诉人称租赁合同是长期合同，其根据就是合同上的“干一年、占一年，依我干，依我占”，如果上诉人所说成立是长期租赁合同，那么请问上诉人长期租赁期限是多少年显然，上诉人所称的长期合同的期限是不能确定的，因此，上诉人所称的“长期租赁合同”实质上也是《合同法》规定的不定期租赁合同。第四，关于租赁合同期限，上诉人称没有届满，理由是以不干为条件，那么我们要问你哪年不干上诉人恐怕也确定不了或者说你可以随时随地就不干，这不是同样说明租赁期限是不确定的吗二、答辩人送达给上诉人的解除合同通知己生效，无违法之处。2009年1月9日，答辩人给上诉人送达了解除合同通知，上诉人表示收到了通知书，根据《合同法》96条规定“合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”但是上诉人在收到答辩人解除合同通知后，未在法定期限内请求确认解除合同的效力，所以，答辩人送达给上诉人的解除合同通知已生效，答辩人和上诉人之间的租赁合同已经解除，双方不再有租赁关系。
综上，答辩人认为，上诉人辩称租赁合同是长期租赁合同，不是不定期租赁合同没有事实和法律依据，称答辩人解除合同通知违法，上诉人又没有请求确认，故上诉人的上诉请求均没有依据，相反，原审判决事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。
根据双方当事人的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点是：
双方签订的占房协议和占房占地协议是否已经解除
双方签订的占房协议和占房占地协议是不定期租赁合同还是长期租赁合同。
本院查明事实与原审法院查明事实相同。
本院针对二审焦点问题，分别评判如下：
一、本院认为，卫某某对王某某提起侵权诉讼和王某某向卫某某送达解除合同通知，均发生在同一天，卫某某在诉讼请求的第一项要求王某某停止对其正常经营的侵害，排除对其修理厂的妨碍，将王某某锁卫某某修理厂的锁打开。在诉讼请求的第三项要求王某某向其赔礼道歉，并保证以后不得再侵犯其的房地使用权和自主经营权。该两项诉讼请求明确的表明了卫某某并不认同王某某的解除合同通知。双方在侵权诉讼中，均未提出双方的租赁合同已经解除。王某某本次诉讼中请求判决解除租赁合同，说明王某某也不认为双方的租赁合同已经解除。
王某某以卫某某拖欠租金要求解除合同的理由也不能成立。王某某承认卫某某将租金交至2008年9月3日，但其2008年7月5日将卫某某租赁的七间房屋锁住，导致双方发生纠纷，该期间的租金应如何交纳双方争议较大，不能以此作为解除合同的理由。
二、双方约定的：“干一年，占一年，依我干，依我占，甲方不得以任何理由随意排挤、涨价”，应如何理解，本院认为，依原文表述的意思，该合同限制了出租人的合同解除权，即不允许出租人随时随意解除合同。该约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效约定。一审以此认定合同为不定期租赁合同，出租人可以随时解除的理由不当，应予纠正。如王某某认为应当提高租金，双方可以协商或提起诉讼解决。
综上所述，原判决认定基本事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
撤销沁阳市人民法院（2010）沁民初字第X号民事判决。
卫某某于本判决生效后十日内支付王某某租金（截止2010年10月31日）x.2元。
驳回王某某的其他诉讼请求。
一审案件受理费370元，由王某某、卫某某各负担185元。二审案件受理费370元，由王某某、卫某某各负担185元。本判决为终审判决。
审判长何云霞
审判员董亚峰
审判员王某波
二O一O年十月二十五日
书记员付艳
