原告陈某。

委托代理人郭某，上海某律师事务所律师。

委托代理人陈某，上海某律师事务所律师。

被告许某。

委托代理人贾某，上海某律师事务所律师。

委托代理人柴某，上海某律师事务所律师。

某公司。

法定代表人陆某，董事长。

委托代理人谭某，员工。

原告陈某与被告许某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年4月28日受理后，依法追加某公司（以下简称“某公司”）作为第三人参加诉讼，并由审判员陈某亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈某的委托代理人郭某、被告许某及其委托代理人柴某、第三人某公司的委托代理人谭某、证人许某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈某诉称，2010年4月4日在某公司居间下，与许某签订《房地产买卖居间协议》，向许某购买上海市宝山区某号X室房屋，并按约向许某支付定金5万元。4月12日，许某来电要求做低房价，陈某不同意。4月16日，陈某与许某到某公司签约，就在陈某要签字的时候，许某突然表示不能按约定时间迁走户口，以此在谈判过程中逼陈某同意做低房价，陈某是为了购买学区房，户口问题非常重要，就不敢签了。4月19日陈某发函要求许某按定金罚则返还定金10万元，许某遂短信通知陈某4月21日来中介签合同。4月21日，陈某及律师到了某公司，许某仍无签约诚意，其最终目的是希望通过户口问题逼陈某同意做低房价，如果陈某不肯签合同，就要来没收陈某的定金。故陈某根据定金罚则起诉要求许某双倍返还定金10万元。

被告许某辩称，2010年4月4日与陈某签订《房地产买卖居间协议》时，陈某是同意做低房价的。4月6日，陈某及其家人来许某家，说父母资金被套牢，不能按约购房，要求解除合同并退定金，许某不同意。4月11日，陈某及其家人又来许某家，中介也在场，当时许某同意退还2万元，因某公司要求陈某付26,000元中介费，陈某不同意，就没有谈成。4月16日，三方在中介公司协商，陈某表示不做低房价，许某生气了，双方又没有谈成。4月17日，许某和姐姐许某说好，许某同意许某的户口迁过去。4月18日去某公司签约，陈某没有来。之后向陈某发短信、发函要求签约，但是4月21日陈某没来，只派了郭某律师来谈解约。后来许某几次向陈某发函要求签约，但陈某始终不来。所以从事实来看，是陈某违约，故不同意陈某的诉讼请求，反而应没收定金。

第三人某公司述称，许某原挂牌价为165万元，2010年4月4日陈某与许某签订《房地产买卖居间协议》时，双方说好，陈某配合许某做低房价，许某将房价调整为164万；当时许某也确认迁户口是没有问题的。4月6日，陈某到许某家，某公司人员在场，陈某表示不买房子并退定金，因为许某不同意，没谈成。4月11日陈某又去谈，许某同意退2万元，陈某同意，但是某公司认为居间成功，要求陈某支付26,000元中介费，陈某不同意，所有又没谈成。4月13日，陈某在电话中联系某公司表示不同意做低房价。4月16日，在某公司安排下，三方洽谈如何签约，由于陈某言语比较激烈，造成许某比较激动，发生了口角，不欢而散。4月17日，某公司通知双方18日下午3点左右来签约，但届时许某到了，陈某不来，电话也打不通。4月19日，许某发了催告函给陈某，要求21日来签买卖合同。4月21日下午许某来了，陈某派来了郭某律师，本人没来，双方互相指责对方违约，没有达成一致意见。之后某公司协助许某向陈某发函催告，但陈某也没有来。所以是陈某违约，不同意陈某的诉讼请求。

原告陈某针对许某及某公司上述辩、述称意见，表示，2010年4月4日签协议的时候，并没有说到做低房价。4月6日确实到许某家，但是没有说不买房子的事情，而是与许某商量减少首付款，增加贷款的金额，当时许某没有明确表态。4月11日也到许某家，但是谈的是继续履行的事情，没有谈不买房子、退定金的事情。4月18日中介通知陈某晚上5、6点去签约，陈某在电话里和某公司说不去了，也已发函给了某公司经办人沈某，表示拟通过法律途径解决。后来在短信中与许某约定4月21日签约，当天陈某本人及女朋友、律师都去了，要求按照原《房地产买卖居间协议》条款签约，但是许某不愿意签，才没有谈成。

经审理查明，2009年2月23日，许某经核准登记为上海市宝山区某号X室房屋的权利人。2010年4月4日，许某（甲方）与陈某（乙方）、某公司（丙方）签订《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》，主要约定，甲乙双方经丙方居间介绍，由乙方向甲方购买上海市宝山区某号X室房屋，总房价为164万元；签订本协议后三日内，乙方补足定金5万元，若甲方违约不出售该房屋，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买该房屋，则已支付甲方的定金不予返还；《房地产买卖协议》成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功；双方于本协议签署后14日内前往丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；首期房款为89万元，第二期房款为银行贷款70万元。当天，陈某向许某支付定金5万元。

审理中，陈某为证明自己的主张，向本院提供：1、2010年4月16日谈话录音，以证明当时许某提出户口不能迁出，以户口问题恐吓陈某，中介公司帮许某斡旋陈某做低房价等事实；2、2010年4月12日三次通话记录，以证明许某主动打电话要求陈某做低房价，遭陈某拒绝；3、2010年4月18日陈某发给沈某的函及快递凭证，以证明沈某于当日下午收函的事实；4、2010年4月19日委托律师向许某发律师函，以证明陈某通知许某签约日已过，要求双倍返还定金；5、2010年4月21日、22日短信记录，以证明陈某多次催告等事实；6、陈某手持某报的照片，以证明陈某于2010年4月21日到某公司的事实。许某表示，谈话录音系偷录，而且是剪辑过的，只摘录了部分对陈某有利的内容，不能完全反映事实，录音中也反映了陈某曾要求退还定金的事实；2010年4月12日确实打过电话，当时因为陈某告诉中介签约的时候不做低房价，许某一直认为当时说好做低房价，就打电话问许某怎么又不肯做低房价了，陈某说当时他不懂，现在不同意了；对证据3不清楚；对证据4、5没有异议，短信内容反而证明4月21日陈某的律师是来解约的，不是来签约的，陈某本人也未到；证据6的照片是陈某事后补拍的。某公司表示，对谈话录音的真实性无法确认，当时陈某方来了六个人，是有备而来，许某的一些话是在陈某的刺激和引诱下说出的，录音上没有明确时间、地点、人物等具体信息，不符合证据规则中对于录音的要求，而且进行擅自的删减，失去证据效力；2010年4月12日确实与陈某通过电话；证据3没有原件，不予质证，也没有收到过；对证据4、5不清楚；对于证据6的照片，不能证明当时陈某到场，是事后补拍的。

许某为证明自己的主张，向本院提供：1、2010年4月21日、22日、26日五条短信记录，以证明许某通过短信催告陈某按照约定签订买卖合同；2、2010年4月19日、22日、26日许某向陈某发的催告函及邮寄凭证，以证明许某多次发函催告陈某按照协议约定的条件签订买卖合同；3、许某的承诺书及户口簿、许某的证言，以证明4月X号，姐姐许某同意许某在售房后将户口迁入普陀区X路X弄X号X室。陈某表示，对证据1的真实性无异议；2010年4月19日函没有收到，对4月22日、26日函没有异议，4月22日函是4月21日协商的时候某公司打印并交给陈某签收，说明许某与某公司串通；对证据3的真实性有异议，是后来补的，4月21日也没有拿出来。某公司表示，对证据1、3不清楚；对证据2的真实性无异议。

以上事实，有上海市房地产登记簿、《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、收款收据及当事人陈某等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。

本院认为，许某与陈某在某公司居间下签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。上述协议约定甲乙双方应于14日内签订《上海市房地产买卖合同》，但许某与陈某至今未签约，审理中又均认为是对方违约，因此形成本案的争议焦点。根据许某的陈某及所提供的相关证据，以及某公司的陈某，2010年4月16日双方未成功签约的原因是陈某不同意做低房价，双方由此发生争执；而根据陈某的陈某及所提供的相关证据，许某在签约前曾表露过户口无法迁出的意思，造成陈某的不安，且双方确实由于做低房价的问题发生争执。可见，许某与陈某未在约定期限内签订《上海市房地产买卖合同》的原因在于，双方就交易细节进行磋商而并不能达成一致意见，故相应责任并不能归于任何一方，陈某关于双倍返还定金以及许某要求没收定金的意见，本院均无法支持。系争合同已终止，许某应将收取的5万元定金予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条的规定，判决如下：

一、被告许某于本判决生效之日起十日内，向原告陈某返还定金5万元；

二、原告陈某的其余诉讼请求，不予支持。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费减半收取为1,150元，由原告陈某负担625元，被告许某负担525元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员陈某亮

书记员李非易