原告曹某。

委托代理人张燕；

委托代理人廖某。

被告河南长金置业有限公司（住所地郑州市二七区X路X号）。

法定代表人王某某，董事长。

委托代理人张某某，公司员工；

委托代理人千智永，河南千业律师事务所律师。

原告曹某与被告河南长金置业有限公司买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹某及其委托代理人张燕、廖某、被告河南长金置业有限公司的委托代理人张某某、千智永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原、被告双方于2008年3月17日签定《商品房买卖合同》一份，在合同中的第八条和第十一条明确约定了被告应当于2009年6月15日前交房的期限和交房条件；在合同第九条约定了被告逾期交房的违约责任；在合同附件三中约定了被告交付使用商品房的装饰和设备标准；在合同第十三条约定了被告承诺达不到附件三约定标准的违约责任处理。在双方合同签定后，原告严格履行了合同义务。可是，到了交房日期，被告的房屋并没有完全完工，至今该房屋也不符合合同附件三约定的装饰和设备标准如：没有外墙面砖；没有符合国家标准的入户防盗门；住房每层通道未按约定的酒店大堂标准装修；两部电梯常坏，一部电梯已停用月余，另一部电梯时好时坏等等情况。以致被告至今无法按照合同约定的交房条件和标准向原告交付房屋，给原告造成了严重的经济损失，应当根据双方合同的约定承担按约定标准交房的履约责任和逾期交房的违约责任。故原告依法提起诉讼，请求依法判令：1、被告按双方合同约定的质量标准和交付条件向原告交房；2、被告向原告支付逾期交房的违约金共计约x元（自2009年6月16日至交房止）；3、被告按双方合同约定履行所承诺的“无条件达到附件三约定标准”；4、被告按合同约定的时间给原告办理房屋产权证，并承担逾期办证的违约责任；5、被告按合同约定恢复或还原该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质；6、全部诉讼费用由被告承担。

被告辩称，一、被告在交房方面不存在违约。因为根据附件四补充协议第八条第六款的约定，其他非出卖人所能控制的因素即施工方延误工期，出卖人可延期交付商品房，无需承担合同涉及之违约责任；2、合同约定付房款时间为2008年3月17日，实际付房款时间为2008年7月1日，原告有逾期付款的行为，买受人应付的维修基金、天然气款至今未缴纳，根据合同第七条交房日期相应顺延，出卖人无需承担合同涉及之违约责任；3、出卖人在符合交房条件即五大主体联合验收合格的情况下向原告交房，原告因维修基金、天然气款纠纷拒绝领房。二、外墙方面，属于客观不能。长金大厦商住楼住宅部分外墙设计为涂料，河南长金置业有限公司拟通过与设计院协调沟通，把外墙设计由涂料改为瓷砖，并与瓷砖销售商签订了合同、交付了定金。但设计院根据外墙外保温构造省标和国标的相关规定，不提倡用瓷砖代替涂料，要求质监部门出相关解决方案。质监部门经过专家论证后提出，长金大厦为商业活动区域，人流量较大，外墙如果使用面砖，一旦出现面砖脱落伤人事件谁来负责，方案无法通过，仍需按设计院设计的图纸进行施工弹性涂，而且面砖15.3元h〓3，而目前的弹性涂料38元h〓3。三、产权登记与办理房屋产权证是两个概念。因原告至今不缴纳天然气款、维修基金造成不能在规定的期限内取得房地产权属证书的买受人即原告承担一切责任；2、原告诉讼请求第四项要求出卖人按合同约定的时间给原告办理房屋产权证并承担逾期办证的违约责任，合同第十五条约定的是产权登记，办证是房管局的业务，出卖人无此权力，也无法控制办证时间。四、电梯、防盗门均符合合同约定、法律法规的规定。因业主用客梯拉货等原因，导致电梯无法正常运行，由河南明浩机械设备有限公司进行了维修。建设部门、消防部要求对商业楼上有住宅的，必须安装具有防火功能的门，可以降低商业楼火灾的影响，同时说明一点该门比普通的防盗门价格要高。防火门由正规厂家郑州市邙山门业有限公司生产，符合国家规定。五、原告提交的验房报告，系原告私自委托，该报告不具有法律效力，应属无效报告。综上，请求法院驳回原告各项诉讼请求。

原告曹某提交的证据材料有：

1、2008年3月17日签定《商品房买卖合同》一份；

2、2009年11月2日验房咨询报告一份；

3、广大业主的联合签名一份；

4、政府关于房屋面积（公共部分）测算文件；

5、施工图纸一份；

6、照片七张。

被告河南长金置业有限公司提交的证据材料有：

一、交房、产权登记方面，1、2008年3月12日、17日商品房买卖合同，2、2007年9月16日建设工程施工合同，3、2008年7月1日原告的付款凭据，4、2010年4月2日郑州市二七区X街道办事处新甫东街社区委员会证明，5、郑州市建设委员会《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》；

二、外墙方面，1、2010年3月5日郑州市规划勘测设计研究院证明，2、2009年8月26日河南长金置业有限公司关于长金大厦外墙情况说明，3、2008年11月5日外墙砖购销合同及定金收据，4、业主证明；

三、电梯、防盗门方面，1、2010年2月4日河南明浩电梯有限公司证明及电梯验收检验报告、安全检验合格证，2、郑州市邙山门业有限公司企业法人营业执照、组织机构代码证、检验报告；

四、2009年6月30日五大主体验收报告。

经庭审质证，原、被告对相互提交的证据的质证意见，被告河南长金置业有限公司对原告曹某提供的证据1、4、5真实性均无异议，对证据2、3、6有异议；原告曹某对被告河南长金置业有限公司提供的第一组证据中的1、3真实性无异议，对证据2认为与本案无关、证据4为单方证明不认可、证据5是2010年1月份收到，2009年9月未看到；第二组证据不认可，与本案无关；第三组证据无意见，按合同约定；第四组证据不认可，与实际情况不一致。

对原、被告提交的证据分析与认定，被告河南长金置业有限公司对原告曹某提供的证据1、4、5真实性均无异议，原告曹某对被告河南长金置业有限公司提供的第一组证据中的1、3、第三组证据真实性无异议，本院对此均予以认定。对原告曹某提交的证据2，原告曹某自认所验房屋并本案争议的房屋，故缺乏关联性，本院不予认定，对证据3，因证人未到庭，无法核实其签名的真实性，本院不予认定；原告曹某提供的证据6来源不合法，本院不予认定；被告河南长金置业有限公司提供的第一组证据中的2、4、5、第二组、第四组证据，来源合法，客观真实，本院予以认定。

根据上述有效证据，本院经审理查明事实如下，2008年3月17日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份。合同约定原告购买被告开发的位于二七区X路X街南X幢X单元X层X号的房屋一套，其中合同第八第约定，被告应当在2009年6月15日之前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将初步验收合格并提请建设行政主管部门或核定工程质检部门难收合格的交付给原告；合同第九条则约定，逾期不超过30日的，卖方应按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金；逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同附件三“装饰、设备标准”中则约定，1、外墙：采用外保温形式，外墙面砖；5、门窗：入户防盗门……”。2009年8月6日，被告通知各业主可以交房，在交房过程中，原、被告因维修基金、天然气款纠纷反映至郑州市二七区X街道办事处新甫东街社区委员会。原告认为被告存在违约行为于2009年12月23日诉讼来院，请求判令：1、被告按双方合同约定的质量标准和交付条件向原告交房；2、被告向原告支付逾期交房的违约金共计x.25元（自2009年6月16日至2010年5月15日）；3、被告按双方合同约定履行所承诺的“无条件达到附件三约定标准”；4、被告按合同约定的时间给原告办理房屋产权证，并承担逾期办证的违约责任；5、被告按合同约定恢复或还原该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质；6、全部诉讼费用由被告承担。

本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，并不违反国家有关法律的禁止性规定，属有效合同，双方均应按合同约定的内容履行各自的义务，被告负有按合同约定的时间和标准将房屋交付给原告的义务，同时，对被告的符合合同约定的交付行为原告也应当及时受领，原告与被告维修基金、暖气天然气费用发生争议，原告未及时受领该房屋，但该房屋确实尚未交付，故对原告要求被告按双方约定的质量标准和交付条件向原告交房的诉讼请求，本院予以支持。对双方约定的交房期限为2009年6月15日，而被告在2009年8月6日才能够交房，故被告应当对2009年6月16日至2009年8月6日期间的逾期交房承担违约责任；2009年8月6日被告房屋已经具备了交房条件，只是因为双方因天然气、维修基金等发生争议，原告未受领房屋，被告对2009年8月6日之后未交房的事实不承担违约责任，故对原告要求被告支付违约金x.25元的诉讼请求，本院对其部分予以支持，即自2009年6月16日起至2009年8月6日止，共计52天，违约金计算为3464.64元。关于原告要求被告按双方合同约定，履行所承诺的“无条件达到附件三约定标准”的诉讼请求，原告认为该房屋的确外墙涂料和防火门不符合合同约定的标准。经查，该房屋原设计为弹性涂料，后被告拟将外墙设计改为瓷砖，并已经郑州建材城中原陶瓷城品质建商行就购买瓷砖订立了《购销合同》，但郑州市规划设计院根据质监部门的意见，出于安全考虑，未同意该更改方案，故最终该房屋仍为外墙涂料，故本院认为，原被告双方的合同虽然约定为外墙瓷砖，但该约定因未得到设计部门的同意而无法履行，且目前的状况对原告并未产生实不良影响和实际的损害，该义务属客观不能；关于入户防盗门的问题，双方合同约定为“防盗门”，但被告系根据消防部门的要求，将防盗门改为防火门，该防火门有生产厂家的安全合格证明，对原告的权益并不构成实质性的影响，故对原告要求“按附件三约定标准”交房的主张，本院不予支持。关于原告请求，根据双方《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告负有“在商品房交付使用后150日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”的义务，而不是给原告办理房产证的义务，且“办理房屋产权证”系国家房地产管理部门的职责，故原告的该项诉讼请求不当，本院不予支持。对原告要求被告按合同约定恢复或还原该商品房有关联的公共部位和设施的使用性持，因原告未能举证证明被告存在上述行为的事实，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告河南长金置业有限公司应于本判决生效后十日内将《商品房买卖合同》中约定的房屋交付给原告曹某并支付原告曹某违约金3464.64元。逾期履行，加倍支付迟延履行期间的债务利息；

二、驳回原告曹某的其他诉讼请求。

案件受理费360元，由被告河南长金置业有限公司负担108元，剩余252元由原告曹某负担（该费用原告已垫付，被告应将负担部分连同判决主文所确定的数额一并支付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长王某

人民陪审员李艾

人民陪审员霍淑珍

二○一○年七月十五日

书记员陈利红