上诉人（原审被告）任某某，女，X年X月X日出生，汉族，南阳市X村信用联社退休职工，住（略）。

委托代理人赵思恩，河南天坤律师事务所律师。

委托代理人靳建林，河南天坤律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）兴亚集团控股有限公司。住所地，郑州市金水区X路X号。

法定代表人程某某，董事长。

委托代理人耿梅菊，河南良仁律师事务所律师。

委托代理人刘文元，河南良仁律师事务所律师。

上诉人任某某因与被上诉人兴亚集团控股有限公司（以下简称兴亚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服郑州市管城回族区人民法院（2009）管民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

本院经审理查明：2005年9月1日，兴亚公司的前身河南省兴亚企业集团有限公司（2007年1月18日河南省兴亚企业集团有限公司变更为河南兴亚集团控股有限公司，2007年12月12日河南兴亚集团控股有限公司变更为兴亚集团控股有限公司）与任某某签订商品房买卖合同一份，合同约定：任某某购买兴亚公司开发的位于郑州市管城区X路东X号X幢X层07A号房，合同约定建筑面积为109平方米，每平方米单价3010元，总价款x元。面积确认及面积差异处理以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以产权登记面积为准，据实结算房款。兴亚公司应当在2005年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付任某某使用。兴亚公司逾期交房的按逾期时间分别处理，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，兴亚公司按日向任某某支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，任某某有权解除合同。任某某解除合同的，兴亚公司应当自任某某解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按任某某累计已付款的1%向任某某支付违约金。任某某要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，兴亚公司按日向任某某支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，兴亚公司应当书面通知任某某办理交付手续。双方进行验收交接时，兴亚公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，兴亚公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。兴亚公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，任某某有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任某兴亚公司承担。兴亚公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由兴亚公司提供的资料报产权登记机关备案，如因兴亚公司的责任，任某某不能在规定的期限内取得房屋所有权属证书的，双方同意按任某某不退房，兴亚公司按已付房价款的0.01%向任某某支付违约金。任某某已向兴亚公司交付人民币x元（其中x元系购房款，其余款项系办证费用）。兴亚公司已将任某某购买的该处房屋交付任某某。任某某的房屋所有权证的填发日期为2005年9月6日，房屋所有权证记载房屋建筑面积是120.84平方米。兴亚公司工作人员于2005年9月6日从郑州市房产管理局将被告的房屋所有权证领出，后兴亚公司的工作人员将该房屋所有权证送到任某某在南阳的住处。

任某某持有的商品房买卖合同上第6页双方自行约定载明的内容除双方合同一致的内容“以产权登记面积为准，据实结算房款”外，有另一种字体写明：“（此房按套计算，共计叁拾伍万元正，含办证所有税费）”。任某某称该部分内容是兴亚公司工作人员陈丽在给其送房屋所有权证时在南阳任某某家里由陈丽添加到合同上的。对任某某的陈述，陈丽一审出庭做证，证明内容与任某某陈述一致。对任某某的辩解意见，兴亚公司不予认可，称陈丽所添加的内容未经公司授权，且兴亚公司持有的合同与郑州市房产管理局备案的合同中均无“此房按套计算，共计叁拾伍万元正，含办证所有税费”等类似内容。

原审法院认为，兴亚公司与任某某签订的商品房买卖合同双方意思表示真实，且不违反法律规定，合同有效，双方均应按照合同约定全面履行。由于双方所持有的合同不一致，产生争议后，应当以第三方郑州市房产管理局备案的合同内容为准。故对双方争议的产权登记面积与合同约定面积发生差异的处理方法，应以备案合同载明的以产权登记面积为准，据实结算房款。任某某辩称当时与兴亚公司约定的购房价格是按套计价，查无实据，故对任某某的此项辩解意见，该院不予采信。因任某某房屋产权登记面积为120.84平方米，比合同约定的建筑面积109平方米多出11.84平方米，依照合同约定，任某某应向兴亚公司补足该部分面积的房价款x.40元，兴亚公司要求任某某补交购房差价款x元低于该数额，该院予以支持。

任某某辩称兴亚公司主张权利超过法定诉讼时效。由于双方合同仅约定以产权登记面积为准，据实结算房款，但对何时进行结算未作明确约定，兴亚公司可以随时就房屋价款要求进行结算。故兴亚公司提起诉讼，未超过法定诉讼时效。对任某某该项辩解意见，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及有关法律的规定，该院判决：任某某于判决生效后十日内给付兴亚集团控股有限公司房屋差价款x元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费691元，由任某某负担。

任某某不服原审判决，向本院提起上诉称：我方购买的房屋原系一套，分为两套出售，双方约定按套计付房款。兴亚公司才办理好房产证并送给我。当时兴亚公司的销售人员陈丽在我方持有的购房合同上注明按套购买。我方将房款付清以后房屋我方一直出租。现已过四年之久后，兴亚公司又起诉我方补交房屋差价，没有依据。一审判决错误，请求二审法院改判，驳回兴亚公司的诉讼请求。

兴亚公司答辩称：我公司所有房屋均按实际面积结算，不存在按套计算房款。陈丽仅是我公司聘用的售房工作人员，无权决定任某意见。我公司和在房管部门备案的合同均未作变动。一审判决正确，请求维持。

本院认为：任某某所购房屋的房产证2005年由兴亚公司办出并已交付任某某。任某某持有的购房合同上由兴亚公司售房人员陈丽书写“此房按套计算，共计叁拾伍万元正，含办证所有税费”，任某某有理由认为陈丽的行为系职务行为。故任某某上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销郑州市管城回族区人民法院(2009)管民初字第X号民事判决；

二、驳回兴亚集团控股有限公司的诉讼请求。

二审案件受理费691元、一审案件受理费691元，均由兴亚集团控股有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长任某鸣

审判员陈赞

审判员周国华

二○一○年五月二十四日

书记员丁淳