原告韦某，男，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略），身份证号码（略）。
委托代理人方超波，广西南国雄鹰律师事务所律师。
被告华某，男，X年X月X日出生，汉族，农民，住（略），身份证号码（略）。
第三人朱某，男，个体户，住（略）。
原告韦某与被告华某、第三人朱某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年1月14日受理后，依法组成由审判员廖国伟担任审判长，人民陪审员蓝家新、伍广明参加的合议庭，于2011年6月20日公开开庭审理了本案。书记员梁树俊担任记录。原告韦某及其委托代理人方超波到庭参加诉讼,被告华某经本院合法公告传唤、第三人朱某经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告韦某诉称，2008年12月9日原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的宾阳县X镇X街X号房屋（下称X号房屋）X层出租给被告。其中合同第二条约定租赁期5年，第三条第1项约定2008年12月9日至2009年12月8日每年租金实收人民币x元，第2项约定，以先交租金后使用房屋为原则，租金按月缴纳，乙方在每年11月10日前将下一年度应当缴纳租金通过现金方式交付甲方；第五条约定，未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋；第六条第2项（1）、（7）分别约定:未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋和拖欠房租累计15日的，甲方有权解某合同，收回出租房屋。双方签订合同时只约定了2008年12月9日至2009年12月8日的租金为x元，对合同期内其他年度租金由双方按照房屋租赁市场行情的变化以后另行约定，据此，被告应当在2010年11月10日前按双方约定的年租金标准交付下一年度的租金。2010年11月初，鉴于同地段的同类房屋租金已提高到x元，原告想找被告进行协商，但是拨打被告的电话却联系不上，到被告承租原告的房屋（“宾阳县芦圩华某士汉堡包店”）寻找，却发现营业执照的经营者不是被告，而是第三人朱某，问店员也说不认识被告。这时原告才知道出租的房屋已经被被告转租。2010年11月30日，宾阳县芦圩华某士汉堡包店未经协商就将x元汇入原告的帐户，对此，原告不予认可，要求被告要么同意将年租金提高到x元，要么解某合同。由于一直无法联系被告，无奈之下，原告于2010年12月24日将提高租金或解某合同的意见以《告知书》的方式邮寄给被告，同月28日第三人朱某对原告说，《告知书》已经受到，由其全权代表被告前来洽谈租赁合同纠纷事宜。因第三人未能出示被告的授权委托书和代表被告的手续，所以谈判未果。综上，被告擅自转租承租房屋及未经协商单方决定2011年房租，且不按时交付2011年度租金，构成违约，请求法院依法判决1、解某、被告2008年12月9日签订的《房屋租赁合同》；2、判令第三人退还房屋给原告；3、判令被告以每天219.17元赔偿原告自2010年12月9日起至被告归还房屋之日止的租金。
原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、宾阳县公证处（1999）桂宾证字第403、X号、（2001）桂宾证字第X号公证书、宾阳县人民法院（2000）宾民初字第350、原南宁地区中级人民法院（2000）南地终字第X号民事判决书、X号房屋土地使用证、房屋契证、建设工程规划许可证，以上证据用以证明出租给被告华某的X号房屋为原告韦某所有；2、《房屋租赁合同》、被告华某的名片，用以证明被告的身份及原被告签订《房屋租赁合同》并对房屋租期、租金及违约解某合同等进行了约定；3、工商电脑咨询单，用以证明被告华某未经原告同意转租房屋的事实；4、《告知书》、中国邮政速递回执、短信业务申请单、国内挂号信函收据，用以证明因被告未按合同约定与原告就2011年租金进行协商，虽经原告已告知书的形式催告，但被告至今不予理会；4、银行卡客户查询/打印单，用以证明被告于2010年11月30日付给原告x元。
被告华某未作答辩，也未向法庭提供证据。
第三人朱某未作陈述，也未向法庭提供证据。
法律规定，当事人有答辩和对对方的证据进行质证的权利，被告华某、第三人朱某经本院合法公告、传票传唤，无正当理由拒不到庭，对原告提供的证据不进行质证，也没有向法庭提供证据，视为其对上述诉讼权利的放弃，原告提供的上述证据真实合法，与本案具有关联性，本院予以确认。关于被告是否未经原告同意转租X号房屋给第三人朱某的问题。本院认为，从原告诉称及本院查明的事实还有工商登记的相关情况来看，签订《房屋租赁合同》后，以X号房屋经营“宾阳县芦圩华某士汉堡包点”的实际经营者为第三人朱某，非被告华某，且无证据证明被告参与了“宾阳县芦圩华某士汉堡包点”西式快餐店的经营。以上事实应认定被告华某已将其租赁的X号房屋转租给第三人朱某，且该转租行为，事前既未取得原告的书面同意，事后也未得到原告的认可。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：X号房屋原为韦某基、李衡珍夫妇共有，砖木二层结构。在韦某基、李衡珍夫妇去世后，原告依据经生效的本院（2000）宾民初字第X号及原南宁地区中级人民法院（2000）南地民终字第X号民事判决书，取得了X号房屋的所有权。2002年原告取得建设工程规划许可证，将原砖木结构的房屋建设为现在的砖混二层结构。2008年12月9日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将自有的X号房屋出租给被告经营西式餐饮，租期60个月，自2008年12月9日至2013年12月8日止。2008年12月9日至2009年12月8日的年租金x元，被告要在每年的11月10日前将下一年的租金交付原告。2009年12月9日以后的房屋租金未明确约定。《房屋租赁合同》同时约定，被告未经原告书面同意，转租、转借承租房屋或者拖欠房租金累计15天的，原告有权解某合同，收回出租房屋。合同签订后，被告并没有租用X号房屋经营西式餐饮，而是将X号房屋转租给第三人朱某开办“宾阳县芦圩华某士汉堡包店”。合同第一年的房租x元系被告于合同签订当天通过银行将款汇到原告建设银行的帐户上，第二年（即2009年12月9日至2010年12月8日）的租金也与第一年一样通过银行汇入原告帐户。2010年11月30日原告在建设银行的帐户上又同样收到x元。2010年11月原告因无法联系被告，而到被告租赁的X号房屋找寻，才得知X号房屋的经营使用者为第三人朱某，为此，原告2010年12月根据被告名片上的地址以邮政速递的方式将《告知书》寄给被告，告知被告，要求提高租金至x元，并进行协商，否则因被告逾期交付租金，原告有权解某合同。因协商未果，原告于2011年1月14日诉至本院，请求解某合同、返还租赁的房屋并支付2010年12月9日至解某合同时止的房租。
另查明，现在X号房屋经营的“宾阳县芦圩华某士汉堡包店”于2009年1月14日成立，工商登记经济性质为个体工商户，经营者为朱某，主营范围为西式餐饮、定型饮料零售。
本院认为，原告韦某与被告华某签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，主体适格、内容合法，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行合同义务。被告未经原告书面同意而将X号房屋转租给第三人朱某，其行为违反了《房屋租赁合同》中关于转租、转借承租房屋的约定，构成违约，且被告的转租行为，原告直至2010年11月才知晓，并先是于2010年12月25日以《告知书》的形式，后又于2011年1月14日诉至本院，对被告的转租行为表示异议，根据法律的有关规定及合同约定，原告享有单方解某《房屋租赁合同》的权利。另外，根据合同约定，被告最迟应在2010年11月25日前缴纳2010年12月9日至2011年12月8日的房租，但原告的帐户直到2010年11月30日才收到x元，该交付时间也已超过了合同约定的最迟缴付房租的时间，原告据此也有权解某合同。综上，原告诉请解某2008年12月9日与被告签订的《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。因被告华某未经原告同意将X号房屋转租给第三人朱某的行为，违反了法律规定及合同约定，其转租行为无效，故第三人朱某无权占用X号房屋从事经营，原告请求第三人在解某被告签订的《房屋租赁合同》后将占用的X号房屋返还原告的理由成立，本院予以支持，但应给予第三人朱某必要的合理的腾房期限，鉴于目前第三人朱某对X号房屋装修及经营的实际情况，本院酌定腾房期限为10日。原告请求被告支付2010年12月9日起至《房屋租赁合同》解某之日的租金，于法有据，予以支持，但主张按年租金x元即每天219.17元计付，无事实和法律依据，本院酌情按照《房屋租赁合同》约定的年租金x元折合每天169.86元予以计算，所得金额将从2010年11月30日原告建设银行帐户收到的x元中予以支付，因该金额目前处于不确定状态，如有结余，原告应在履行过程中将结余部分返还被告。第三人朱某与被告华某之间的法律关系由其另行处理。综上所述，依照《中华某民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十四条第二款、二百二十六条、第二百二十七条、《中华某民共和国物权法》第三十四条、《中华某民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：
一、解某告韦某与被告华某2008年12月9日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告华某以每天169.86元的标准支付2010年12月9日起至本案生效判决确定解某《房屋租赁合同》之日止的房屋租金给原告韦某（该费用从2010年11月30日原告建设银行帐户收到的x元中支付）；
三、第三人朱某于本案生效判决确定的合同解某之日起十日内将宾阳县X镇X街X号房屋交付原告韦某管理使用，期间的占用费由第三人朱某以每日169.86元的标准向原告韦某支付。
案件受理费4020元，由被告华某负担3500元，原告韦某负担520元。
上述应付款项，义务人逾期不履行的则按照《中华某民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期不预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判长廖国伟
人民陪审员伍广明
人民陪审员蓝家新
二○一一年七月二十二日
书记员梁树俊
