原告：柴某，男，39岁。

委托代理人：高某某、陈某某。

被告：洛阳洛港房产经纪有限公司。住所地：洛阳市X区X街坊X-X-X号。

法定代表人：张某。

被告：杨某，男，66岁。

原告柴某因与被告杨某、被告洛阳洛港房产经纪有限公司（以下简称洛港公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2011年1月5日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定。受理后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告柴某及其委托代理人陈某某、被告杨某、洛阳洛港房产经纪有限公司法定代表人张某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：2010年10月28日，根据被告洛港公司提供的房源信息，经洛港公司介绍，原告（买方）与被告杨某（卖方）及洛港公司（中介）签订了房屋买卖合同一份，合同编号为NO.x。合同约定：被告杨某自愿将其坐落于老城区X路X号X门X住宅一套出售给原告，该房权属证号：洛房权证市字第（略）号，面积123.51平方米，2010年12月20日办理交款及过户手续。合同还约定了违约责任：甲方（出卖方）保证该房屋产权属无争议，未被司法机关查封，或明知被限制过户而不如实告知的，若发生与甲方权属纠纷或债务纠纷由甲方负责承担，并承担一切后果及违约责任。违约责任的数额为：向另一方支付房屋实际成交价的10％违约金。根据合同约定，原告向被告洛港公司交纳了了中介服务费7000元，代办房屋过户服务费300元，并应杨某要求向其支付购房款定金x元，被告杨某将房产证复印件及房屋产权登记受理单交被告洛港公司保存。2010年12月18日约定交付房款和办理过户手续的时间临近，原告突然接到被告洛港公司通知称被告杨某因房屋确权纠纷无法按时与原告办理房屋过户手续，致使原、被告三方的合同无法继续履行。被告杨某竟将不完全属于自己的房屋进行出卖，显然违反了买卖合同的约定，且给原告造成了无法挽回的巨大损失，应当按照合同约定支付违约金并赔偿原告的损失；被告洛港公司作为专门房产中介机构未尽适当审查告知及风险提醒义务，应当承担连带责任。因此，特提起诉讼，要求：1、请求解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、被告洛港公司退还原告交的中介服务费7300元，被告杨某返还定金x元；3、请求二被告赔偿原告损失x元；4、本案的诉讼费由二被告承担。

被告洛港公司辩称：买卖房屋的时候杨某提供的有杨某法的房产证复印件，还提供了房产证领证单、杨某和柴某的身份证复印件。合同备注上约定被告杨某承诺房屋无任何争议，如果出现违约情况，由洛港公司协助买方追究卖方的违约责任，中介费不退。故被告洛港公司不应赔偿原告的损失，不应向原告退还中介费。

被告杨某辩称：2010年7至9月，洛港公司看到了杨某的租房广告后，私自利用杨某的房源信息为其招揽生意，未经杨某同意，就带着人看杨某的房，这种做法侵犯了杨某的合法权益。2010年10月初杨某患胃癌，10月25日洛港公司告诉杨某有人要看房，杨某当时产生了卖房治病的想法，在洛港公司再三说服下，杨某于2010年10月28日来到洛港公司，原、被告三方才见了面。杨某当时只有房屋共有权证，如果签合同需要其他共有人也签字确认，洛港公司在合同上恶意将房屋表述为杨某一个人所有，三方才签订了合同，杨某以35万元将房屋卖与原告。杨某于2010年12月份告知洛港公司应当解除合同，因为杨某的房屋还牵扯有诉讼案件，杨某明确表示愿意退款并承担利息，原告柴某也表示如果洛港公司退还中介费，就不再追究其他责任，洛港公司拒不退还中介费而引发了今天某诉讼。洛港公司拟定的格式合同存在霸王条款，该合同是违法的，属无效合同。原告的诉求没有任何法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。

根据各方当事人的诉、辩和陈某意见，对本案争议焦点确认如下：1、原、被告之间的房屋买卖合同是否是合法有效的合同；2、被告杨某是否应当返还原告定金x元，被告洛阳洛港房产经济有限公司是否应当返还中介费7300元；3、原告主张某损失是否符合法律的规定。

审理中，原告提交的证据材料及被告杨某、被告洛港公司的质证意见如下：

1、2010年10月28日，原、被告三方签订的房屋买卖合同一份。证明该合同是原、被告三方真实意思表示，该合同合法有效，被告杨某在签订合同时，明确该房产归其所有，并且约定该房屋的成交价为35万元。该合同第六条第三项明确约定，如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或承诺保证失实，或发生本条1、2违约责任，均有违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；

2、2010年10月28日被告杨某给原告出具的收条一份。证明原告方已向被告杨某缴纳购房款定金x元；

3、2010年10月28日，被告洛港公司给原告出具的收据一份。证明原告已向被告洛港公司缴纳相关中介费用及代办费用共计7300元；

4、被告洛港公司给原告出具证明一份。证明合同无法履行的原因是被告杨某造成的。

经质证，被告杨某、洛港公司对合同真实性无异议，被告杨某对定金收条无异议，洛港公司对证据3中介费收据、证据4证明无异议。

审理中，被告杨某提交的证据材料及原告柴某、被告洛港公司的质证意见如下：

1、住院费票据等。证明卖房时其患有重病，卖房子是为了治病；

2、契税完税证2份。证明房屋契税已经交过两次，但还没有领取房产证，房屋不能买卖。

经质证，原告柴某对证1真实性无异议，但认为与本案无关；对证2有异议，该证据是复印件，不能作为证据使用。被告洛港公司对证1-2没有异议。

审理中，被告洛港公司提交的证据材料及原告柴某、被告杨某的质证意见如下：

1、洛房权证市字第（略）号房屋所有权证一份；

2、杨某、柴某身份证复印件各一份；

3、房地产权属登记受理通知单一份。

证明杨某所卖房屋时具有相关证件。

经质证，原告柴某对证1-3真实性无异议，但认为被告洛港公司作为专业的房屋经纪公司对该房产证审核不严，造成本次合同无法继续履行。被告杨某对证1-3无异议。

本院根据各方当事人的陈某、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：

本市X区X路X号3-X室房屋一套（洛房权证市字第（略）号房产证）的所有权人为杨某法，共有人为杨某。杨某的其他姊妹因与杨某继承纠纷于2008年1月诉至本院，2008年9月10日本院作出（2008）老民初字第X号民事判决书，判决本区X路X号3-X室房屋一套产权归杨某所有等内容。杨某不服一审判决，提起上诉，洛阳市中级人民法院于2009年7月10日作出（2009）洛民终字第X号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判”。杨某仍不服判，申请再审，2010年11月15日洛阳市中级人民法院作出（2010）洛民再字第X号民事判决书，判决：“维持本院（2009）洛民终字第X号民事判决”。2010年7月至9月期间，杨某张某小广告欲对外出租其位于本区X路X号3-X室房屋一套。洛港公司看到杨某张某的租房广告后，即和杨某及欲购房人柴某取得了联系，当时杨某对洛港公司称九都东路X号3-X室房屋一套是其与杨某法共有，但法院已判决归其所有，已缴过过户税，该房屋即将过户到其个人名下，并向洛港公司出示了其与杨某法共有该套房屋的共有证及房地产权属登记受理通知单。经协商，杨某（甲方）与柴某（乙方）及洛港公司（丙方）于2010年10月28日签订房屋买卖合同一式三份，合同约定：杨某自愿将洛阳市X区X路X号3-X室房屋一套出售给柴某，该房所有权人杨某，房产证号洛房权证市字第（略）号，建筑面积123.51平方米，成交价x元；签合同时，柴某须向洛港公司交中介费7000元，代办过户服务费300元；柴某于2010年10月28日向洛港公司交定金2700元，剩余房款x元于2010年12月20日交于洛港公司。乙方按约定交清全款后，甲、乙双方按丙方要求在3日内将办理该房屋过户的全部手续及材料交于丙方。甲、乙双方有义务根据丙方安排在材料交齐后十个工作日内办理过户手续，如任何一方不按约定配合办理过户手续，视其违约，将按合同第五条追究其违约责任。待该房屋过户手续办理完毕，且甲、乙双方确认该房屋的相关费用交接清楚第五个工作日内（遇节假日付款时间顺延）结算房款。第五条：相关事宜1、丙方为甲、乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并在甲、乙双方提出请求后协助甲、乙双方办理产权过户手续，甲、乙双方须提供相应的合法证件；2、甲方与本合约签订之日将房屋权属证明房产证复印件、房产权属登记受理通知单交于丙方代为保管，并承诺于2011年元月15日前腾空该房屋，同时将该房屋钥匙交于乙方，并于2011年元月15日前将该房屋产权名下的所有户籍迁出，甲、乙双方自行办理该房屋所发生的水、电、天某、煤气、暖气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。第六条、违约责任：1、甲方需保证该房屋权属无争议、未被司法机关查封，或明知被限制过户而不如实告知的，若发生与甲方有关的权属纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；2、甲、乙双方须保证该房屋在过户手续办理完毕之前结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效的证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责；3、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同或承诺保证失实后发生本条1、2违约责任，均有违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。第七条：免责条款：如因洪水、地震、火灾和法律、政府策划变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。第八条：争议的解决：甲、乙双方在签订本合同时均为平等、自愿、真实的表达意思，丙方对此交易行为特此见证。本合同在履行中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决，协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。第九条：约定其他事宜：经甲乙双方友好协商，乙方于2010年10月28日向丙方缴纳中介服务费，代办过户费共计七千三百元整（共7300元）向甲方交纳房屋定金壹万元整（共x元）等到杨某宝的房产证下发之时，办理过户手续，甲方并保证在腾房期间房屋结构与装修无拆改，办理手续时，定金壹万元整（共x元）充当房款。第十条合同的生效与终止：1、本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，一式三份，甲、乙、丙三方各持一份。约定补充事宜协议：经甲、乙双方协商，甲方承诺该房屋权属无争议，若任何一方违约，由另一方配合丙方追究违约方的法律责任。上述协议签订后，柴某于2010年10月28日向洛港公司交纳中介服务费7300元，向杨某交纳购房款定金x元。2010年12月16日杨某通知洛港公司称本区X路X号3-X室房屋无法过户到其个人名下，三方之间的房屋买卖合同无法继续履行，洛港公司遂将该情况通知给柴某。之后柴某要求洛港公司、杨某退房款并赔偿损失，三方未能达成协议，即诉至本院。

本院认为：原告柴某与被告杨某、洛港公司签订的房屋买卖合同系其真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，合同当事人均应按合同约定全面履行各自的合同义务。本案合同签订过程中，被告洛港公司明知洛房权证市字第（略）号房产证上载明的房屋所有权人并非被告杨某一人，而仍在合同中将洛房权证市字第（略）号房产证所有权人写为被告杨某，故意向原告柴某隐瞒了房屋的真实信息，违反了三方合同第五条“丙方为甲、乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息”之约定，被告洛港公司应承担相应的违约责任。三方签订房屋买卖合同时，被告杨某明知其欲卖房屋产权尚未过户到自己名下，却承诺该房屋权属无争议，致使原告柴某与其签订房屋买卖合同，其行为违反了三方合同第六条第一项“甲方需保证该房屋权属无争议、未被司法机关查封，或明知被限制过户而不如实告知的，若发生与甲方有关的权属纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任”之约定及补充协议之约定，同时，因为上述原因，被告杨某未能按约定将房屋交付原告柴某，导致双方的合同目的无法实现，对此，被告应按合同约定承担违约责任。原告柴某已按合同约定履行了相应义务，对合同的解除没有过错，不应承担责任。因本案当事人均同意解除房屋买卖合同，故原告柴某要求解除三方之间的房屋买卖合同之诉讼请求，本院予以支持；原告柴某要求被告杨某返还定金x元、赔偿违约金x元之诉讼请求，符合三方合同约定且不超法律规定，本院予以支持；原告柴某要求被告洛港公司对上述x元承担连带责任于法无据，本院不予支持；原告柴某要求被告洛港公司退还原告交纳的中介服务费7300元之诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告杨某辩称其卖房时身患重病，为了治病而卖房，并非其真实意思表示，原告买房系乘人之危，双方买卖合同无效之说法没有事实依据，也不符合法律规定，故其该辩称意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条、第四百二十五条之规定，判决如下：

一、解除原告柴某与被告杨某、被告洛港公司于2010年10月28日签订的房屋买卖合同；

二、被告杨某返还原告柴某定金x元，并赔偿原告柴某违约金x元；

三、被告洛阳洛港房产经纪有限公司返还原告柴某中介服务费7300元。

四、本判决第二、三条于判决生效后十日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1460元，由被告杨某负担1400元，被告洛港公司负担60元（原告已垫付，待执行时由被告一并付给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长刘军杰

审判员范新生

人民陪审员安宁

二零一一年五月十一日

书记员余薇