上诉人（原审被告）马某，男，X年X月X日出生，汉族。

被上诉人（原审原告）新乡市现代物业管理有限公司。

法定代表人刘某，总经理。

原审被告新乡市第一中学。

上诉人王玉龙因与被上诉人新乡市现代物业管理有限公司（以下简称现代公司）、原审被告新乡市第一中学（以下简称市一中）物业服务合同纠纷一案，不服新乡X区人民法院（2009）红民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审查明：2007年元月31日市一中在其家属院未成立业主委员会的情况下，经过招标的方式与现代公司签订了一中家属院物业管理合同。合同约定，由原告为其家属院提供物业管理服务，合同期限为2007年2月1日起至2007年7月31日止。以及物业管理服务费按建筑面积每平方米每月0.28元，每三个月由原告收取一次等。之后合同到期后，原告又于2007年8月1日与市一中家属院成立的业主委员会签订了一中家属院物业管理合同，该合同期限为2007年8月1日起至2008年7月31日止。物业管理服务费按建筑面积每平方米每月0.22元，每三个月由原告收取一次等。被告认为一中家属院业主委员会成立违反法律程序，其不认可，拒交2007年2月至2007年12月的物业管理费216元，马某的住房建筑面积78平方米，系该家属院住户。

原审认为：原告与市一中所签订的家属院管理合同，其系在家属院未成立业主委员会的情况下，为更好的维护家属院的物业管理，通过招标的方式与原告签订的，且市一中家属院的大多数业主，及原告已实际履行。被告马某也实际接受了原告提供的服务，故被告应按照合同的约定交纳物业管理费。马某称原告与市一中家属院业主委员会及市一中所签订的合同违反了《中华人民共和国物业管理条例》的相关规定，故其拒交物业管理费的理由，不能成立。其家属院业主委员会的成立，不能因被告未参加而无效。故被告应按合同约定向原告交纳物业管理费。物业管理合同虽系原告与市一中所签订的，但马某作为实际享受人，应由其承担相应费用。故原告对市一中的诉讼请求，原审不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第五项之规定，原审判决：一、马某于判决生效后三日内向原告支付物业管理费216元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，由马某负担。

马某上诉称：其不论是作为物业使用人、物业买受人还是业主双方均不存在物业管理合同关系。其没有委托市一中与现代公司签订合同，也没有追认合同的效力；其不是适格的被告，现代公司无权起诉。请求撤销原判，驳回现代公司对其的诉讼请求。

现代公司、市一中未发表意见。

二审查明的事实与原审认定的一致。另查明：2007年1月31日合同和2007年8月1日物业合同中均由市一中签章。

本院认为：本案是物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主，但上诉人的住房均没有办理房产证，不能认定上诉人为业主。且两份物业合同均是由市一中在甲方处签章，市一中没有提供相应证据证明小区业主委员会合法成立，也没有提供证据证明其与上诉人有约定由上诉人交纳物业费，故物业合同对上诉人不发生法律效力，原审判决上诉人承担物业费没有事实与法律依据。根据合同相对性，应由市一中承担相应的物业费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

一、维持新乡X区人民法院（2009）红民一初字第X号民事判决第二项；

二、撤销新乡X区人民法院（2009）红民一初字第X号民事判决第一项；

三、新乡市第一中学于判决生效后三日内向新乡市现代物业管理有限公司支付物业管理费216元。

一、二审案件受理费各50元均由市一中负担。

本判决为终审判决。

审判长：郝昭

审判员：王玉梅

审判员：周云贺

二○一一年六月二十二日

书记员：刘某利