上诉人(原审第三人)周某某。

委托代理人秦某某。

委托代理人柏新祥，上海市大华律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)上海沪船新事业发展总公司。

法定代表人沈某某，董事长。

委托代理人蒋宏，上海宏翰律师事务所律师。

委托代理人陈怡，上海宏翰律师事务所律师。

原审被告上海天暖施工器材有限公司。

法定代表人虞某某，经理。

上诉人周某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2010)虹民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2009年1月5日上海沪船新事业发展总公司(以下简称沪船公司)、上海天暖施工器材有限公司(以下简称天暖公司)签订了《房屋租赁合同》，约定沪船公司将位于本市X路A-B号房屋600平方米(1-X层)租赁给天暖公司使用；年租金人民币(以下币种均为人民币)11万元，押金1万元；租赁期1年，自2009年1月1日至2010年12月31日止；租赁期满，沪船公司有权收回房屋，天暖公司如需继续承租，须在租赁期满前3个月向沪船公司提出续租书面申请，得到沪船公司同意后，双方重新签订合同；房屋在租赁期间，因市政或沪船公司上级公司建设需要拆迁或征用的，天暖公司应无条件接受租赁合同终止，在规定期限内搬迁，沪船公司不承担任何责任和赔偿；租金按“先付后用”的原则，在合同签订后3天内天暖公司支付首期3个月的租金及押金，沪船公司收到天暖公司租金及押金后本合同生效，超出3天未付本合同无效，沪船公司有权另行安排。租金为3个月缴纳一次，以后每次缴纳租金提前15天支付(以缴费凭证日期为准)；押金为1万元，待本合同期满后，天暖公司凭押金收据，在无违约责任前提下沪船公司无息退还天暖公司；房屋租赁期间水费、电费、电话费等有关费用由天暖公司承担；本合同签订后，沪船公司须按期将房屋交于天暖公司使用；沪船公司保证房屋内外结构及水源、电源等良好状况；沪船公司定期对房屋的安全、消防、治安、卫生等工作巡视检查，发现问题及时整改，直至符合安全要求方能使用；天暖公司在租赁期限内不得改变该房屋使用用途，不得分租或转租，若违约，沪船公司有权终止合同，同时收回房屋；天暖公司应按时缴纳租金及合同规定的其他应付费用；天暖公司若拖欠应缴费用达1个月，作违约处理，合同自行终止，沪船公司有权收回房屋。合同还约定，2009年1月1日至2009年2月28日房屋租金为1万元，每月5,000元(考虑天暖公司室内装饰等因素)。从2009年3月1日至2009年12月31日房屋租金为10万元，每月1万元。现天暖公司已支付沪船公司房屋租金1.5万元(2009年1月1日至2009年3月1日)，尚余9.5万元。以后，从第二、三季度第一个月分别支付沪船公司3.2万元，第四季度第一个月支付沪船公司3.1万元。若天暖公司2010年需继续承租，年租金为12万元(以续签合同为准)。2010年2月9日沪船公司以合同约定的租赁期届满为由，诉至原审法院，要求确认沪船公司、天暖公司签订的《房屋租赁合同》于2009年12月31日终止；天暖公司及周某某立即迁出上海市X路A-B号房屋，将房屋返还沪船公司；天暖公司支付沪船公司自2010年1月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费(按每月1万元计算)。

原审法院另查明，系争房屋产权人系沪东造船厂，沪东造船厂、中华造船厂共同的主管单位中国船舶工业集团公司于2001年2月29日将沪东造船厂、中华造船厂的资产进行重组，新设合并组建沪东中华造船(集团)有限公司，经上海市工商行政管理局于2001年3月26日批准注册登记正式成立。沪东中华造船(集团)有限公司于2008年1月1日起，将系争房屋交由沪船公司管理，由沪船公司处理与该房屋相关的一切事务。

原审法院再查明，2009年11月12日,沪船公司致函天暖公司称，因发现天暖公司将系争房屋转租他人群住，房内违规使用电器，乱拖电线，严重存在消防安全隐患。天暖公司擅自转租的行为违反了合同的约定，故要求即日起终止与天暖公司关于系争房屋2-X层的租赁合同,收回第X层房屋。2009年12月4日,天暖公司给出系争房屋2-X楼房屋的清退整改计划，承诺在2010年1月底前所有租房清退工作全部结束，天暖公司对清退整改工作负责到底，到时清退未结束，后果由天暖公司负责。2009年12月6日，天暖公司向周某某发出通知称，周某某租赁的系争房屋存在沪船公司所述的群住现象和消防隐患，违反了与天暖公司租赁合同的约定，并导致沪船公司决定收回房屋，故要求终止与周某某的房屋租赁合同，周某某在2010年1月30日之前将所有群住人员清退搬迁。2010年1月27日，沪船公司致函天暖公司称，与天暖公司的租赁合同于2009年12月31日到期，但天暖公司至今未履行搬迁承诺，要求天暖公司迅速撤离系争房屋且清退天暖公司违法租借的第三方人员。

原审法院认为，沪船公司系本市X路A-B号房屋的管理者和使用人，其与天暖公司签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规规定，应认定为有效，双方当事人均应按照合同的约定，全面履行协议。沪船公司已按合同约定，向天暖公司交付了符合要求的房屋，天暖公司也已接受，就应按约定履行其相应的法律义务。合同届满后，是否续签，须双方当事人达成合意，现沪船公司不同意续签，双方应按合同约定的日期终止合同。合同终止后天暖公司应按双方约定的租金标准向沪船公司支付房屋使用费。天暖公司虽在未征得沪船公司同意的情况下，将系争房屋转租周某某，但沪船公司在知道或应当知道该转租事实成立的6个月内，未提出异议，应视为沪船公司同意转租。但现因主合同已届满，次合同随之予以解除，故沪船公司要求确认沪船公司、天暖公司签订的《房屋租赁合同》于2009年12月31日终止；天暖公司及周某某迁出上海市X路A-B号房屋；天暖公司支付沪船公司自2010年1月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求，理由正当，予以支持。

原审法院审理后作出判决：一、上海沪船新事业发展总公司与上海天暖施工器材有限公司2009年1月5日签订的《房屋租赁合同》于2009年12月31日终止；二、上海天暖施工器材有限公司、周某某应于本判决生效之日起10日内迁出上海市X路A-B号房屋；三、上海天暖施工器材有限公司应于本判决生效之日起10日内支付上海沪船新事业发展总公司自2010年1月1日起至迁让之日止的房屋使用费(按每月1万元计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费255元，减半收取127.5元,由上海天暖施工器材有限公司负担。

周某某不服原审法院判决，向本院提起上诉称，沪船公司不是系争房屋的产权人，房屋产权人未特别授权沪船公司提起本次诉讼，故沪船公司不是本案适格原告。系争房屋内不存在群租现象，亦无消防隐患。此外沪船公司自2009年年底起就多次张贴告示要求租客不支付租金，致使周某某无法收到租金，天暖公司亦不能从周某某处得到租金，故原审判决判令天暖公司向沪船公司支付房屋使用费，缺乏依据。另，当事人三方有口头协议，周某某承租使用系争房屋，合同一年一签，会一直签下去，故周某某不同意迁出系争房屋，请求二审依法改判。

被上诉人沪船公司辩称，沪船公司受房屋产权人全权委托对系争房屋行使管理职能，故沪船公司是本案适格的原告。沪船公司与天暖公司就系争房屋签订的租赁合同已到期终止，而沪船公司与周某某之间并未签订租赁合同，故周某某应当迁出系争房屋。另外，在合同期内沪船公司就已发现周某某存在擅自转租现象，发函要求周某某腾退房屋。故要求驳回上诉，维持原判。

原审被告天暖公司表示同意原审法院判决。

本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，沪船公司基于系争房屋产权人的授权对系争房屋行使管理职能。本案中沪船公司作为出租人与天暖公司签订租赁合同，由天暖公司承租系争房屋，该合同到期后双方未再续签租赁合同，沪船公司起诉要求确认合同终止，天暖公司迁出系争房屋并支付房屋实际使用费，于法有据，可予支持。天暖公司对此亦未表示异议。周某某上诉称沪船公司不是本案适格原告，缺乏依据，本院不予采信。周某某基于和天暖公司签订的转租合同租赁使用系争房屋，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。现出租人与承租人签订的租赁合同业已届满，周某某作为实际使用系争房屋的次承租人，负有腾退房屋的义务，故原审法院判令周某某迁出系争房屋并无不当。周某某上诉称当事人三方有口头约定，周某某可一直租赁使用系争房屋，沪船公司对此予以否认，周某某亦未能提供充分的证据予以证明，故本院对周某某该上诉主张不予采信。周某某上诉还称，系争房屋内无群租现象、无消防隐患，但即便其所述属实，亦不能成为其拒绝履行腾退义务的理由。综上，周某某的上诉请求缺乏事实和法律依据依据，本院不予采信。原审法院依据查明的事实作出的判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币255元，由上诉人周某某负担。

本判决为终审判决。

审判长丁康威

审判员高胤

代理审判员徐冬梅

书记员薛凤来