上诉人（原审被告、反诉原告)湖南宇华公司管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区X路X号。

法定代表人邓某某，该公司董事长。

委托代理人彭煜阳，北京长安律师事务所律师。

委托代理人金涛，湖南三湘律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告)湖南茉莉花国际酒店投资管理有限公司，住所地长沙市岳麓区金星大道中段美林银谷。

法定代表人周某某，该公司董事长。

委托代理人段云峰，湖南天恒健律师事务所律师。

上诉人湖南宇华公司管理有限公司（以下简称宇华公司）与湖南茉莉花国际酒店投资管理有限公司（以下简称茉莉花公司）房屋租赁合同纠纷一案，湖南省长沙市岳麓区人民法院于2008年12月15日作出（2008）岳民初字第X号民事判决，宇华公司不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。

原审法院审理查明：2007年9月29日，茉莉花公司与宇华公司签订《租赁合同》一份，合同约定：茉莉花公司将位于长沙市岳麓区金星大道美林银谷茉莉花国际酒店第一层圆体部分、第二层整层及第三A层整层租赁给宇华公司经营，总建筑面积为7374．9平方米，其中：第一层圆体部分700平方米，第二层3558．9平方米，第三A层面积3116平方米，租赁期限为10年，自2007年10月1日至2017年9月30日止(免租时间计入租赁期限范畴)；茉莉花公司在合同签订之日起7日内向宇华公司移交房屋；租赁房屋的用途为经营娱乐KTV、酒吧、演艺、健身、美容美发、休闲洗浴等与酒店配套的经营项目，宇华公司对这些项目的装修费用及设施设备总投资不得低于人民币2800万元;第一年租金2008年10月1日至2009年9月30日为x元，自第二年起逐年递增5％的比例上交租金。宇华公司须在本合同签定之日交付茉莉花公司合同定金人民币50万元，此定金不能抵作租金，自宇华公司进驻酒店装修租赁房屋的整体工程进度完成时，茉莉花公司一次性退还给宇华公司。2007年12月18日，双方又签订《补充协议》一份，该《补充协议》及《租赁合同》第八条约定：宇华公司必须于2007年10月20日进场，于2008年春节前(2008年2月7日前)将三A层有关经营项目装修完毕，并于春节后(2008年2月29日前)正式对外试营业；第一层圆体部分以及第二层最迟不得超过2008年5月份装修调试完毕，于2008年5月18日前正式对外营业。《租赁合同》第十条第三款还约定：宇华公司未经茉莉花公司书面同意，在2008年2月1日前三A层有关经营项目不能装修完毕，且逾期一个月仍未完工时，或者在2008年5月18日，第一层圆体部分以及第二层不能正式对外试营业，且逾期一个月仍未能正式对外试营业时，茉莉花公司均可以解除合同，宇华公司不得向茉莉花公司要求装修装饰价值补偿，还须向茉莉花公司支付本合同一年租金总额的50％的违约金。合同签订后，宇华公司向茉莉花公司支付了50万元定金。

2007年10月18日，茉莉花公司将酒店三A层及其建筑平面图纸、消防施工图纸、强弱电施工图纸和设施等移交给宇华公司。同月21日，又将一层圆体和二层及其建筑平面图纸、消防施工图纸、强弱电施工图纸和设施等移交给宇华公司。此后，因宇华公司未能按照合同约定进场施工，在茉莉花公司的多次敦促下，宇华公司将上述三A层房屋承包给湖南省直建筑安装工程有限公司装修施工。一层圆体和二层则一直未动工装修。由于宇华公司的装修进度缓慢，至合同约定的装修完工截止日即2008年3月7日，仍无实质性进展。2008年4月11日，茉莉花公司向宇华公司发出题为《解除租赁合同的函》，要求自该函件送达宇华公司时止，解除双方的《租赁合同》并解决善后事宜。宇华公司的工作人员于同月12日，签收该函件。此后，由于宇华公司一直未按茉莉花公司的函件作出回复，也未采取清场行动，2008年5月6日，茉莉花公司遂诉诸法院，请求法院判令宇华公司：1、承担违约金x元；2、承担本案诉讼费用。宇华公司提起反诉，请求判令茉莉花公司：1、立即移交第二层整层租赁房屋；2、支付至起诉之日止逾期交房违约金x.80元；3、移交租赁房屋的房产证、消防验收手续、图纸等必备手续；4、承担本案全部诉讼费用。

另查明：1、茉莉花公司至今尚未向宇华公司移交第二层的商务中心占用的租赁场地，该场地占地面积约92平方米。X层整层面积为3614．94平方米，合同约定的X层租赁面积为3558.9平方米。茉莉花公司认为第二层的商务中心不包括在租赁场地内。

2、湖南省建设厅办公室湘建办[2008]X号文件“关于湖南省承担工程建设因罕见冰雪所发生损失的有关规定”明确：2008年1月中旬发生在湖南省的罕见的低温冰雪灾害，成为工程建设“不可抗力”的自然灾害，对因该冰雪灾害导致延误工期的，工程相应顺延不少于25天。

3、在本案的审理过程中，根据茉莉花公司的申请，委托相关机构对宇华公司在茉莉花公司酒店的租赁场地的装修装饰情况进行评估，由于宇华公司一直未能提供相关资料，导致鉴定无法进行。

原审法院认为：茉莉花公司与宇华公司签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方对此均负有履行义务。由于宇华公司对承租房屋的装修投入力度不大，未能在约定的时间内将三A层及其他楼层房屋的经营项目装修完毕，导致茉莉花公司的合同目的不能实现，茉莉花公司由此依据合同约定解除租赁合同，故双方之间的租赁合同及相关《补充协议》自茉莉花公司的解除通知到达宇华公司(即2008年4月11日)起解除。宇华公司关于2008年初的冰雪灾害天气为不可抗力导致其工期顺延，第三A层的完工日期应顺延至2008年3月21日，茉莉花公司最早应至2008年4月21日才能行使合同解除权的抗辩理由，依据不足。根据双方在2007年12月18日签订的《补充协议》的约定，宇华公司必须在2008年2月7日前完成三A层整体装修装饰工程及设备安装调试到位，该时间的确定已经考虑了此前交房迟延和春节误工等因素在内，加上因2008年初的冰雪灾害天气为不可抗力导致宇华公司工期顺延的25天，第三A层的完工日期应顺延至2008年3月3日，茉莉花公司最早至2008年4月3日即可行使合同解除权；故对宇华公司的此项抗辩理由不予采信。由于宇华公司迟延履行合同义务，导致合同解除，应按约向茉莉花公司支付违约金。鉴于茉莉花公司在向宇华公司移交房屋时，未按约将第二层商务中心占用的租赁场地移交给宇华公司，亦构成违约，但由于双方对合同租赁的X层房屋装修完工和开业时间要求不一致，且第二层的装修完工和试营业时间在三A层之后，因此茉莉花公司迟延交付第二层部分房屋场地的违约行为并不构成宇华公司对三A层的装修施工迟延完工的理由，但茉莉花公司的该项违约行为可以适当减轻宇华公司的违约责任。故对茉莉花公司主张的违约金数额，酌情减少为双方约定的一半左右。对宇华公司反诉的逾期交房违约金，已经在本诉茉莉花公司主张的违约金中予以考虑，故不再予以支持。因双方之间的租赁合同已经解除，宇华公司反诉要求茉莉花公司移交租赁房屋的房产证、消防验收手续和图纸等于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第二百一十二条之规定，遂判决：一、由被告湖南宇华公司管理有限公司在本判决生效后十日内向原告湖南茉莉花国际酒店投资管理有限公司支付违约金70万元(冲抵宇华公司已向茉莉花公司支付的定金50万元后，还需支付20万元)。二、驳回反诉原告湖南宇华公司管理有限公司对反诉被告湖南茉莉花国际酒店投资管理有限公司的反诉请求。如被告湖南宇华公司管理有限公司未按照本判决书履行付款义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费x元，由茉莉花公司承担5000元，由宇华公司承担x元。反诉受理费x元，由宇华公司承担。

宇华公司不服原审判决向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实不清，没有分清合同双方的权利与义务，根据合同第十二条第一款的约定“预期移交房屋的，免除和顺延同期租金以及合同规定的违约责任，每逾期一日，支付相当于日租金一倍的违约金，因不能提供房屋而导致合同解除的，应支付一年度租金总额50%的违约金”。茉莉花公司不能提供租赁房屋的消防验收和房屋产权手续，其违约在先，同时原审判决对茉莉花公司未交付第二层房屋的行为没有作出违约事实认定，而是将其违约责任淡而化之，同时将合同不能继续履行的违约责任完全归咎于上诉人一方，判决结果一边倒，严重不公。

2、本案房屋租赁是一个整体承租装修合同，房屋设计与装修具有整体不可分割性，由于茉莉花公司对第二层房屋延期交付，导致整体装修无法施工，第一、二、三A层属于一个整体，不能分割使用，第二层房屋交付迟延必然影响整个工程的设计与施工，原审法院对其违约行为没有按照约定进行处罚。3、在合同约定的装修期内，确实遇到了2008年湖南省最大的冰雪灾害，不可抗力的原因导致施工无法进行，可以顺延工期40天，茉莉花公司最早应当在2008年5月6日才能行使合同解除权。但是在2008年1月21日，茉莉花公司就致函宇华公司要求终止合同，4月11日就行使合同解除权，其解除合同的条件尚未成就。茉莉花公司无权请求支付违约金。

3、茉莉花公司应当承担预期交房的违约责任。茉莉花公司在2007年10月21日移交大部分场地，终止合同时尚未将第二层商务中心移交，其预期交房15天，应承担2007年10月6日至21日15天的日租金一倍的违约金x.80元。

4、茉莉花公司至今尚未提供租赁房屋所必备的消防验收合格、房产证等出租合法手续，没有履行合同约定。请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回茉莉花公司的诉讼请求，支持宇华公司的反诉请求。

茉莉花公司辩称：原审法院已经充分考虑了上诉人的延期交付租赁房屋的违约责任，对宇华公司的违约责任已经在合理的范围内进行了减免，原审判决适用法律正确，对于我公司第二层房屋中商务中心的交付问题，不是宇华公司不能按期完成第三A层装修的理由，我们的口头约定是宇华公司何时进场施工，我们公司就移交商务中心，对此违约行为，原审法院已经给与了违约考虑。宇华公司没有进行施工的履约能力，是导致合同不能达到目的的直接原因，应当承担违约责任，请求驳回上诉，维持原判。

本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为，茉莉花公司与宇华公司所签订的《租赁合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。茉莉花公司在合同签订之后，未能按照约定的时间交付全部产权明晰、验收合格的出租房屋，已构成违约，应承担违约责任；宇华公司在《补充协议》签订之后，虽然遭遇不可抗力的自然冰灾，可以顺延装修时间，但是按照顺延之后的应当竣工的施工期限，仍不能将三A层装修完毕并投入试营业，其行为亦构成违约，也应承担违约责任。由于茉莉花公司对宇华公司的履约能力产生合理的怀疑，加之双方违约行为导致合同目的不能实现，根据双方2007年12月18日签订的《补充协议》第三条和2007年9月29日《租赁合同》第十条（4）项之规定，茉莉花公司可以行使合同解除权。宇华公司以茉莉花公司房屋交付不完全为由行使抗辩权理由不能成立，本院不予采纳，宇华公司上诉请求继续履行合同，本院不予支持。

本案纠纷的产生，因茉莉花公司在合同签订过程中，对宇华公司的实际履约能力考察不够，在解除合同上比较草率，存在明显的缔约过失；同时宇华公司对履约资金的组织过慢，导致不能按照约定完成装修工程，故此双方的过错行为，导致了本案合同目的不能实现，对此双方均需承担相应的民事责任。原审在处理双方各自违约责任问题上，对宇华公司的违约行为处罚过重，故宇华公司的上诉理由成立，本院予以采纳。

综上所述，原审认定事实清楚，程序合法，但对违约责任认定欠妥，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项之规定，判决如下：

一、维持湖南省长沙市岳麓区人民法院（2008）岳民初字第X号民事判决第二项；

二、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2008）岳民初字第X号民事判决第一项；

三、驳回湖南茉莉花国际酒店投资管理有限公司本诉请求。

本案一审本诉受理费x元、反诉受理费x元，共计x元，二审受理费x元，共计x元，由湖南茉莉花国际酒店投资管理有限公司承担x元，湖南宇华公司管理有限公司承担x元。湖南宇华公司管理有限公司在一、二审中已经预缴x元，湖南茉莉花国际酒店投资管理有限公司直接给付湖南宇华公司管理有限公司x元。

本判决为终审判决。

审判长罗柏寒

审判员游玉霞

审判员冯亚雄

二0一0年五月十日

书记员汪小燕