【案情简介】
申请人（出租方）与被申请人（承租方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定承租期间从2016年7月29日至2021年7月28日止，租金按年支付，任何一方不履行合同约定，承担违约金3万元。

2020年5月8日，被申请人员工与申请人电话沟通，期间申请人明确表示“……这个合约我不能执行了，因为我亏太多，如果说你们答应谈，那么就接着做，如果说你们这个房租不能谈的，我实在也没法做下去了，反正还有两个月的，你们找房子也还来得及……”。2020年5月13日，被申请人出具《答复函》“……你方（申请人）也明确提出如果涨房租我方（被申请人）不同意，你方就不能执行这份合同，对于你方的这个行为，我方也认为我们愿意解除合同，并于今年7月份到期前，我方就会把房子清空交付你方……”。

2020年5月17日，申请人出具《回复函》：“……贵方须继续按照原租赁合同书履行至2021年7月28日。如贵方不能按原租赁合同书履行属你方违约，我方将保留原租赁合同书中相关违约责任的追究”。其后被申请人搬离承租房屋，申请人妻子与被申请人确认搬离事务事宜。

后，申请人申请仲裁，要求被申请人支付违约金3万元。

【争议焦点】
双方就《房屋租赁合同书》是否达成过解除合同的合意。

申请人认为其表达的仅仅是需要涨房租的意思表示，而且是可以商量的、随行就市的价格变化。并且在电话中无法判断被申请人员工是否有权代表被申请人作出合同变更或者合同解除的意思表示，且被申请人员工也并未明确的在通话中作出所谓的承诺。因此双方未就解除合同达成一致。

被申请人认为双方虽未在电话中明确合同解除，但申请人在电话中明确不同意涨房租就另找房子，应理解为解除合同的意思表示，被申请人以发送《答复函》，明确不同意涨房租，双方合同解除，因此双方就解除合同达成一致，符合法律规定。

【裁决结果】
驳回申请人的仲裁请求。

【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同》第七十七条、《民法典》第五百四十三条均规定，当事人协商一致，可以变更合同。由于合同是当事人协商一致的产物，当事人变更合同也以双方当事人协商一致为原则，这里的协商一致也通常需要经过要约、承诺等与订立合同一致的程序。

《中华人民共和国合同》第九十三条、《民法典》第五百六十二条均规定，当事人协商一致，可以解除合同。合意解除是当事人协商一致的结果，无需履行通知程序，合同经合意解除后，原合同关系终止，当事人既无权依据原合同向合同对方当事人主张权利，也无须再按原合同约定履行义务。如果当事人仅达成一致同意解除原合同的合意，但对合同解除的后果未能达成一致意见的，也不能产生合意解除合同的法律后果。

【结语和建议】
双方就《房屋租赁合同书》是否达成过解除合同的合意。仲裁庭认为，根据庭审查明来看，双方曾就变更合同约定的租金标准进行协商但最终未达成一致。根据法律规定，未变更的合同仍应按原合同执行，然而申请人迳行表达了解除合同的意思表示。被申请人收到该意思表示后，以发送《答复函》形式表示愿意解除合同。双方协商一致解除合同的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定。本案涉案合同的标的为房屋，且双方已完成了房屋的交还事务。并且申请人在被申请人所持有的《房屋租赁合同书》上记载了“7月20号收到钥匙两套包某某20/7”，就此双方对解除合同后的事宜予以了确认。

关于解除时间。本案合同解除时间为被申请人2020年5月13日出具的《答复函》到达申请人处之时。其后申请人发函解除的行为不具有解除合同的法律效力。仲裁庭认为，在双方就解除《房屋租赁合同书》早已达成合意的情况下，申请人要求被申请人承担违约责任无法律与事实依据，因此仲裁庭对申请人的仲裁请求不予支持。

（一）市场主体应严守契约精神。契约精神是贯穿整个民商事法律体系的基本原则。市场主体严格遵守合同，履行自身责任，维护信用。

（二）应谨慎对待合意解除合同。合意合同解除应同样具备合同的生效要件，如意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定以及不违背公序良俗等。在合同履行中，既要严格履行合同，在出现合同难以履行时，双方合意解除既要对解除合同的后果达成一致意见，又要对赔偿损失等事项作出明确约定。