【案情简介】
申请人与被申请人于2011年9月签订了为期3个月（自2011年9月10日起至2011年12月31日止）的《物业服务合同》，之后双方又签订了期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止的《物业服务合同》。该2份物业合同均约定，申请人将苏州市某小区委托被申请人进行物业服务，且约定了物业费标准；合同第九条约定，被申请人收取服务报酬实行物业服务费用包干制，即服务报酬在物业服务费中确定提取；合同第十五条约定，物业公共部分（包括公共照明、电梯、中央空调、供暖）运行发生的费用，应独立核算，根据实际消耗由被申请人向业主分摊计收；该2份合同还约定了双方其他权利义务和仲裁条款等。

2014年12月20日，申请人与被申请人又签订1份《苏州市物业服务合同》约定，被申请人服务期限为3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止；合同第三十四条约定，争议解决方式为向人民法院起诉。之后，被申请人继续提供物业服务至其撤离小区日止，即2019年3月31日。

被申请人在提供物业服务期间与某某广告有限公司有合作关系，由某某广告公司在案涉小区大楼电梯内安装镜框广告并支付相应的补偿费用给被申请人。双方于2014年3月1日签订的《合作合同书》约定，由该广告公司在被申请人提供物业服务的涉案小区大楼电梯内安装114个镜框，该广告公司支付被申请人补偿费用为每年7.5万元（包括管理费、保安保洁、水电等一切费用），双方合作时间为两年。之后，被申请人于2015年与某某科技有限公司签订《某某智能柜摆放合同》约定，自2015年12月25日起至2018年12月24日，被申请人按每年4000元标准收取场地占用费等。2016年6月30日，被申请人又与苏州某某电子商务有限公司签订《直投配套场所使用合同》约定，自2016年7月1日起至2019年6月30日止，被申请人按每年2100元收取场地租金。

申请人认为2011年9月10日，当届小区业委会未经业主大会授权的情况下委托被申请人提供小区物业管理，直至2019年3月31日，申请人经业主代表大会授权后聘用了新的物业公司，被申请人撤离小区。被申请人虽然办理了移交手续，但未将小区公共收益移交申请人。自2011年9月10日起，被申请人共收到公共收益不低于567132元，其中：某某广告为442832元，某某生鲜6300元（3年），某公司34000元（8.5年），苏州某公司25500元（8.5年），某派8500元（8.5年），部分商户因无法联系估算收益为5万元。
申请人据此提出仲裁请求：1.请求裁决被申请人返还2011年9月10日至2019年3月31日期间管理案涉小区过程中收取的公共区域广告收益567132元；2.被申请人承担本案仲裁费用。

【争议焦点】
（一）关于涉案三份物业合同是否均属于仲裁受理范围及申请人是否具备仲裁主体资格问题？

（二）关于本案是否超过诉讼时效问题？

（三）关于本案是否应返还公共区域广告收益问题？

【裁决结果】
（一）被申请人于本裁决书送达之日起10日内，返还给申请人公共收益款项209101元；
（二）驳回申请人的其他仲裁请求；

（三）本案仲裁费人民币14369元，由被申请人承担5747元，申请人承担8622元；被申请人承担的仲裁费由其于本裁决书送达之日起10日内直接支付给申请人。申请人向本会预交的仲裁费，本会不再退还。

【相关法律法规解读】
《中华人民共和国民法典》第278条规定列举了业主可以通过投票共同决定小区的公共事务的事项及权利行使要件，即专有部分面积及人数均占三分之二业主参与，且一般事项需参与表决业主过半数同意方可。
诉讼时效规定，该规定是为了敦促权利人及时行使权利，以期尽快使得社会经济秩序得以确定，诉讼时效期间应自权利人知道或应当知道权利受损害以及义务人之日起计算。
《中华人民共和国仲裁法》第七十四条规定：“法律对仲裁时效有规定的，适用该规定。法律对仲裁时效没有规定的，适用诉讼时效的规定。”

【结语和建议】
（一）关于涉案三份物业合同是否均属于仲裁受理范围及申请人是否具备仲裁主体资格问题
本案所涉3份物业服务合同均应为有效合同，前2份合同约定有仲裁条款，属本案理涉范围；第3份双方签订于2014年12月的合同，因约定了争议解决方式为向人民法院起诉，没有仲裁条款，故自2015年1月1日以后的物业合同争议均不属本案处理范畴。关于被申请人辩称的申请人主体资格问题，仲裁庭认为依据申请人提供的《意见征询函说明》，申请人在提起仲裁前，已经向半数以上的业主征询意见，并征得半数以上的业主同意，符合《中华人民共和国民法典》第二百七十八条之规定，故申请人主体资格不应存疑。

（二）关于本案是否超过诉讼时效问题
关于被申请人提出的申请人主张公共收益已经超过诉讼时效的答辩意见，仲裁庭认为，相关物业合同争议的诉讼时效在被申请人服务期间一直处于持续之中，本案诉讼时效的起算时间应自被申请人自2019年3月31日撤离服务小区后开始计算，即本案申请人的仲裁请求依法没有超过诉讼时效。

（三）关于本案是否应返还公共区域广告收益问题
小区公共收益归全体业主所有，被申请人庭审中虽然提出其收取公共部位收益有保洁维护及水电费用等成本支出，但其未能提供证据加以证明其确切的成本支出费用，仲裁庭亦依法不能采信被申请人该答辩意见。
近年来，随着人民群众对更高的居住质量的需求日益增长，同时物业公司服务标准无法具体化的现实困境，以及业主对于小区公共部分与私有部分界限的模糊认识，导致物业服务合同纠纷层出不穷。本案系业主委员会向物业公司主张维权，导致本案纠纷的原因来自于双方，作为物业公司应该完善自身服务水平并及时公示相应公共区域收益，做到账款进出清晰；同时业主作为被服务方也应考虑到物业服务公司的正常支出成本。双方互谅互信，双方共同努力为美好和谐小区建设与和谐社会建设添砖加瓦。