【案情简介】
2020年3月，申请人与被申请人签订了《某市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定被申请人将其名下的房屋出售给申请人。2020年5月，我会受理了上述《房屋买卖合同》的仲裁案件。

申请人认为：2020年3月，申请人与被申请人签订了《房屋买卖合同》，合同约定房屋总价为166万元，合同签订后申请人依约支付了购房定金2万元，后又支付房屋首付款104万元，其他60万元贷款支付。办理贷款手续完毕之后，申请人屡次闻听邻里议论涉案房屋中曾发生非正常死亡案件，至今未予破案。经申请人向被申请人及其家人核实后得知确有此事，申请人认为被申请人的行为明显属于违反合同约定的情形，故申请人依据合同向被申请人主张返还房款，赔偿损失。

被申请人认为：

一、双方之间的《合同》合法有效，且被申请人已经履行全部合同义务，不符合合同解除条件，申请人应继续履行合同并向被申请人支付剩余的房屋价款。理由如下：1、被申请人已经履行全部合同义务；2、申请人所谓“非正常死亡案件”没有任何证据且与事实不符；3、解除合同的条件未成就；4、申请人解除合同程序不符合法律规定与合同约定；5、申请人应继续履行合同支付剩余的房款；

二、因被申请人不存在任何违约行为，且合同解除条件未成就，要求返还购房款并支付违约金没有法律依据与合同依据；

三、因合同合法有效且房屋已完成过户，申请人要求赔偿税费损失没有法律依据，且该等损失没有证据证明；

四、申请人要求赔偿律师费的请求，没有法律依据与证据支持，且没有合同特别约定，不应支持。总之，申请人的仲裁申请没有任何法律依据与证据支持，请求仲裁庭查明事实，作出公平公正裁决，驳回申请人的仲裁申请，以维护被申请人的合法权益。

【争议焦点】
合同解除条件是否成就；被申请人是否违约，是否应支付违约金；合同未约定律师费，是否可以支持律师费。

【裁决结果】
仲裁庭经审理查明，申请人与被申请人签订的《房屋买卖合同》、申请人、被申请人与房地产经纪有限公司签订的《居间服务合同》、《贷款过户服务合同》系各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，作为审理本案的依据。

1、关于合同解除条件是否成就问题

申请人与被申请人签订的《房屋买卖合同》、申请人、被申请人与房地产经纪有限公司签订的《居间服务合同》、《贷款过户服务合同》系各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，作为审理本案的依据。

通过开庭审理和申请人提交的证据材料，仲裁庭认为，合同当事人应当遵循诚实信用原则，依照合同约定全面履行自己的义务。申请人与被申请人于2020年3月签订了《房屋买卖合同》，约定申请人及被申请人通过房地产经纪有限公司居间服务，被申请人将涉案房屋卖给申请人，总价款为人民币166万元。

仲裁庭注意到，合同第八条第（二）项明确载明，涉案房屋未发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等）。合同第十条第(二）款第6项约定，被申请人违反合同第八条第（二）项约定的，构成根本违约，且申请人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，申请人的该项主张符合合同约定的解除条件，故仲裁庭对申请人请求解除双方签订的《房屋买卖合同》的仲裁请求予以支持。

2、关于被申请人是否违约，是否应支付违约金问题

仲裁庭认为，在涉案房屋发生非正常死亡事件时，当事人不足9岁，后，被申请人一直在外学习。申请人并未提供充足的证据证明被申请人对该事件知情并故意隐瞒。鉴于涉案房屋确实存在非正常死亡事件，故认定解除合同的条件成就，但由于申请人不能证明被申请人对该事件有过错，故对申请人请求被申请人支付33.2万元违约金的仲裁请求不予支持。

3、关于合同中未约定律师费情况下，是否应支持申请人律师费的主张

申请人提交了委托代理合同、律师费转账记录及发票，被申请人认为双方房屋买卖合同中并没有律师费承担的特别约定，即使律师费真实存在，也因由委托方自行承担，而不应由被申请人一方承担。

仲裁庭认为，虽然双方签订的房屋买卖合同中并未对律师费的承担作出约定，但是合同的解除是因为被申请人的原因所导致，同时根据《仲裁规则》第五十四条第（三）的规定，申请人申请仲裁所花费的律师费属于因仲裁所支出的合理费用，故仲裁庭认为被申请人应当赔偿申请人的律师代理费3万元。

【相关法律法规解读】
《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

《中华人民共和国合同法》第六十条： 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

《中华人民共和国合同法》第一百一十二条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

【结语和建议】
此案例为典型的房屋买卖合同，合同中约定了：该房屋在其本人或其近亲属持有期间，在房屋本体结构内未发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等）。出卖人不否认房屋内发生过刑事案件，但否认房屋所有人知道了解此事，也就是说，出卖人在并不知情的情况下签订了合同，不存在故意隐瞒的情形，故合同约定解除的条件不成就。但从实际情况出发，不管出卖人是否知晓，但案涉房屋发生过刑事案件是事实，合同约定的解除条件成就，在买受人介意的情况下，其有权行使合同约定的解除权，双方互相返还。至于解除后的责任问题，还是要根据双方的过错程度来认定。在出卖人年龄尚小且不知情，并且在双方磋商买卖的过程中，均系父母沟通，发生信息不对称也属正常，故不能认定系出卖人的过错导致合同解除，即不应让出卖人承担合同约定的违约责任。

随着子女逐渐到了适婚的年龄，身为父母定会为子女购置房产，在不愿意等期房的情况下，不少人会考虑二手房。在二手房买卖过程中，首先双方要明确自己的需求，确定房屋真实情况；其次，在买卖过程中，不仅要通过中介来了解房屋，还要亲自到房屋所在的小区实地考察，进一步的通过走访周围的居民了解房屋的实际情况及周围的配套设施；再次，一旦签订合同后，双方应当明确各自的权利义务和违约责任，合同未约定或者出现争议后，应当本着诚实信用、公平正义的原则，协商解决问题。同时也应当在法律规定的范围内勇于承担责任，尽可能的将双方的损失降到最低，不要懈怠致使损失扩大。

法律终究会保护当事人的合法权益，既包括合法理的权益，同时也包括合情理的权利。遵守约定，出现问题，按照法律规定寻求争议的解决办法，推动社会主义法治的进步，构建和谐的法治社会。