上海市嘉定区人民法院

民事判决书

(2008)嘉民三(民)初字第X号

原告上海某某餐饮有限公司。

法定代表人陈某甲，董事长。

委托代理人赵某、陈某乙，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。

被告陈某甲。

委托代理人徐某某，上海市东方理律律师事务所律师。

第三人上海某某超市有限公司。

法定代表人谢某某，董事长。

委托代理人赖某、李某，该公司职员。

上列当事人间租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员岳华独任审判，公开开庭进行审理。原告委托代理人赵某、陈某乙，被告委托代理人徐某某，第三人委托代理人赖某、李某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2003年6月6日，原、被告签订转租协议，约定原告将从第三人处承租的位于某某路某某号第三人购物中心店编号为FC07-01的店铺转租给被告，用于被告开设原告加盟店，租期自2003年7月19日至2011年7月18日，面积220平方米。合同还对租金进行约定，其中2005年7月19日至2006年7月18日间月租金为x元，租赁期间的水、电、煤气等费用由被告负担。合同还约定如被告拖欠租金累计1个月以上，原告有权终止协议，造成原告损失的，被告还应予补偿。合同签订后，原告依约将店铺交给被告使用，然而自2006年2月起，被告开始停止支付租金等费用。2006年3月15日，第三人采取封店措施，被告一直停业。随后第三人发函给原告要求追讨租金等费用，原告接函后向被告发函，要求被告支付租金等费用，但被告未予理睬。第三人于2006年11月起诉原告，要求原告支付租金及水、电等费用。经调解，原告应支付第三人租金x.33元，违约金5622.27元，水、电费x元，受理费1270元，原告还另支付律师费1900元。2007年7月2日，原告向被告发函。要求被告搬走店内物品，但被告未予答复，原告遂将店内物品搬出至另租赁的仓库内，花费搬迁费用3928元，仓储费3885元。原告认为被告拖欠租金和水、电等费用，构成违约，原告有权解除合同，被告应当向原告支付拖欠款项，并赔偿上述损失及本案原告律师费x元。

被告辩称，被告一直按照合同约定支付租金至2006年2月，直到2006年3月听闻传言要拆迁，被告至原告处求证，在求证未果的情况下，原告于2006年3月15日将我方驱逐并扣押物品，被告不违约，故不同意原告诉请。

第三人陈某丙，第三人与被告没有利害关系，与原告合同已经解除，不应当成为本案第三人。

经审理查明，2003年6月6日，原、被告签订转租协议，约定原告将从第三人处承租的位于某某路某某号第三人购物中心店编号为FC07-01的店铺转租给被告用于被告开设原告加盟店，租期自2003年7月19日至2011年7月18日，面积220平方米，租金分段约定，其中2005年7月19日至2006年7月18日间月租金为x元，同年7月，原告与第三人修改租金，调整为该期间月租金x元，租赁期间的水、电、煤气等费用由被告负担。合同还约定如被告拖欠租金累计1个月以上，原告有权终止协议，造成原告损失的，被告还应予补偿，合同还对双方的责任作了约定，包括被告已经了解原告与第三人间的租赁合同条款。合同签订后，原告依约将店铺交给被告使用，被告也依约设立了原告专用名称的加盟店开展经营。租金由被告按第三人与原告约定租金额直接支付给第三人，对此支付方式原告也予以认可。2006年3月，被告听闻租赁店铺地可能要拆迁，遂不再支付租金，2006年2月的租金也未支付。2006年3月14日，第三人发函给原告及被告店铺，要求原、被告于2006年3月18日前将欠付2、3二月租金x元及前期拖欠部分水、电费付清，否则将采取封门停业。2006年3月15日，第三人采取封店措施，致使被告停业。此后，2006年3月20日，第三人致函原告要求原告支付拖欠二个月租金，3月29日原告致函被告要求被告依约履行付款义务，10月6日，第三人致函原告要求解除合同，10月30日原告再次致函被告要求被告向第三人支付租金，11月13日第三人提起诉讼要求解除与原告的租赁合同。2007年7月2日原告致函被告要求被告搬迁店内物品，7月6日，原告将被告店内物品搬离寄存。

诉讼中，被告认为租金已支付至2006年3月底，付款凭证在店内保险箱，但保险箱已由原告扣押保管，所留钥匙已打不开保险箱，怀疑被原告调换锁芯，故提出鉴定申请。经华东政法大学司法鉴定中心鉴定，“未检出更换痕迹，应为原始组合锁芯。”照片显示，保险箱内未见物品。

上述事实有合同、函件、传真、生效法律文书、司法鉴定意见书、证人证言等证据及各方当事人陈某予以佐证。

本院认为，原、被告间的转租合同系双方真实意思表示，且经出租人同意，转租合同应当合法有效，各方均应依约履行。自2003年6月合同签订后，原、被告均一直依合同履行，被告代原告向第三人支付租金及其他费用，期间未发现被告有重大违约行为，合同继续履行。2006年2月起，被告未再支付租金，不论其是否故意拖欠租金，现没有证据证明其已支付2、3月的租金和其他费用，也没有证据证明被告认为的预期违约存在，被告拖欠租金的行为应当构成违约。第三人依此于2006年3月14日发函给原、被告，要求原、被告支付租金的要求尚属正当。但第三人在催款通知指定的期限18日前的15日，即突然采取封店措施，强制被告停止营业，违反了第三人与原告签订的租赁合同关于解除合同条件的第13条第5.1项“乙方拖欠应付租赁费用或其他费用，且在收到甲方要求其纠正违约的通知后10天内，未予纠正”方可行使解除权的约定。其次，正如前所述，被告自2003年起一直依约履行义务，未见有严重违约行为，只要各方适当沟通即可继续履行合同，此次被告租金未付，不构成根本违约。因此，第三人采取提前封店的行为，显然构成对被告的违约和侵害。原告虽称未参与封店，但也未见其履行与被告合同中约定的原告责任“负责协调并解决被告与第三人之间的经营矛盾，改善合作关系，并有权代被告签署有利于保持良好合作的协议书、承诺书等法律文书”（合同第13条2.4），可见原告在接获被告未及时向第三人支付租金的情形下，负有与第三人合理沟通或履行其与第三人签订的合同中支付租金义务，先行支付拖欠租金，以改善被告与第三人的合作关系，保障原、被告合同正常履行。但本案未见原告有何积极行为，即未依约向第三人支付租金，也未见向被告提出解除合同的要求，故第三人采取封店行为，强制单方终止合同履行，原告对被告也有违约行为和过错。因第三人于2006年3月15日强制封店，合同已不能履行，诉讼中被告也同意解除合同，故本院采信被告抗辩，确认原、被告合同于2006年3月15日解除。对合同的解除原告构成违约，被告对合同解除不构成违约，但被告应当支付合同解除前拖欠的租金及逾期付款违约金和拖欠的水、电费，具体金额按照第三人与原告间生效法律文书予以确定。因合同的解除系由于原告或第三人违约所致，故原告要求被告承担合同解除的违约责任并赔偿损失没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：

一、原告上海某某餐饮有限公司与被告陈某甲签订的转租协议书于2006年3月15日解除。

二、被告陈某甲应于本判决生效之日起10日内给付原告上海某某餐饮有限公司租金x.33元。

三、被告陈某甲应于本判决生效之日起10日内给付原告上海某某餐饮有限公司逾期付款违约金5622.27元。

四、被告陈某甲应于本判决生效之日起10日内，给付原告上海某某餐饮有限公司水、电费x元。

五、原告上海某某餐饮有限公司其他诉讼请求不予支持。

如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费3167.97元，减半收取1583.99元，由原告负担，鉴定费6000元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员岳华

二○一○年三月五日

书记员于吉鸿

审判员岳华

书记员于吉鸿