原告（反诉被告）上海某酒店管理有限公司

被告（反诉原告）潘某

原告上海某酒店管理有限公司与被告潘某及反诉原告潘某与反诉被告上海某酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）上海某酒店管理有限公司委托代理人，被告（反诉原告）潘某及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某酒店管理有限公司诉称，原告与被告签订租赁合同一份，约定原告将位于普陀区X路X号的房屋（房屋建筑面积1800平方米，使用面积1500平方米）租给被告经营使用，租赁期自2008年8月1日至2012年12月30日，租金为每月人民币5万元，每三个月一付，先付后用，保证金人民币15万元。合同由房屋的业主上海玉兰饭店见证盖章。合同签订后，原告按约交付房屋，但被告仅缴纳了租金、保证金各人民币15万元后拒付房租，原告多次交涉要求原告交付房租或者解除合同，均未果，原告现提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付（暂定）租金人民币40万元，实际结算至被告搬离之日止。2、被告承担逾期付款违约金（暂定）人民币x元，结算至被告搬离之日止；3、确认解除原告与被告的租赁合同；4、本案诉讼费由被告承担。

被告潘某辩称，双方的合同并未解除，在合同履行中，得到场地将被动迁的通知，由于原告采取不恰当的行为，要求被告于2009年4月16日搬出房屋，并函告被告将于同年7月7停水、电，导致被告不能正常经营，影响了履约能力，为此，被告曾向原告口头及书面提出暂缓支付5月份的租金，之后原告以种种理由故意拒收被告租金，因此合同不能正常履行，责任不在于被告。由于保证金已冲抵了2008年11月至2009年1月的租金，2009年2、3、4月份的租金已付清，双方又协商一致2009年5月至8月的租金为人民币20万元，故对原告的诉请金额有异议，因被告不存在违约行为，故不同意原告的诉讼请求。

反诉原告潘某诉称，反诉被告将系争房屋转租给反诉原告，约定年租金人民币60万元，合同中对履约方式，违约责任等均作出明确约定。2009年7月1日，反诉被告突然通知反诉原告，要求支付租金，否则将在当月７日停水停电。因反诉原告在同年6月17日，已接受了客户预定的15桌酒席（金额人民币3万元），若反诉被告停电停水，不但给客户造成损失，而且损害了反诉原告的良好声誉，为防止损失的扩大，经反诉原告与客户协商后，退还定金，并支付赔偿金。再则，由于系争房屋有几处经常渗水，反诉原告曾多次告知反诉被告无果后，为经营需要和安排方便，及时自行找人进行维修，维修费用已达人民币x多元，由于反诉被告未能按合同约定履行出租人的相关义务，致反诉原告利益受损。为了维护反诉原告的合法权益，现提出反诉，请求判令：1、反诉被告赔偿反诉原告经营损失费人民币x元；2、反诉被告承担房屋维修费人民币x元。

反诉被告上海某酒店管理有限公司辩称，反诉原告所述事实不实，反诉原告有无经营损失与反诉被告无关。反诉被告从未接到过反诉原告的报修，且其提供的维修损失的证据不足，故不同意反诉原告的请求。

经审理查明，2008年，原告上海某酒店管理有限公司与被告潘某签订《租赁合同》。合同约定：原告自愿将坐落在本市X路X号的房屋（房屋建筑面积1800平方米，使用面积1500平方米）出租给被告使用。租期自2008年8月1日至2012年12月30日止。原告于2008年5月12日前向被告交付该房屋。年租金为第一年人民币60万元，第二年开始为人民币65万元。付款方式约定：被告支付租赁保证金人民币15万元。同时应于每三个月支付一次，付款日为每年7月1日，10月1日，1月1日，4月1日前分四次付清。被告逾期未付租金，每逾期一日，则被告须按日租金的5％支付违约金。租赁关系终止时，原告收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。租赁期间，使用该房屋所发生的水，电，煤气，通讯等费用由被告承担。被告保证承担上述房屋作为饭店使用，并在租赁期内未征得原告书面同意前不得擅自改变使用用途。在违约责任中约定：1、协议生效起，遇市政建设或市、区、镇各级政府批租给其他方的，原告对被告的资产，装潢，投入不做任何补偿；2、任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房地产租赁有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担；3、租赁期内，非本合同规定的情况，原告不得中途擅自收回该房屋，若原告中途收回该房屋，原告应承担被告保证金同样金额损失，及被告实际投入的经济损失；4、租赁期内，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，需结清本合同规定支付的费用，原告扣除被告已租住日期的租金后，将剩余租金归还被告，另原告没收被告的保证金作为违约赔偿。合同中还约定被告负责对房屋及其附着物的定期检查并承担正常的房屋维修费用。2008年5月4日，被告支付保证金人民币15万元，同时支付2008年8-10月租金计人民币15万元。

2009年2月9日，原告函告被告：2009年2月、3月、4月按原租金下浮20%，合计租金人民币12万元；水电押金人民币2万元，以上金额须在2月12日前一次性付清。2009年5月开始还按原合同执行。当日，被告支付2月份租金人民币4万元；同年3月4日，支付3月份租金人民币4万元；同年4月1日，支付4月份租金人民币4万元。至今，被告为支付水电费押金。

2009年7月1日，因被告未按期支付5月、6月的租金，原告书面通知被告，要求被告于2009年7月7日前交清拖欠的房租，否则，原告将在7月7日中午12点整停水、停电。

2009年7月5日，被告函复原告称：因原告于今年4月16日发出令本酒楼搬迁的通知，严重扰乱酒楼正常经营业务，导致预定酒席流失，造成员工对失去就业岗位的恐慌后果，故暂缓交付5、6月的租赁费用。

2009年8月27日，原告的委托律师以被告拖欠租金为由，向被告函告：1、自2009年8月28日起解除与被告的《租赁合同》；2、要求被告收到本函内五日内向原告支付拖欠的租金。

2009年9月5日，被告复函原告称：1、因你方于2009年4月16日发出令本酒楼搬迁的通知后，扰乱酒楼的经营，造成员工恐慌等后果，我方采取书面督促你方恪守合约（暂缓交付5、6月份的租赁费；停止扰乱合法经营的言行；提请你方进行一次沟通。协调处理相关事务）。直至8月你方未作反响。现你方欲单方面解除合约，有悖法理。2、我方再次阐明基本观点，当你方承诺不再干扰我方合法经营后，我方立刻解除“暂缓”付款决定。3、……。

2009年10月16日，被告又函告原告称，2008年11月、12月，2009年1月三个月的租金双方同意以押金抵充。2009年9月9日，原告委托施志平口头承诺：保证被告十月长假之前能正常营业，大型定桌可以接。被告当即支付房租时，被拒收。现要求原告提供账户，以便被告及时转账汇款。要求双方进行沟通、协调。

另查，2003年11月8日，原告与上海玉兰饭店签订《承包经营协议书》，该协议书约定：上海玉兰饭店同意将上海玉兰饭店内部分设施包括六层住宿楼一幢，餐厅二层楼一幢，及配套建筑设施配电房、浴室承包给原告经营使用（具体区域以协议附图上海红线划出的范围为准），地址为某路X号。在协议划定的区域范围由原告经过装潢后承包经营管理，原告必须在上海玉兰饭店现有的营业执照经营范围内进行合法经营、照章纳税。承包经营期限定为八年，承包经营费起算期自2004年1月1日至2012年12月31日止。

再查，涉讼的房屋在2008年下半年已列为上海市土地储备范围。2009年3月，原告向被告送达《告知书》，主要内容为：租赁的房屋已被例入本次土地储备范围，需在2009年4月16日前完成腾地工作。

又查，2009年12月25日，上海市电力局沪北供电（分）公司检查被告电表后，以“伪造封印、开启封印”的窃电方法为由，出具违章用电（违约、窃电）现场检查单，并采取停止供电措施。目前，酒店尚未恢复供电。

审理中，被告的证人施志平（又名施X）出庭陈述：作为原告的原工作人员，负责向被告收取租金、水电费，在9月9日上门收水电费时，领导吩咐“十一长假”让被告继续经营，原告支付5、6月份租金时，经电话请示领导后，未予收取，10月份上门收取水电费时，领导也关照，不得收取被告的租金。

庭审中，原告认为，对于本诉，考虑到被告经营状况，应被告的请求，曾同意被告暂缓支付2008年11、12月及次年1月的租金，但并未同意将押金抵作三个月的租金，现原告处仍然有被告的押金。之后三个月的租金虽同意调低，但被告未按要求一次性付清。按照合同法规定，因被告未按约交付租金，原告可行使解除权，故要求法院确认解除租赁合同。对于反诉，由于被告的经营损失不存在，且发生的维修费用事先也未征得原告同意，对被告的反诉请求不予认可。

被告认为，关于本诉，被告已结清2009年4月份（包括当月）之前的租金，原告陈述的事实不实。因原告于2009年3月发函要求被告于同年4月16日腾房退场，被告为维护自身的合法权益，依法行使不安抗辩权，多次函复原告，在原告保证正常履约前提下，愿正常支付租金，故被告不构成违约，原告要求解除合同的目的是为取得动迁补偿款，其解除合同也不符合法律规定，证人原为原告的工作人员，负责向承租人收取租金等费用，该证人的证词客观的证明了被告不存在止付租金的意愿及原告拒收租金的事实。2009年9月9日，原告派员仍承诺被告可以在“十一长假日接受酒席预定”，因此双方的合同关系依然存在，被告愿在正常履行合同的情况下，补足押金，结欠租金。关于反诉，因原告的客观阻挠，造成被告较大的实际损失，被告提供的有证据已经证明因原告之故，被告取消预订的17桌酒席，并支付了赔偿费。另由于原告未尽房屋修缮义务，被告自行修复后，原告应承担已产生的维修费用。

本案反诉部分查明的事实同本诉部分。

本院认为，原告与被告就租赁本市X路X号的房屋所签订的《租赁合同》，体现了双方当事人的真实意思表示，其内容和形式亦未违反法律禁止性的规定，应属合法有效，合同双方当事人均应恪守履行。关于本诉，现有证据及证人证词证明，在被告未按约支付租金的情况下，双方已同意将被告的押金转为租金，并调整了三个月的租金标准。被告虽未按原告的要求一次性付清2009年2至4月的租金，但被告逐月支付三个月租金时，原告并未提出异议，应认定已默认了被告的付款方式。同时，原告于2009年3月向被告送达告知书后，根据告知书，基于原告应于4月16日腾地迁出的要求，被告据此提出止付租金，并函告原告在保证双方正常履约的情况下，继续履行合同，按约支付租金，被告的上述行为符合不安抗辩权的法律规定，本院可予采纳。现原告以被告构成根本违约为由，要求解除合同，既无事实，也不符合法律规定，本院难以支持。反诉中，基于本诉中查明的事实，因反诉原告主张的经营损失并非反诉被告原因直接造成，同时其要求反诉被告承担维修费用也无事实和法律依据，故本院对反诉原告的诉讼请求难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、对原告上海某酒店管理有限公司的诉讼请求不予支

持；

二、对反诉原告潘某的反诉诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费人民币7873元，由原告负担。

本案反诉受理费人民币212.50元，由反诉原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长王飞

审判员汤国荣

代理审判员王宜兰

书记员汉静