上海市第二中级人民法院

民事判决书

(2007)沪二中民二(民)终字第X号

上诉人(原审被告)陈某。

上诉人(原审被告)周某甲。

委托代理人陈某。

上诉人(原审被告)周某乙。

委托代理人陈某。

被上诉人(原审原告)上海家宝物业管理有限公司。

法定代表人周某丙，董事长。

委托代理人葛某某，该公司员工。

上诉人陈某、周某甲、周某乙因物业管理纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2006)杨民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

原审法院经审理查明，2000年12月21日，上海欣成物业管理有限公司(乙方)与上海同协房地产开发有限公司(甲方)签订了《前期物业管理服务合同》约定，甲方将“上海大花园”1期委托乙方实行物业管理，费用为：物业管理费按建筑面积每平方人民币(以下币种均为人民币)0.43元、保洁费按建筑面积每平方0.12元、保安费按建筑面积每平方0.22元、房屋设备运行费按建筑面积每平方0.55元、维修养护费按建筑面积每平方0.18元(以上费用按市、区物价局核价为准)，管理期限为2000年12月至2003年11月30日。合同还规定了如业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，乙方可以从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金。2003年2月8日，上海欣成物业管理有限公司(乙方)与上海同协房地产开发有限公司(甲方)又签补了《前期物业管理服务合同》约定，甲方将“上海大花园”2、3期委托乙方实行物业管理，费用为：物业管理费按建筑面积每平方0.43元、保洁费按建筑面积每平方0.12元、保安费按建筑面积每平方0.20元、房屋设备运行费按建筑面积每平方0.55元，管理期限为2000年12月1日至2003年11月30日。合同还规定了如业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，乙方可以从逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金。2003年12月18日，上海市杨浦区物价局核定“上海大花园”物业管理服务收费价目，管理费、保洁费、保安费为0.78元/平方米/月，房屋设备运行费为0.27元/平方米/月，电梯水泵运行费0.55元/平方米/月。

2004年4月，系争小区批准成立业委会。家宝公司未与业委会签订物业管理合同，但实际提供物业管理服务至今。

周某甲、陈某、周某乙系上海市杨浦区X路X弄某室房屋业主，房屋建筑面积为119.37平方米。2002年10月25日，周某甲、陈某、周某乙与上海同协房地产开发有限公司签订房屋交接书。2002年11月至2006年11月，周某甲、陈某、周某乙欠付上海家宝物业管理有限公司(以下简称家宝公司)物业管理费9，501。85元，故家宝公司诉至原审法院，要求周某甲、陈、周某乙支付物业管理费人民币9501.85元及滞纳金x.25元。

原审法院另查明，2004年8月，家宝公司吸收合并上海欣成物业管理有限公司。2005年3月16日，上海市工商行政管理局静安分局准予上海欣成物业管理有限公司注销登记。

原审中，家宝公司愿意放弃本案部分诉讼请求，滞纳金按日万分之二计算，计1，594.55元。

原审法院认为：物业公司提供物业管理服务后，有权获取物业管理费，作为接受物业管理的业主按时缴纳物业管理费是其应尽的义务。尽管前期物业管理服务合同现已到期，但家宝公司实际仍对小区进行着物业管理，故家宝公司按原合同及物价部门核定的标准收取物业管理费，并无不当，周某甲、陈某、周某乙作为系争房屋业主在接受家宝公司的物业管理服务后未按时缴纳费用，应承担相应的民事责任。至于周某甲、陈某、周某乙提出的与开发商间的纠纷，与本案不属同一法律关系，应另行解决。据此，原审法院作出判决：一、被告陈某、周某甲、周某乙应于判决生效之日起十日内支付原告上海家宝物业管理有限公司2002年11月至2006年11月的物业管理费人民币9，501.85元；二、被告陈某、周某甲、周某乙应于判决生效之日起十日内支付原告上海家宝物业管理有限公司滞纳金人民币1，594.55元；案件受理费人民币878元，其中人民币424元由原告上海家宝物业管理有限公司减半负担人民币212元，人民币454元由被告周某甲、陈某、周某乙负担。

周某甲、陈某、周某乙不服原判，上诉称，1、本案不适宜简易程序审理；2、原审法院并未给上诉人充分的答辩时间；3、一审中，被上诉人并未提供家宝公司吸收合并前物业公司的材料；4、原审中被上诉人对催缴欠费提供的挂号信邮寄凭证，不能说明问题，其诉请时效有问题；5、根据《前期物业管理服务合同》，合同期内物业管理服务的费用应按1.50元/平方米/月计收，原审法院按1.80元/平方米/月计收没有依据；6、《前期物业管理服务合同》的期限至2003年11月底止，业主委员会成立后，并未与家宝公司签订物业管理服务合同，收取物业管理费也就没有了合同约定；7、签收《入户通知》八个月后上诉人才取得房屋钥匙。按理该时段上诉人不必缴纳物业管理费，正因为物业公司多收了这部分费用，才导致上诉人未付本案所涉的物业管理费；8、对于上诉人的报修，物业公司未尽维修服务义务，对小区的管理也不到位。故上诉请求撤销原判，改判对被上诉人原审诉请不予支持。

被上诉人家宝公司辩称，对方提起上诉后，被上诉人已提供了经工商管理部门核准的被上诉人吸收合并前物业公司的材料。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。

本院经审理查明，原审法院查明的事实无误。

二审期间，被上诉人家宝公司于2007年3月19日向本院递交书面材料，表示自愿对本案所涉的上诉人所欠物业管理费本金减免至9000元，并自愿放弃要求对方支付滞纳金。

本院认为，本案当事人发生的物业管理欠费纠纷属于事实清楚，权利义务关系明确、争议比较简单的案件，原审法院适用简易程序对本案进行审理并无不当。上诉人提起上诉后，家宝公司已补充提供了经工商管理部门核准的家宝公司合并前物业管理单位上海欣成物业管理有限公司的材料，原审判决对权利义务主体的确定并未发生偏差；虽然业主委员会成立后，并未与家宝公司签订《物业管理服务合同》，但家宝公司实际仍在对小区进行管理，按照有关规定，家宝公司有权要求作为小区业主的上诉人支付物业管理费。二审中上诉人提出对方诉请时效存在问题，但在一审中其并未就此作过抗辩，且在原审中，家宝公司对其催讨欠费，提供了挂号信件邮寄凭证，应当予以确认，上诉人此节抗辩理由，本院不予采纳。二审中，上诉人认为《前期物业管理合同》期限内的物业管理费的收费标准应当以1。50元/平方米为标准计算，鉴于家宝公司已表示对上诉人欠费的本金自愿减免至9000元并放弃要求对方支付滞纳金，该意见与法不悖，可予准许。上诉人以物业服务存在瑕疵为由对抗家宝公司的原审诉请，但并未提供充分证据予以佐证。至于上诉人所称此前多缴物业管理费的问题，上诉人并未在一审中提出诉请，不属本案处理范围，本案对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：

一、撤销上海市杨浦区人民法院(2006)杨民三(民)初字第X号民事判决；

二、周某甲、陈某、周某乙应自本判决生效之日起十日内支付上海家宝物业管理有限公司物业管理费人民币9000元。

一、二审案件受理费共计人民币1544元，由上诉人周某甲、陈某、周某乙负担878元，被上诉人上海家宝物业管理有限公司负担666元。

本判决为终审判决。

审判员李虎

代理审判员葛某

代理审判员周某金

二00七年三月三十日

书记员范庆韵