上海市第二中级人民法院

民事判决书

（2006）沪二中民二（民）终字第X号

上诉人（原审被告）丁某甲，男。

上诉人（原审被告）郑某某，女。

上诉人（原审被告）丁某乙，男。

以上三上诉人之共同委托代理人宋伟敏，上海市震旦律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）上海合生物业管理有限公司。

法定代表人贺某某，董事长。

委托代理人许某某，该公司员工。

委托代理人姚某某，该公司员工。

上诉人丁某甲、郑某某、丁某乙因物业管理纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2006)杨民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人郑某某及三上诉人之共同委托代理人宋伟敏，被上诉人上海合生物业管理有限公司之委托代理人许某某、姚某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：依据上海合生物业管理有限公司与上海置洋房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》的约定，由上海合生物业管理有限公司对珠江香樟园实行物业管理。委托管理期限为2年，自2003年5月1日起至2005年5月1日止。上海合生物业管理有限公司负责向业主和物业使用人收取物业管理费每月每平方米0.42元、保洁费每月每平方米0.18元、保安费每月每平方米0.21元、房屋设备运行费每月每平方米0.55元、维修养护费每月每平方米0.11元、绿化养护费每月每平方米0.04元。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，上海合生物业管理有限公司可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。2002年4月25日，丁某甲、郑某某、丁某乙与上海置洋房地产开发有限公司签订《上海市商品房预售合同》，购买上海市X路X弄《珠江香樟园》X号X室，合同附件五《珠江香樟园前期物业管理服务委托合同》约定：上海置洋房地产开发有限公司委托上海合生物业管理有限公司对珠江香樟园提供物业管理，管理费多层及高层住宅底层每月每平方米0.90元，高层住宅每月每平方米1.45元，商铺每月每平方米1.20元；对业主和使用人逾期交纳物业管理费的，上海合生物业管理有限公司可以从逾期之日起按应缴费用每日加收千分之三滞纳金。2003年4月27日，丁某甲、郑某某、丁某乙签署房屋交接书。2005年11月20日，上海合生物业管理有限公司与上海市杨浦区定海136街坊珠江香樟园业主大会签订了《物业服务合同》，约定上海合生物业管理有限公司对珠江香樟园提供物业管理服务事宜，合同为期2年，自2005年12月1日起至2007年11月30日止。物业管理费：高层每月每平方米1.45元，多层每月每平方米0.90元，商业用房每月每平方米1.80元。自2005年4月起至今，丁某甲、郑某某、丁某乙未付物业服务管理费，截至2006年3月止，丁某甲、郑某某、丁某乙共拖欠12个月的物业管理费计966.24元。上海合生物业管理有限公司多次催讨无着，故诉至原审法院，要求判令丁某甲、郑某某、丁某乙支付物业管理费966.24元，滞纳金483.60元（按日千分之三计算）。

原审法院认为：物业管理企业提供相关服务后，有权获得物业管理费。前期物业管理合同及业主大会签订的物业管理合同对所有业主具有法律约束力。现上海合生物业管理有限公司提供了物业管理服务，要求丁某甲、郑某某、丁某乙支付物业管理费及合同约定的滞纳金，并无不当。至于丁某甲、郑某某、丁某乙抗辩的对上述物业管理合同不清楚，不构成拒付物业管理费的正当理由。另外即便上海合生物业管理有限公司提供物业管理服务的部分期间未签订合同，但丁某甲、郑某某、丁某乙实际接受着上海合生物业管理有限公司的物业管理服务，仍应参照之前的合同标准支付物业管理费。据此，原审法院判决如下：一、丁某甲、郑某某、丁某乙应于本判决生效之日起十日内向上海合生物业管理有限公司支付物业管理费人民币966.24元；二、丁某甲、郑某某、丁某乙应于本判决生效之日起十日内向上海合生物业管理有限公司支付滞纳金人民币483.60元。

原审判决后，丁某甲、郑某某、丁某乙不服，上诉于本院，诉称：己方对欠付物业管理费的期间和金额无异议，但认为《前期物业管理服务合同》应以经过备案的合同为准。依据该合同约定，当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，由上海置洋房地产开发公司负责催交或以代交方式偿付。因房屋存在质量问题，上海置洋房地产开发公司未予以解决，故上诉人暂不支付物业管理费。现其欠付的物业管理费应由上海置洋房地产开发公司代付。上诉人所在小区业主委员会存在不规范操作，续签的《物业管理合同》是在上海合生物业管理有限公司的操控下非法签订的，不具有合法性。故请求撤销原判，驳回上海合生物业管理有限公司的诉请，并改判业主委员会与上海合生物业管理有限公司签订的物业管理合同无效。

上海合生物业管理有限公司辩称：丁某甲、郑某某、丁某乙接受了被上诉人的物业管理，应依据相应的合同支付物业管理费和滞纳金。续签的《物业管理合同》符合法律规定，是合法有效的。故请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为，业主接受了物业管理企业提供的相关服务，应当交纳物业管理费。逾期不交纳的，物业管理企业可以依据相关合同收取相应的滞纳金。鉴于上海合生物业管理有限公司已向丁某甲、郑某某、丁某乙提供了相关的物业管理服务，丁某甲、郑某某、丁某乙应支付相应的物业管理费及合同约定的滞纳金。至于丁某甲、郑某某、丁某乙的上诉理由，本院认为：房地产开发企业与物业管理企业虽然约定，对业主欠付的物业管理费由房地产开发企业催交和代付，但该约定并不排斥由物业管理企业直接向业主主张权利。丁某甲、郑某某、丁某乙与房地产开发企业之间就房屋质量问题产生的矛盾，不能作为拒付物业管理费的正当理由。至于丁某甲、郑某某、丁某乙所称上海合生物业管理有限公司操控业主委员会续签物业管理合同一节，因其未提供充分证据证明，本院不予采信。在二审期间，上海合生物业管理有限公司主动放弃部分诉讼请求，即2005年5月至2005年11月的滞纳金共计人民币359.20元，与法无悖，本院予以准许。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百五十三条之规定，判决如下：

一、维持上海市杨浦区人民法院（2006）杨民三（民）初字第X号民事判决第一项；

二、撤销上海市杨浦区人民法院（2006）杨民三（民）初字第X号民事判决第二项；

二、丁某甲、郑某某、丁某乙应于本判决生效之日起十日内向上海合生物业管理有限公司支付滞纳金人民币124.40元。

一、二审案件受理费共计人民币136元，由上诉人丁某甲、郑某某、丁某乙共同承担。

本判决系终审判决。

审判长王泳雷

代理审判员张志煜

代理审判员刘建颖

二○○六年八月二十一日

书记员邱静静