上诉人(原审被告)肖某乙。

委托代理人贺亮，上海恒洋律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)曹某。

委托代理人徐以琴，上海市黄某律师事务所律师。

上诉人肖某乙因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2010)普民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：2008年6月6日，曹某、肖某乙签订上海市房屋租赁合同，约定曹某将上海市X路某号二、四楼房屋出租给肖某乙作为经营宾馆使用，租赁期限自2008年6月11日起至2016年6月10日止，肖某乙应向曹某支付房屋租赁保证金人民币(以下币种均为人民币)36,250元。曹某、肖某乙在补充条款中约定，2008年6月11日至2011年6月10日期间每月租金36,250元，2011年6月11日至2014年6月10日期间每月租金38,062.50元，2014年6月11日至2016年6月10日期间每月租金39,965.63元，先付后用，租金每三个月支付一次，2008年支付第一期租金(2008年6月11日至同年7月10日为免租期)及保证金，上期租金到期日前，肖某乙支付下一期租金，即2008年10月11日前支付第二期租金，以后以此类推，肖某乙将租金按约定时间直接划入曹某指定的帐户，肖某乙未按期划入全额租金，即视为违约，任何一方违反合同约定的，守约方可解除本合同，违约方还应支付对方违约金150,000元。另，曹某、肖某乙在合同违约责任条款中约定，租赁期间，曹某不及时履行合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成肖某乙财产损失或人身伤害的，曹某应承担赔偿责任。

实际履行中，曹某交付房屋，肖某乙将系争房屋用于宾馆经营，但2010年1月11日至今，肖某乙未支付租金。同年1月31日，曹某在系争房屋内张贴通知，要求肖某乙于2月2日前付清所欠租金，逾期不交的，曹某将按合同约定收回房屋。同年2月4日，曹某向肖某乙发出律师函，表示肖某乙欠付租金的行为构成违约，双方签订的租赁合同即日起解除，要求肖某乙接函后三天内交还房屋。2010年3月，曹某起诉至原审法院，要求解除曹某、肖某乙签订的上海市房屋租赁合同，肖某乙支付2010年1月15日起至其返还系争房屋之日止的租金及房屋使用费，并支付违约金150,000元。

原审审理中，曹某表示撤回要求肖某乙支付租金及房屋使用费、违约金的诉讼请求，本案中仅要求法院判令解除其与肖某乙签订的租赁合同，肖某乙也同意就合同是否应当解除先行在本案中予以解决，费用结算之事宜另行处理。

原审法院经审理后认为：曹某、肖某乙签订的关于上海市X路某号二、四楼房屋之上海市房屋租赁合同系曹某、肖某乙真实意思表示，且于法无悖，应属有效，当事人均应恪守履行。根据涉案租赁合同的约定及查明的事实，肖某乙应于2010年1月11日前全额支付2010年1月11日至同年4月10日期间的租金，但即便曹某将支付该期租金的时间延后至2月2日，肖某乙仍未支付，肖某乙辩称未付租金的原因在于系争房屋二楼房顶漏水、下水道渗水，告知曹某后其未尽修缮义务。但根据合同约定，租赁期间，曹某不及时履行合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成肖某乙财产损失或人身伤害的，曹某应承担赔偿责任。同时，法律也明确规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因此，无论是从当事人的约定还是法律的规定分析，即便存在肖某乙所述的系争房屋渗、漏水情况，该理由也不能成为肖某乙拒付租金之依据，故肖某乙的行为与约定不符，构成违约，曹某依合同约定行使单方解除合同的权利，并无不当，可予支持。涉案租赁合同解除的后果，双方表示另寻途径解决，法院可予准许。原审法院据此判决：曹某与肖某乙签订的关于上海市X路某号二、四楼房屋之上海市房屋租赁合同于判决生效之日解除。

原审法院判决后，上诉人肖某乙不服，向本院提起上诉称：由于被上诉人违反诚实信用原则，对租赁房屋漏水问题不予解决，租赁房屋各方面都不符合开设旅馆的基本条件，导致上诉人旅馆经营一直处于亏损状态，从而引起上诉人支付租金困难。本租赁合同期限为8年，至今才一年多，上诉人不同意解除合同，要求继续履行合同。原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，上诉人请求本院撤销原审判决，驳回被上诉人在原审中的诉请，支持上诉人在原审中提出的继续履行合同的请求。

被上诉人曹某则辩称：租赁房屋系上诉人自行装修排放水管，故房屋漏水的问题应当由其自行解决，上诉人不付租金的理由不存在。上诉人不付租金已属违约，被上诉人经过催讨，上诉人依然不付租金，故被上诉人有权依照合同的约定单方解除双方所签租赁合同。被上诉人表示服从原审法院判决。

本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。

本院审理期间，主持上诉人、被上诉人双方调解，终因双方意见不能统一，致调解未果。

本院认为：本案双方争议焦点为双方签定的关于本市X路某号二、四楼房屋租赁合同解除还是继续履行原审法院从合同约定、法律规定及本案查明的事实等方面对此已作较为详尽的分析、阐述，认定上诉人拒付租金的理由不成立，构成违约，被上诉人依据合同约定行使单方解除合同的权利并无不当，可予支持。本院同意原审法院的意见，不再赘述。鉴于上诉人、被上诉人在原审中均表示本案先行解决涉案合同是否解除问题，故涉案租赁合同解除的后果双方可协商解决或另案起诉。综上，原审判决并无不当，本院予以维持。上诉人要求继续履行租赁合同的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币80元，由上诉人肖某乙负担。

本判决为终审判决。

审判长余时彦

审判员卞晓勇

代理审判员陈俊

书记员蔡某俊