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陈某某与开封华茂实业有限责任公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书
当事人:   法官:   文号:河南省开封市中级人民法院

上诉人(一审被告)陈某某,男。

委托代理人谢海成,开封市龙亭区午朝门法律服务所主任。

被上诉人(一审原告)开封华茂实业有限责任公司。

法定代表人夏某某,公司董事长。

委托代理人成瑞萍,开封市鼓楼区“148”法律服务所主任。

委托代理人曹某某,开封华茂实业有限责任公司副经理。

上诉人陈某某与被上诉人开封华茂实业有限责任公司(下称华茂公司)租赁合同纠纷一案,华茂公司于2008年4月7日向开封市顺河回族区人民法院(以下简称一审法院)提起诉讼,一审法院于2008年10月9日作出(2008)顺民初字第X号民事判决,陈某某不服提起上诉,本院于2009年3月14日作出(2009)汴民终字第X号民事裁定,撤销原判,发回重审。华茂公司请求:1、依法判令陈某某支付2004年6月30日前欠华茂公司房租x元,支付2004年7月1日至2007年11月15日欠华茂公司房租x元及至腾房之日房租,解除双方的租赁关系,判令陈某某腾房。2、判令陈某某支付违约金x元,支付逾期付租滞纳金x元。3、判令陈某某返还财产(详见清单),并支付本案诉讼费用。2009年4月13日追加诉讼请求:1、将支付滞纳金x元追加为按所欠租金的5‰/日支付滞纳金至还清租金之日止。2、判令陈某某拆除租赁物内及院内私搭乱建建筑物,恢复原状。一审法院于2009年11月12日作出(2009)顺民初字第X号民事判决,陈某某不服提起上诉,本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案,上诉人陈某某及其委托代理人谢海成,被上诉人华茂公司的委托代理人成瑞萍到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

一审查明,1998年6月1日,华茂公司与陈某某签订酒店联合经营承包合同,华茂公司提供经营场所(宋门关大街路北的营业门面房六间、宋都市场南段一楼三间营业门面房及后灶、仓库)及相关物品(详见盘存表),由陈某某进行经营,每年向华茂公司缴纳承包费x元。陈某某在此开办了小肥羊火锅店,系该店业主。2004年1月1日双方重新签订房地产租赁契约,华茂公司同意将上述房屋及增加的宋都市场南段一楼六间营业房租给陈某某使用,每年租金x元。陈某某实际承租营业门面房五间,其他营业房十间。双方还约定陈某某于每月五日前支付当月租金5420元,若逾期一日,按欠租金的5‰加收滞纳金。租赁期限为2004年1月1日至2005年12月31日。陈某某在经营期间需爱护华茂公司固定资产如空调、冰柜、汽油灶等及其它电器设备的完整性,并负责在使用期间维护和保养。华茂公司负责对出租房屋定期检查并承担正常的维修费用。陈某某经营期间若需对室内装修、装饰,事前须报华茂公司同意,并不得改变房屋结构,装修、装饰费用由华茂公司承担。契约终止时,陈某某不得随意拆除和破坏,也不得抵作房租。该契约到期,本年租金和应付欠款、滞纳金三项合计出现新的拖欠累计超过x元以上视为违约,华茂公司有权随时解除契约。契约签订后,任何一方不得随意变更或解除契约,如一方违约,应付对方违约金x元人民币。该契约附则第二条明确记载:经双方核对,截止2004年6月30日止共欠华茂公司租金x元,陈某某保证在契约约定的时间内全部偿还。该契约签订后,陈某某断断续续地向华茂公司支付租金,但每次均未缴足当月租金。2005年12月31日以后,双方没有再续签租赁合同,但陈某某一直实际承租着华茂公司的房屋。自2007年9月份起,陈某某未再向华茂公司缴纳租金。2007年10月,陈某某将其它营业房三间交还给华茂公司使用。在原一审调解时华茂公司同意每年减免租金x元,但在本次审理时,华茂公司要求按每年5000元减免。2008年5月16日,陈某某要求用华茂公司拖欠餐费冲抵房租。

经双方核对账目,自2004年7月1日至2006年5月16日华茂公司欠陈某某餐费x元,自2006年5月17日至2009年7月31日华茂公司欠陈某某餐费x元,共计x元。陈某某自2004年7月1日至2009年7月31日缴纳房租x元,缴纳垃圾费1200元。陈某某在租赁该房屋期间,在该房屋后面盖石棉瓦房六间。

一审认为,依法成立的合同受法律保护,双方于2004年1月1日签订的租赁契约是在协商一致基础上的真实意思表示,均应按约定履行合同义务。双方在契约中对房租的约定,是对全部房屋的租金约定,而并非每间房屋的租金约定,陈某某租赁房屋的数量并未发生变化,且租赁多年并未对房租数额提出异议,应视为陈某某对租金的认可。2004年双方签订的契约中增加六间房屋,每年增加x元租金,2007年10月华茂公司收回其中三间房屋,故每年房租应当减少5000元,计每月417元。双方在调解时的自认不能作为法院判决的证据使用,故陈某某要求按调解意见每年减免房租x元的辩称不予采纳。关于华茂公司要求陈某某支付2004年6月30日前所欠租金x元的诉讼请求,因双方约定的还款期限是2005年12月31日,由于华茂公司未在诉讼时效内主张权利,已超过诉讼时效。2004年7月1日至今房租,因为陈某某的租赁行为一直在延续,且一直缴纳房租,故华茂公司的主张并不超诉讼时效。对于2004年7月1日至腾房之日租金,予以支持。关于华茂公司要求陈某某支付违约金x元的诉讼请求,由于陈某某所欠租金、滞纳金合计已超过x元以上,已构成违约,予以支持。关于华茂公司要求陈某某支付滞纳金的诉讼请求,因计算标准过高,应以同期银行贷款利率为宜。关于华茂公司要求解除与陈某某的租赁关系,并要求陈某某腾出房屋并拆除所盖石棉瓦房屋的诉讼请求,因双方在合同中对解除条件有明确约定,且陈某某也无证据证明其所盖石棉瓦房屋经华茂公司同意,也未提交合法的建筑手续,故华茂公司的该诉讼请求予以支持。关于华茂公司要求返还财产的诉讼请求,事实清楚,陈某某未能提供反驳的理由和证据,予以支持。关于陈某某反诉华茂公司承担维修费用的主张,因陈某某未按期缴纳反诉费,不予审理。关于陈某某主张用华茂公司拖欠餐费冲抵房租的要求,因陈某某提出该要求的时间是2008年5月16日,华茂公司同意不超出诉讼时效的餐费可以冲抵房租,该部分餐费应为2006年5月17日以后的餐费x元。故自2004年7月1日至2009年11月30日,陈某某应向华茂公司支付租金5420(元)×65(月)=x元。自2007年10月1日至2009年11月30日,应当扣除每月房租417元,417(元)×26(月)=x元;扣除陈某某已缴纳房租x元,支付垃圾费1200元,扣除华茂公司拖欠餐费x元,共计x元。陈某某应向华茂公司支付租金x元-x元=x元。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、第一百四十条,《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条之规定,经审判委员会研究,一审判决:一、解除开封华茂实业有限责任公司与陈某某之间的租赁关系。陈某某于判决生效之日起三十日内腾出坐落在开封市顺河区X街路北X号营业门面房五间、宋都市场南段营业房七间及后灶、仓库交还给开封华茂实业有限责任公司。陈某某同时拆除在此所盖的石棉瓦房屋六间。二、陈某某自判决生效之日起三十日内支付给开封华茂实业有限责任公司拖欠的租金x元,以及自2009年12月1日至腾房之日的租金,每月按5003元计算;支付给开封华茂实业有限责任公司违约金x元以及滞纳金(自欠租之日起至还款之日止按同期银行贷款利率计算)。三、陈某某自判决生效之日起三十日内按照盘存表上记载返还开封华茂实业有限责任公司空调、冰柜、汽油灶等财物。

一审宣判后,陈某某不服,上诉称:1、陈某某为了证明维修费累计x元(包括建设费),一审证明人李胜利、韩强到庭参加诉讼证明,上述维修费、建设费客观存在,而原审(2008)顺民初字第X号判决中错误认定证人韩强是韩万年,直接导致陈某某反诉事实理由不能成立。2、华茂公司同意用餐费折抵租金,一审判决不应驳回华茂公司拖欠的餐费x元。3、双方通过协商签字认可每年减免房租x元,而一审没有按照双方真实意思表示认可减免。请求:1、撤销一审判决。2、查明华茂公司承担支付给陈某某餐费x元和减免房租x元的事实。3、查明陈某某一审证明人韩强,而原审(2008)顺民初字第X号判决错误认定证人韩万年。4、依法驳回华茂公司的上诉请求,并承担本案诉讼费用。

华茂公司答辩称:餐费部分已经超时效,减免房租x元是和解意见,不能作为定案依据,陈某某称维修费x元不是事实,而且对此项提出反诉,因未缴反诉费,一审未予受理。一审认定事实清楚、证据确凿,适用法律正确。请求维持原判。

二审经审理查明的事实一审认定的事实一致。

本院认为,华茂公司自2004年7月1日至2009年7月31日欠陈某某餐费共计x元。因华茂公司所欠餐费是一直延续形成的,且没有明确还款期限,根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定,当事人约定履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定,“不能确定履行期限的,诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算,但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的,诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”陈某某于2008年5月16日主张用华茂公司拖欠餐费冲抵房租,华茂公司以部分所欠餐费已超出诉讼时效,明确表示不履行义务,诉讼时效期间应从2008年5月16日起计算,故陈某某的主张不超诉讼时效。本院对其该项上诉请求予以支持。

陈某某认为,原一审(2008)顺民初字第X号判决错误将证人韩强认定为韩万年,因该判决已经本院撤销,陈某某的该上诉请求不是针对本案提出的,本院不予审查。关于陈某某主张经双方协商2007年10月以后每年房租应减免x元。华茂公司认为,该意见是在一审的调解意见,调解未成,应按合同约定减免5000元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第六十七条规定:“在诉讼中,当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可,不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据。”一审法院对陈某某的该项诉求不予支持,符合法律规定,判决正确。

综上所述,一审认定2006年5月16日前华茂公司拖欠餐费超过诉讼时效不当,予以纠正。2004年7月1日至2009年11月30日陈某某应向华茂公司支付租金x元,减去减免租金x元,已缴租金x元,垃圾费1200元,华茂公司餐费x元,陈某某还应支付华茂公司租金x元。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定,判决如下:

一、维持开封市顺河回族区人民法院(2009)顺民初字第X号民事判决第一、三项。

二、变更开封市顺河回族区人民法院(2009)顺民初字第X号民事判决第二项为:陈某某自判决生效之日起三十日内支付给开封华茂实业有限责任公司拖欠的租金x元,以及自2009年12月1日至腾房之日的租金,每月按5003元计算;支付给开封华茂实业有限责任公司违约金x元以及滞纳金(自欠款之日起至还款之日止按同期银行贷款利率计算)。

三、驳回陈某某的其他上诉请求。

如未按本判决指定期间履行给付金钱义务,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费各6250元,由开封华茂实业有限责任公司各承担2050元,陈某某各承担4200元。

本判决为终审判决。

审判长王有奎

审判员程贤辉

审判员张洁

二○一○年六月二十一日

书记员翟晓培

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