上诉人（原审被告）朱某某，女，X年X月X日出生。

上诉人（原审被告）徐某某，男，X年X月X日出生。

委托代理人肖某殿，郏县“148”法律服务所工作人员。

被上诉人（原审原告）周某某，女，X年X月X日出生。

法定监护人周某敏，男，X年X月X日出生。

委托代理人郭某涛，郏县“148”法律服务所工作人员。

原审第三人郭某某，男，198O年9月28日出生。

上诉人朱某某、徐某某因与被上诉人周某某、原审第三人郭某某物权纠纷一案，不服郏县人民法院（2009）郏民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

原审查明，周某敏与朱某某同居期间于X年X月X日生一女孩，取名周某某。周某敏于2O03年购买郏县X镇X路北段集资楼一套，并办理了房产证，房屋所有权为朱某某。后双方发生纠纷，朱某某告周某敏非法拘禁，周某敏于2007年12月27日被判有期徒刑10个月，于2008年5月28日刑满释放。双方于2007年7月6日双方签订了解除同居关系协议书，第二条第2项约定，“生父母有房产一处(郏县X路X路东，四层家属楼三楼东套)，20O3年所办房产证以朱某某名义，双方同意此处房产权归女儿周某某所有，任何单方不可变卖，出租，不许外人居住(单方不允许间歇性长期居住，限时3天)”。2007年7月11日，双方签订赠与书约定：“一、因受赠人父母双方解除婚约，同意为女儿今后上学，生活创好条件(生父购郏县X路X路东二排四层三楼东套房106平方米，房产证原名朱某某，现赠予女儿周某某)，监护人承担女儿抚养义务。于赠与人无关。二、赠与人委托生父为全权监护人，抚养女儿长大成人，全权处理女儿在未成年前一切不能办理的事宜(包括房屋过户，买卖)。五、受赠人生父母以上的解除婚约合同协议，生父被生母和其他人的欺诈、威胁行为下签订，视为无效(原协议条款有：房产归朱某某所有，作废)”。补充条款：房产权归周某某(包括室内物)。该房屋已交付给周某敏父女两人。后周某敏在服刑期间，2008年4月7日朱某某，徐某某以x元的价格将该房产卖给了第三人郭某某，双方并达有购房协议。周某敏刑满释放后，得知自己的房子卖给了第三人郭某某，后经商量未果诉至法院，请求依法判令朱某某、徐某某与郭某某所签订的房屋买卖协议无效，郭某某所占据的房屋立即腾出。

原审认为，双方所争诉之房产系周某某之父母在同居期间所购买。虽然该处房产登记在周某某之母朱某某名下，但在周某某之父周某敏与朱某某协商解除同居关系时，把该房产共同赠予给了周某某。现朱某某与徐某某趁周某敏服刑期间，将房产以明显低于市场价格卖给了第三人郭某某，且未进行登记，其行为侵犯了周某某、周某敏的财产所有权，该买卖属无效民事行为。故对周某某的诉讼请求，应予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，第一百三十四条第一款第四项，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决：一、朱某某、徐某某与第三人郭某某签订的房屋买卖协议无效。二、限判决生效后十日内朱某某、徐某某返还第三人郭某某购买房款x元。三、限判决生效后十日内第三人郭某某将房屋返还给周某某之监护人周某敏。案件受理费lOO元，由朱某某、徐某某负责。

朱某某、徐某某上诉称，周某某生下后一直由上诉人抚养，其法定监护人应当是上诉人，因此，周某敏以法定监护人资格起诉，没有通过周某某，为诉讼主体不适格。徐某某既不是房屋所有权人，也不是卖房人，周某某起诉徐某某无理无据，原审判决朱某某、徐某某与郭某某签订的房屋买卖协议无效是错误的。周某敏提交的“2007年7月11日”的赠与合同书，实际是2007年7月1日签订，周某敏修改为7月11日的，同时，还添加了许多内容，不能作为证据使用。该协议也是上诉人在被胁迫下所签，违背《合同法》和《民法通则》的有关规定，应为无效。本案中2007年7月6日签订的协议才是有效的。本案中的房产是上诉人个人的财产，并非是与周某敏的共同财产，房产证上没有共有财产人。另外，赠与人在受赠人接受前并不生效，且赠与人可以撤回赠与，上诉人撤回赠与后对房产进行处分并无不当。因此，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。

周某某答辩称，周某敏是其亲生父亲，其法定监护人的身份符合法律规定，周某敏为维护未成年被监护人的利益所行使的所有诉讼行为完全合法。徐某某对该案房产无处分权而故意处分他人房产，实属侵权行为，原审判决其承担责任十分正确。周某敏提供的2007年7月11日的赠与书与郏县法院在2007年追究周某敏的刑事责任时认定的“赠与书”完全一致。上诉人对可变更、可撤销的民事行为主张撤销权的期间是一年，现已丧失该权利。赠与合同是诺成性合同，不以交付为生效条件，且房产属于不动产，受赠人又为未成年人，属纯获利益的合同，赠与是共同共有人的共同赠与行为，赠与行为依法成立。因此，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

原审第三人郭某某称，其与朱某某签订的房屋买卖合同有效，房产证上的名字就是朱某某的。

二审查明,周某敏与朱某某同居生活的时间是1997年8月到2006年底，本案所涉及的房产是双方同居期间2004年所购买。二审查明的其他事实与原审判决认定的事实相一致。

本院认为，《中华人民共和国民法通则》第十六条第一款明确规定，未成年人的父母是未成年人的监护人。本案中，周某某系周某敏与朱某某所生育，周某敏与朱某某为周某某共同的法定监护人。周某敏与朱某某同居生活期间所购买的本案房产，在双方解除同居关系后，2007年7月11日双方签订《赠与书》明确约定了，把该房产赠与给其女儿周某某。2008年4月17日，朱某某非为周某某的利益将该房产转让于郭某某，实际上是对周某某财产权利的侵害。对此情形，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第20条规定了监护人侵害了被监护人的合法权益，其他监护人有权提起诉讼，请求该监护人承担相关责任，因此，周某敏作为周某某的法定监护人提起本案诉讼，主体适格，朱某某、徐某某上诉称周某敏诉讼主体不适格的主张不能成立，本院不予支持。同时，《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款也明确规定了除为被监护人的利益外，监护人不得处理被监护人的财产。本案中朱某某实施的房屋转让行为，违背以上法律的强制性规定，原审判决房屋买卖协议无效，于法有据。朱某某、徐某某上诉称原审判决房屋买卖协议无效为错误判决的理由不能成立，本院不予支持。对周某敏提交的“2007年7月11日”的《赠与合同书》，朱某某、徐某某上诉称是朱某某在被胁迫下所签，违背法律规定，应为无效。对被胁迫签订的协议，《中华人民共和国合同法》第五十四条赋予了当事人的撤销权，但需在签订协议后一年内提起。本案中，朱某某并未依法提起撤销之诉，以受胁迫为由主张协议无效没有法律依据，朱某某、徐某某的上述上诉理由也不能成立，本院亦不予支持。另外，朱某某、徐某某上诉称朱某某是撤回赠与后对房产进行处分的并无不当，因本案中的房产本身是朱某某与周某敏的共同财产，朱某某并不享有单独的撤回赠与的权利，且周某某为未成年人，因此，朱某某、徐某某的该上诉主张也不能成立，本院不予支持。对本案房屋，原审判决由郭某某返还给周某敏，郭某某未提起上诉，在二审期间其又明确表示房屋返还给周某敏后，其将依法另行向朱某某主张赔偿损失。因此，关于第三人郭某某现占用本案房屋是否属于善意取得本院不予审理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当。故,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人朱某某、徐某某负担。

本判决为终审判决。

审判长梁桂喜

审判员尚少辉

代理审判员李勇

二○一○年六月十七日

书记员刘莹