原告洛阳市华唐酒业有限公司。

法定代表人张某某，董事长。

委托代理人焦亚亭，该公司法律顾问。

委托代理人焦卫亮，该公司法律顾问。

被告周某某，男，X年X月X日出生，汉族，退休职工。

原告洛阳市华唐酒业有限公司诉被告周某某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洛阳市华唐酒业有限公司委托代理人焦亚亭、焦卫光，被告周某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告洛阳市华唐酒业有限公司诉称：被告周某某承租原告位于西工区X路X号洛阳酒家后院糖烟酒公司平房（二商局后家属院）的房屋，自2007年1月起至今，一直拖欠房租不缴，原告多次催缴未果。后原告向被告发出催告函及腾房通知和律师函，要求其缴清拖欠款项并限期腾房，被告仍拒不缴纳并继续占用原告房屋，原告无奈诉至法院，请求判令：1、解除双方的房屋租赁关系；2、被告支付拖欠原告的房租（自2007年1月至实际支付之日，暂计算至2009年12月2304元）及逾期支付的滞纳金；3、本案诉讼费用由被告承担。

被告周某某辩称：房租应该缴纳，但原告提高房租无依据。因房屋质量比较差，房屋前任所有权人洛阳市糖业烟酒公司答应过由住户自行修理房屋，公司不收取房租，修理房屋的费用抵房租。现在居住的房屋没有水电、没有厕所等基本设施，下水道也不通。

根据原、被告双方的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：被告周某某租住原告洛阳市华唐酒业有限公司位于洛阳市西工区X路X号洛阳酒家后院糖烟酒公司平房（二商局后家属院）的房屋，房屋结构为混合建筑，实际使用面积为37.65m2，双方未签订书面租赁合同。自2007年1月至今，被告周某某未向原告洛阳市华唐酒业有限公司支付过租金，原告洛阳市华唐酒业有限公司经多次向被告周某某催缴租金未果，又于2009年4月7日、4月20日、6月11日分别向被告发出催告函及限期腾房通知和律师函均未果，导致本案纠纷，原告起诉来院。

经查：洛阳市西工区X路X号洛阳酒家后院糖烟酒公司平房（二商局后家属院）的房屋，原房屋所有权人为洛阳市糖业烟酒公司，后该公司破产重组，2007年12月11日该房屋所有权变更为原告洛阳市华唐酒业有限公司。

被告周某某现租住的原告房屋原承租人系其妻蔡某某，蔡某某原系洛阳市糖业烟酒公司职工，于1998年去世。被告周某某系洛阳市服务公司退休职工。

本院认为：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。被告周某某与现租住的原告房屋原承租人蔡某某系夫妻关系，蔡某某死亡后，被告周某某可以按照原租赁合同租赁该房屋，原、被告未签订书面租赁合同，但被告周某某对原告的房屋进行了实际占有、使用，双方形成租赁关系。蔡某某原系洛阳市糖业烟酒公司职工，其租住本公司住房，系享受本单位职工的福利待遇，原告没有证据证明被告周某某享受了房改政策，也无证据证明被告现在有其他住房，因此，被告周某某租住原告房屋应视为单位给予职工的福利待遇，对于职工福利待遇的取消不属于本案审理的范围，亦有悖法律精神，根据居住权高于债权的原则，原告洛阳市华唐酒业有限公司公司诉求解除与被告周某某的房屋租赁合同，本院不予支持。被告租住原告房屋，应当向原告支付房租，而其未支付，在原告洛阳市华唐酒业有限公司对其进行多次的催缴及在合理期限内限期腾房等的通知后，仍未支付房租，属违约行为，应承担相应的民事责任。原告洛阳市华唐酒业有限公司要求被告周某某按照每平方米1.7元支付2007年元月至实际支付房租之日止的房租，因被告周某某租住原告的房屋系非成套式住房且双方对房租并未有明确的约定，因此，应按照洛市价房（2002）X号文件规定的在平房租金的基础上下调0.2元/m2，即1.5元/m2计算比较公平合理，故本院对于原告诉求被告支付超过1.5元/m2的租金部分不予支持。关于原告诉求被告支付租金的起始期限，因原告于2007年12月11日取得本案争议房屋的所有权，房租应从2008年1月起计算。本案争议房屋的实际使用面积原告诉称为37.65m2，被告未提出异议，本院予以确认。关于原告主张被告支付逾期支付房租的滞纳金，考虑到原、被告双方未签订书面租赁合同，并结合本案实际情况，本院对原告的该诉讼请求不予支持。被告周某某主张其对所租住的房屋进行了维修，房租应与维修费相抵，因没有证据支持，系证据不足，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：

一、驳回原告洛阳市华唐酒业有限公司要求解除与被告周某某的房屋租赁合同的诉讼请求。

二、被告周某某于被判决生效之日起十日内支付原告洛阳市华唐酒业有限公司房屋租金，租金按1.5元/m2计算，每月56.48元，自2008年1月起至本判决生效之日止。

三、驳回原告洛阳市华唐酒业有限公司的其他诉讼请求。

如被告周某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费100元，由原、被告各承担50元（已由原告预付款垫付，待执行时由被告直接付给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长：王春生

审判员：温建民

审判员：文艳霞

二0一0年五月二十日

书记员：李倩