原告李某某，男，X年X月X日出生，个体户。

委托代理人许志远，河南凤苑律师事务所律师。

被告商丘市中商百城资产经营管理有限公司

法定代表人李某萍职务：总经理。

被告河南省中商百城建设投资有限公司

法定代表人王亚杰职务：董事长。

二被告委托代理人王伟，湖南天隆律师事务所律师。

二被告委托代理人吴某，男，汉族、X年X月X日出生，大专文化，河南省中商百城建设投资有限公司会计。

原告李某某诉被告商丘市中商百城资产经营管理有限公司（以下简称商丘百城公司）、河南省中商百城建设投资有限公司（以下简称省中商百城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某某的委托代理人许志远；被告商丘中商百城公司、省中商百城公司的委托代理人王伟、吴某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：原、被告分别于2006年10月12日，双方在合同中约定被告不迟于2006年10月20日将原告所租赁的门面以书面通知的形式交付给原告，并于合同签订之日收取原告门面定金合计x元，水电保证金2000元；然而时至今日被告未按双方合同约定将门面交付给原告使用。要求：一、依法解除原、被告签订的门面租赁合同；二、依法判令二被告双倍返还门面合同定金x元、水电保证金2000元；三、依法判令被告承担本案的诉讼费用。

被告商丘中商百城公司辩称：一、原告方违约是造成纠纷的惟一原因。按照双方所签订的合同约定，原告方必须在2006年10月办妥入伙手续，这条约定，明确原告在这时间之前办理好入伙手续，否则被告方有权解除合同，并不退还已收取定金，现在是原告方未按合同约定办理入伙手续，直到今天仍然未办理相应手续。所以，是原告违约，而不是被告违约。二、被告方按约定交付出租物没有违约。被告受托管理市场在2006年10月13日正式开业，而被告方出租商铺在此时已完全具备了正常使用功能，只要承租方搬进商品即可开门营业。所以，根本不存在出租方不能按时交付物业的问题。再者按照合同第三条第1款的规定：物业交付使用时，入户营业客户首付门面定金和水电费保证金，就是说原告方交付这两项费用的前提条件是：被告方将出租物交付给原告。否则，原告方而已出不交付任何费用，所以说被告方不存在任何违约行为。出租物已按约交付承租方。三、“以书面通知交付物业”不属于双方约定。原告方诉状称“未以书面通知”交付物业，这一观点属于原告单方捏造和对合同条款错误理解所形成的。因为双方合同从来没有单独和无条件约定交付物业必须是“书面形式通知”。且被告方已在收取定金和保证金同时，将物业交付给原告方。所以无需再另行采取其他方法交付物业。另外，原告方所租赁物业是采取现场察看确认后，双方再签订合同，因此根本不存在再用“书面形式通知”行为。请依法驳回原告诉讼请求。

被告省中商百城公司辩称：省中商百城公司与原告之间无任何租赁合同关系。答辩人根据本公司经营需要，将中原车城市场所有门面委托商丘百城公司经营和管理。其经营所得收入归其所有，做为资产所有者只要按约将委托的资产交付给受托管理方即可。至于受托方将资产租赁给何者，都与资产所有者无关。因此，从本案来说答辩人与原告方无任何租赁关系。二、答辩人对此案无需承担任何责任。原告称是商丘百城公司没有按约交付出租商铺给原告方，所以，要求被告方承担违约责任，而要求答辩人承担责任不明确，原告要求答辩人承担责任惟一理由就是因为有“委托代理”关系，答辩人认为原告这一理由是不能成立。因为原告方无证据证明第一被告违约行为是由于答辩人过错或违约行为所致。再者所有租赁合同都是以商丘百城公司名义签订合同，该合同所产生的权利义务均有商丘百城公司享有，与答辩人无关所以按照相关法律规定权利和义务对等，答辩人在此合同无任何享受权利，所以不应承担任何责任。

本案的争议焦点是：1、被告商丘百城公司是否已将诉争门面房交付给原告。2、合同是否应予解除；定金是否应予返还，被告商丘百城公司是否应承担定金违约责任。3、被告省中商百城公司是否应当承担责任。

原告李某某为支持其主张在举证期限内向本院举证如下：

一、2006年10月12日原告与被告商丘百城公司签订的中原车城门面租赁合同一份。据此证明原告与被告双方签订了中原车城门面租赁合同并就相关问题进行了约定。被告商丘百城公司受托出租门面房。

二、门面房租赁定金收据一份、水、电保证金收据各一份，证明被告按双方签订的合同约定取得原告门面房租赁定金x元，水电保证金2000元。

二被告为支持其抗辩主张在举证期限内向本院提交一组证据：开业广告一份。据此证明中原车城已于2006年10月13日正式开业。

经质证，二被告对原告提交的证据的合法性、客观性无异议，对证据的关联性有异议认为原告提交的证据无法证据二被告之间有委托代理关系。没有证据直接证明被告违约。无证据证明原告方行使被告交付物业的行为证据。

原告对二被告提交的证据提出异议认为开业广告并不能证明具备开业条件。

经合议庭评议，本院认为原、被告双方当事人提交的证据客观真实，证据形式合法，与待证事实具有关联性证据，本院予以确认。

经庭审，依据当事人陈述及上述有效证据，本院确认以下案件事实：被告商丘百城公司受被告省中商百城公司委托出租中原车城门面房。2006年10月12日原告与被告商丘百城公司签订“中原车城门面租赁合同”（以下简称门面租赁合同）一份。原告为乙方（承租方），被告商丘百城公司为甲方(出租方)。合同主要约定：第一条乙方租赁的门面为中原车城E区X栋X、02、03、04、05、22、23、24、25、X号门面。建筑面积516.62平方米，年租金合计x元。租赁期限2年,自2006年10月13日起至2008年10月12日止。物业交付使用时,入场营业客户首付门面定金2000元,水电保证金400元。乙方按水电费押金各200元/套的标准分别缴纳水费押金1000元和电费押金1000元。出租方不迟于2006年10月20日将门面交予承租方。承租方承诺自签订本合同之日起20天内办妥入伙(房屋交接)手续并与出租方签订装饰装修管理协议,开始装饰装修。违约责任：出租方未能按合同约定时间交付物业，逾期15天，每逾期1天，向承租方支付月租金标准3%的违约金，合同继续履行；逾期超过30天，承租方有权解除合同，出租方双倍返还定金，不再承担任何责任。承租方单方面解除合同，承租方已缴定金（或租金）出租方不予退还。合同还就免租优惠等其它事项进行了约定。合同签订当日，原告向被告商丘百城公司缴纳门面定金x元。缴纳水费保证金1000元。缴纳电费保证金1000元。合同签订后，原告与被告商丘百城公司因故发生矛盾，原告没进场经营。后原告以被告未按双方合同约定将门面交付给原告使用诉至本院。

本院认为，《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。原告与被告商丘百城公司签订的门面租赁合同标的额为x元；依照法律规定，定金数额不得超过合同标的额的百分之二十，即7636.8元。但被告商丘百城公司收取原告定金x元，超出法律规定x.2元（x元-x元×20%=x.2元）。因此定金超过合同标的额20%的部分无效，其它条款不违背法律规定为有效条款。

关于焦点一,租赁房屋交付是指房屋出租人依据双方签订的房屋租赁合同，按照合同约定的时间，将符合合同规定的房屋交付给承租人使用，并由承租人进行验房、收房。本案诉争的门面租赁合同签订后，被告商丘百城公司收取了原告的定金及水、电费保证金，即应按约交付租赁房屋。在诉讼中，被告商丘百城公司未向法庭举证证明在合同约定的时间内将合同约定的门面房交付本案原告使用，也没有举证证明原告已验房、收房。故应当承担举证不能的责任。关于被告商丘百城公司主张的按照合同第三条第一款在收取原告的定金时已将物业交付给原告抗辩理由，因该合同条款系被告商丘百城公司打印的格式条款。按合同法对格式条款的处理原则，对格式条款理解发生争议时应先按照通常理解予以解释，如有两种以上解释则应作出不利于提供格式条款一方的解释；格式条款和非格式条款不一致的，应采用非格式条款。首先门面房租赁合同的第六条第1款第1项为手填格式的非格式条款，是对物业交付时间的特别约定。且与合同第三条格式条款约定不一致，故应采信该非格式条款。其二，合同第三条的标题是“租金缴纳方式与优惠办法”。按正常思维和理解，合同第三条的主要内容为与租金交付有关事项，而非对物业交付时间的约定。其三，原告在合同签订当时就交纳了定金和水电保证金，如果按第三条款作为确认被告物业交付时间的话，那么合同第六条约定“出租方不迟于2006年10月20日将门面交予承租方”就是多此一举，有悖常理。故被告商丘百城公司的抗辩理由不能成立，本院不予支持。本院确认被告商丘百城公司在约定的时间内没有将门面房交付给原告，构成违约，应负全部责任。

关于焦点二，原告租赁门面房的目的是经营，现被告商丘百城公司未能按合同约定将门面房移交原告，导致合同目的不能实现，原告可以解除合同并要求被告商丘百城公司承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“……给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，被告商丘百城公司收受定金后未履行约定的交房义务，应当在法律规定的范围内双倍返还定金。具体数额为x.6元（x元×20%×2=x.6元）。超出合同标的x%部分的定金x.2元，被告商丘百城公司应予返还。同时被告商丘百城公司应将原告所交的水电保证金返还。

焦点三，被告商丘百城公司是受被告省中商百城公司委托出租中原车城门面房。故对于被告商丘百城公司的违约行为，被告省中商百城公司应当承担连带责任。

综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第一百零六条；最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十三条；《中华人民共和国合同法》第一百一十五条；《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款，第一百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十条第一款之规定，判决如下：

一、解除原告李某某与被告商丘市中商百城资产经营管理有限公司签订的“中原车城门面租赁合同”。

二、被告商丘市中商百城资产经营管理有限公司双倍返还原告李某某定金x.6元。

三、被告商丘市中商百城资产经营管理有限公司返还原告李某某超出合同标的额20%部分的定金x.2元及水、电保证金2000元。

四、被告河南省中商百城建设投资有限公司承担连带清偿责任。

五、驳回原告李某某的其它诉讼请求。

上述二、三款，应于本判决生效后十日内履行完毕。

案件受理费850元，由原告李某某承担310元，被告商丘市中商百城资产经营管理有限公司、河南省中商百城建设投资有限公司承担540元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。

审判长傅磊

审判员张谟伟

审判员张富强

二○一○年三月二十六日

书记员徐守建