湖南省永州市中级人民法院
民事判决书
（2011）永中法民二终字第X号
上诉人（原审被告）永州港隆房地产开发有限公司。
法定代表人黄某甲。
委托代理人张某。
委托代理人彭某某。
被上诉人（原审原告）唐某。
委托代理人黄某乙。
上诉人永州港隆房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服零陵区人民法院（2010）零民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成由的合议庭，于2011年11月15日公开开庭进行了审理。上诉人永州港隆房地产开发有限公司的法定代表人黄某甲及其委托代理人张某、彭某某，被上诉人唐某及其委托代理人黄某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2007年1月13日，唐某为乙方，永州港隆房地产开发有限公司为甲方，签订了一份《商品房买卖合同》：由唐某购买港隆公司圣马可时尚广场的铺位编号为二层X号的一个商铺，总价款78,736元。双方约定采用银行按揭付款方式。其中合同第三条1项约定，签订合同当日，乙方支付购房总价款的50％，计人民币39,736元；合同第三条2项约定，乙方按甲方通知及银行要求及时到银行办理贷款手续，所贷款项作为购房款由银行直接付给甲方；合同第三条3项约定，如乙方不提交相关资料，或不配合甲方办理银行按揭手续或不承担相关费用，或不具备向银行申请贷款条件的，或乙方办理贷款时间超过通知10天仍未办理手续的，乙方从收到甲方通知书之日起10日内用现金一次性交清购房总价款的余额。如乙方到期不交清，则视乙方违约，乙方愿意赔偿因此给甲方造成的经济损失，该损失按乙方购房总价款乘以百分之二十计算，该赔偿款甲方有权从乙方所交的购房款中直接扣除。甲方有权单方解除本合同并将乙方购买的房屋收回另行出售。2007年1月13日，双方还签订了一份《租赁合同》，由甲方返租乙方所购商铺，年租金为所购铺位总价款的9％。其中合同第四条2项(1)约定，以银行按揭方式购买的出租户，在办理好银行按揭手续后，按揭款划到开发商的帐户内，并于签订该商铺租赁合同当日，承租人一次性将第一年、第二年和第三年的租金支付给出租人，共计人民币21259元。双方签订《商品房买卖合同》和《租赁合同》后，唐某于2007年1月13日实际向港隆公司交首付购房款18,477元，另有21,259元首付购房款以返租三年的租金抵扣。同时，港隆公司给唐某出具了一份收到购房款39,736元的收据和一份收到返租租金21,259元的收据；2007年1月29日唐某向港隆公司缴纳办理按揭贷款费用380元。另查明，2006年4月27日，港隆公司在中国建设银行永州市分行申请了2200万元的按揭贷款额，但港隆公司按揭贷款未能到位，因此，港隆公司要求唐某直接支付购房款余额，唐某则认为办理按揭贷款是港隆公司的责任，拒绝交纳购房款，且要求港隆公司办理好商铺的房屋土地产权证，故双方酿成纠纷。
原判认为，唐某与永州市港隆房地产开发有限公司在平等、自愿基础上签订商品房买卖合同，意思表示真实，符合法律规定，该合同已经依法成立并发生法律效力，双方理应按照合同的约定履行各自的义务，违约一方应当承担相应的民事责任。本案中，商品房买卖合同系开发商拟定的格式合同，唐某选定按揭贷款的方式支付购房款，那么作为开发商的就有义务事先与相关银行签订贷款项目合作协议，确保购房户在其自身没有过错的情况下，能够顺利地办理按揭贷款，这是开发商同意购房户以按揭方式支付购房款的前提条件。现商品房买卖合同签订以后，业主依据合同约定交纳了首期购房款、办理按揭贷款的费用以及个人贷款资料且无影响贷款的不良征信记载，但开发商无法代为办理按揭贷款，构成了违约。其辩称不能办理按揭贷款的原因系国家宏观调控政策所致，但没有提供足够的证据予以证实，应当承担举证不能的责任；况且当事人双方签订商品房买卖合同的时间是2007年1月，被告提交的中国建设银行湖南分行的文件是2007年7月下发，期间有7个月的时间，港隆公司应有足够的时间代为办理按揭贷款，因此港隆公司提出不能办理按揭贷款系不可归责于任何一方的原因所致的抗辩理由不成立。
由于按揭贷款因港隆公司的原因没能办成，唐某拒绝交纳下余购房款，由于开发商出售的是摊位，必须整体利用才能发挥功能，现港隆公司已经收回了部分摊位，本案的商品房买卖合同继续履行已经不能实现合同目的，因此唐某提出要求解除合同的诉讼请求符合法律规定。根据立法本意，法律应当保护守约一方的利益，同时至少不能让违约一方从违约行为获得巨额的利益，如果法律容许违约一方从违约行为中获取巨大的利益，那么法律就等于鼓励恶意毁约。因此，唐某提出解除合同以后要求港隆公司赔偿经济损失的诉讼请求成立。由于双方当事人都不愿意对房屋进行评估，法院无法按照购买同地段同样商铺的现价格与原购价的差价计算经济损失，但是考虑到零陵城区商品房在近几年升值较快的实际情况，考虑到双方告于2007年1月签订了《租赁合同》，根据公平原则，酌情以购房合同确定的总金额为基准，双方租赁合同9％年回报率作为赔偿损失的计算标准，计算时间从双方购房合同签订之日起至本案一审终结时为止)。由于在赔偿损失部分已经计算了返租合同前三年的回报，因此，虽然港隆公司出具了收到购房款39,736元的收据，但是其中所包含的返租金21,259元不予重复计算，港隆公司应当返回唐某实际支付的购房款18,477元以及办理按揭贷款的费用210元。据此判决：一、解除唐某与永州港隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》和《租赁合同》；二、永州港隆房地产开发有限公司返还唐某购房款18,477元及办理按揭贷款费用210元；三、永州港隆房地产开发有限公司偿付唐某损失32,785.67元；四、驳回唐某的其他诉讼请求。
宣判后，永州港隆房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，上诉称：1、一审法院对本案的法律事实认定错误，银行按揭只是购房户支付合同价款的一种方式，办理银行按揭手续不是开发商的义务。2、一审法院对本案的法律关系认识错误，代办银行按揭手续是合同关系之外的委托代理关系，不影响合同的成立及生效。请求二审法院撤销原判。
唐某答辩称：1、一审法院认定事实清楚。开发商在合同中作出了代办好银行按揭的承诺，且开发商之所以愿意代办按揭是因为可以从中收取代办费用等其它好处。另，双方当事人签订的商品房买卖合同是由开发商提供的格式合同，即便开发商不是明确承诺代办，但约定不明时，应当做出不利于开发商的解释。2、本案不存在两个法律关系，因为合同中明确约定了办理银行按揭是开发商的义务之一。
二审期间，上诉人未向法庭提交新证据。
被上诉人向法院提交一份新证据：永州市中级人民法院（2011）永中法民三终字第X号民事判决书，拟证明一起相类似的案件已得到判决。
上诉人质证认为此证据与本案没有关联性，且不能证明本案的事实。
经审查，本院认为，被上诉人提交的新证据与本案并无关联性，本院不予采信。
二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为：本案的焦点在于是否存在两个法律关系，即买卖合同关系与银行按揭关系，办理银行按揭是否是开发商应尽的义务。根据双方当事人《商品房买卖合同》中第三条之约定：合同签订之日，乙方（即唐某）支付购房总价款的50%，计人民币39,736元（其中21,259元为开发商返租给购房户的租金，唐某实际支付人民币18,477元）。并约定唐某应备齐办理银行按揭手续的资料，十日内办好银行按揭手续。唐某按揭人民币3万元整，按揭期限为10年。买受人唐某选择了办理银行按揭手续，并将办理银行按揭手续的资料交港隆公司，根据合同约定，港隆公司应当办理银行按揭手续，这是其应尽的义务，且从该合同条款约定来看，未明确约定办理按揭是哪一方的义务。考虑到该格式合同系由上诉人港隆公司提供，且其收取了被上诉人唐某代办按揭的费用，可以推定办理银行按揭是开发商永州港隆房地产开发有限公司应尽的义务。现港隆公司未能如约办理银行按揭手续而导致合同无法继续履行，买受人唐某要求解除合同,赔偿损失于法有据。但因其未提供相应的证据证实其具体的损失数额，又考虑到此次违约行为的主要原因在于上诉人，但上诉人表示愿意按原合同条款继续履行合同，交付商铺。而被上诉人因多种因素，不愿接受商铺，支付剩余购房款。上诉人虽然违约，但未从违约行为中获得利益，被上诉人并未支付全额购房款，其实际支付的房款为18,477元，一审判决按全额购房款78,736元的年回报率9%来计算被上诉人的损失不当。且即便上诉人办好按揭贷款，被上诉人亦应承担贷款利息。综合考虑以上因素以及房地产价格总体上升之趋势，本院酌情改判买受人的损失按已付购房款的一倍计算。
港隆公司上诉提出：“1、一审法院对本案的法律事实认定错误，银行按揭只是购房户支付合同价款的一种方式，办理银行按揭手续不是开发商的义务”。2、一审法院对本案的法律关系认识错误，代办银行按揭手续是合同关系之外的委托代理关系，不影响合同的成立及生效”。本院认为，双方当事人签订的房屋买卖合同，从形式、内容履行方式来看办理银行贷款按揭都是开发商的义务，而且是双方顺利履行合同的重要前提之一，而非合同关系之外的委托代理关系。正因为开发商未能及时办理银行按揭导致了唐某不能通过银行按揭的方式达到购房目地。因此，上诉人港隆公司的上诉理由不成立，但原判确认买受人的损失不当，判决结果欠妥，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项之规定，判决如下：
一、维持零陵区人民法院（2010）零民二初字第X号民事判决第一、二、四项；
二、撤销零陵区人民法院（2010）零民二初字第X号民事判决第三项，改判：由上诉人永州港隆房地产开发有限公司赔偿被上诉人唐某损失人民币18,477元。
本案一、二审案件受理费2,200元，由上诉人永州港隆房地产开发有限公司负担1,800元，由被上诉人唐某负担400元。
本判决为终审判决。
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审判长乔晋楠
审判员黄某甲云
审判员贾东衡
二○一一年十二月二十六日
代理书记员张玲慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……
