原告中国人民财产保险股份有限公司罗山支公司（反诉被告）。

负责人张某甲。

委托代理人朱某某，男,该公司员工。

被告陈某（反诉原告），男。

委托代理人张某乙，女。

原告中国人民财产保险股份有限公司罗山支公司（反诉被告，以下简称“财保罗山支公司”）与被告陈某（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年4月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年5月31日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱某某以及被告陈某及其委托代理人张某乙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告财保罗山支公司（反诉被告）诉称：2012年1月1日，被告租赁原告的房屋到期，双方没有继续签订租赁合同，原告通知被告退房无果，现要求被告返还租赁房屋，交清2011年度电费2000元，并交付2012年初至今的房租3500元。

被告陈某（反诉原告）辩称：其租赁原告房屋属实，被告虽愿意与原告达成新的租赁协议，按时缴纳房租和电费，但由于原告要求被告交半年的租赁费和电费且不出收据，双方未协商一致，致合同未续签成，故此被告不应承担任何法律责任。原、被告双方于2009年1月1日签订了《房屋租赁协议》，此后一直按照此协议续租，该协议约定，出租方若收回房屋应提前三个月通知承租方，但原告未依约提前三个月通知被告收回房屋，即于2012年3月3日通知被告并即停电，被告只好接他人的电从事经营，原告的行为给被告造成很大的损失，故提出反诉，要求反诉被告（本案原告）赔偿因停电造成的损失18125元，返还装修费用17080元（庭审中变更为17314.1元）及由此产生的鉴定费用600元。反诉被告（本案原告）对反诉原告的反诉请求不予认可。

经审理查明，被告多年租赁原告所有的位于罗山县X镇X路（原东大街X号）的两间门面房，用于经营“三毛通讯”商店，其业务范围为手机买卖、售后服务及代办移动公司相关业务等。双方每年年初签订租赁合同，每次租赁期限为一年。2010年1月26日，双方订立了书面租赁合同，合同约定：被告租赁原告上述房屋2间，每间租赁费用为7000元，水电费由被告负担，租赁期限为2010年1月1日至2010年12月31日；被告在租赁期间若对房屋进行装修、改造，需经原告同意，且费用由被告负担，被告在退房时可与下任租赁者协商解决；租赁到期后，被告应当主动与原告联系下年度租赁协议，原告因业务发展需要，有权及时收回被告租赁使用的房屋，但应当提前三个月通知被告。依据双方交易惯例，被告每年年初与原告签订当年租赁协议并缴纳当年租赁费及上年度电费。2011年初，双方没有签订书面租赁协议，但被告向原告缴纳了当年租赁费及上年度电费。2012年1月，双方没有签订租赁合同，原告亦没有收取当年租赁费用及上年度电费。2012年3月，原告停止对被告租赁房屋的供电，被告借用他人户头接通电线继续经营至今。双方对被告欠原告2011年度电费2000元及2012年至诉讼时占用房屋的费用3500元均无异议。反诉原告在租赁期间对房屋进行了装修，经反诉被告委托信阳丰华联合资产评估事务所评估，现存价值为17314.1元，由此产生的鉴定费用为600元。

庭审中，原告提供原告公司员工罗勇si、李某、程鹏、岳川的书面证言，证明从2011年12月15日至2012年1月1日原告多次告知被告不再继续租赁房屋，佐证其已履行提前三个月告知不再租赁的合同义务。被告对已经履行告知义务不予认可，并称2011年春节前被告听他人讲原告年后不再续租后，随即到原告处问明情况，原告公司人员讲年后可能不再续租了，但没有确定，故不能视为原告已履行提前三个月告知的相关义务。另原告提供的证人均为其公司员工，与其有利害关系，该证言不应采信。原告对被告的上述陈某不予认可。被告（反诉原告）举证罗山移动公司的相关通知及税收完税证等佐证因原告（反诉被告）停电造成的损失为17314.1元。关于名誉损失2000元，被告（本案原告）未向法庭举证。原告（反诉被告）对上述费用均不予认可，亦不愿负担。

本院确认的上述事实有原、被告订立的房屋租赁协议、证人证言、装修费用评估报告、罗山移动公司的相关通知、税收完税证（复印件）及当事人陈某等证据在案佐证，并经庭审质证和本院审查，可以采信。

本院认为，原、被告虽然没有书面订立2011年度房屋租赁协议，但原告依据惯例于当年初向被告收取了本年度租赁费和上年度的电费，可以认定双方关于2011年度房屋租赁合同合法有效，租赁期限为2011年1月1日至2011年12月31日。原告提供本单位职工书面证言佐证其于2012年1月1日前通知被告不再续租，被告虽有异议，但称其在2011年春节前即2012年1月底前听说不再续租，说明此时被告已知原告对该房不再续租的事实，其虽称其问原告公司人员不再续租之事，该公司人员未作确定答复，但原告对此否认，被告亦未提供证据佐证，故本院对原告未作确定答复是否续租之事不予认定。结合原、被告于每年年初签订当年租赁协议并缴纳当年租赁费及上年度电费的交易习惯。被告于2012年初并未与原告签订续租协议，可认定双方没有订立续租协议的合意，何况，根据被告认可的2012年3月3日原告才履行通知义务，至本案审理终结前已逾双方以前约定的三个月通知时间，故原告要求被告返还租赁房屋于法有据，本院予以支持。关于原告主张某甲2011年度被告所欠电费2000元及2012年房租费3500元（实为超期占用房屋的费用），双方均无异议，本院亦予以支持。关于反诉原告主张某甲因停电造成的损失18125元，本院认为，双方租赁合同已于2011年12月31日到期，反诉原告占用房屋无合法依据，况且以前租赁房屋所需电费均由反诉原告负担，按其陈某反诉被告停电后，反诉原告接他人电路从事经营，其若有损失与反诉被告停电无因果关系，故该项请求本院不予支持。关于反诉原告主张某甲要求返还装修现存价值17314.1元及由此产生的鉴定费600元，因双方在租赁合同约定该费用由反诉原告负担，且反诉被告对该损失不愿负担，故该项请求本院不予支持。关于名誉损失2000元，反诉原告未向法庭举证，且反诉被告不予认可，故本院亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百三十五款之规定，判决如下：

一、被告陈某于本判决生效之日起十日内向原告中国人民财产保险股份有限公司罗山支公司返还其租赁的位于罗山县X镇X路（原东大街X号）的两间门面房，并给付原告2011年度电费2000元及2012年房屋占用费用3500元；

二、驳回反诉原告陈某的反诉请求。

如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件本诉受理费50元，反诉受理费340元，共计390元，由被告陈某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。

审判长杨中华

审判员刘鹏

人民陪审员彭乃友

二0一二年六月十五日

书记员董晓明