上诉人（一审被告、反诉原告）李某乙。
被上诉人（一审原告、反诉被告）广西宏桂资产租赁有限公司。
法定代表人曹某。
委托代理人蒋某。
委托代理人韦某。
上诉人李某乙因与被上诉人广西宏桂资产租赁有限公司（以下简称宏桂租赁公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2011）青民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年12月27日受理后，依法组成合议庭，于2012年1月17日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人李某乙，被上诉人宏桂租赁公司的委托代理人蒋某、韦某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年7月7日，宏桂租赁公司与李某乙签订《财产租赁合同》一份，约定由宏桂租赁公司将其经营管理的位于南宁市X路X-X号X号的房屋（房屋建筑面积为17平方米）租给李某乙，租赁期限自2009年12月1日至2010年12月31日止；租金单价为38.24元/月平方米。同日，李某乙向宏桂租赁公司交纳履约保证金2000元。租期届满，双方未续约。但李某乙仍继续使用租赁标的物。2011年3月16日，李某乙向宏桂租赁公司出具《申请书》一份，载明：“本人原签订的租赁合同（承租商铺为南宁市X路X-X-X号）已到期，现申请继续租用至2011年6月30日，在续租期内，本人将严格按贵公司要求承租铺面，并承诺如下：1、续租必须取得上述铺面新竟租户的书面同意。2、续租期满，保证按贵公司要求，立即清场并向贵方移交租赁财产，否则任由贵方自行处置出租场所内的所有物品，并按竞租成交价的双倍标准向贵方作赔偿。”2011年6月13日，李某乙再次向宏桂租赁公司出具申请报告申请续租至2011年12月31日，未得到同意。2011年6月23日，宏桂租赁公司向李某乙发出《通知》一份，载明：“根据广西壮族自治区X区人民政府办公厅桂发[2009]X号文件精神，自治区本级党政机关和参照某理事业单位经营性国有资产已统一划转到我公司。根据《财产租赁合同》，你所承租的铺面已于2010年12月31日到期，你于2011年3月16日要求续租三个月的时间也准备到期，我公司再次正式通知你，希望你能遵守承诺，如期搬迁。否则，我公司将采取强制措施。”在双方约定的租赁期间内，李某乙已向宏桂租赁公司交纳从2010年7月1日至2011年6月30日共计12个月的房屋租金，租金标准为650元/月，共计7800元。因租期届满，李某乙拒不搬离涉案商铺，宏桂租赁公司遂诉至法院，请求法院判令李某乙腾空并退还南宁市X路X-X号X号商铺的房屋，本案全部诉讼费用由李某乙承担。
李某乙提起反诉,反诉请求：1、确认宏桂租赁公司与李某乙签订的南宁市X路X-X号X号铺面租赁合同无效；2、宏桂租赁公司返还李某乙南宁市X路X-X号X号铺面2010年7月1日至2011年6月30日的租金共计7800元；3、宏桂租赁公司返还李某乙履约保证金2000元；3、驳回宏桂租赁公司在本诉中的其他诉讼请求；4、本案全部诉讼费用由宏桂租赁公司承担。
本案涉诉的租赁标的物，即位于南宁市X路X-X号X号商铺，系由原区X区国土资源厅）于1990年12月30日取得南宁市规划管理局的《开工通知》后投资建设。2010年1月4日区国土资源厅与李某乙签订了《铺面租赁合同》，将本案涉诉商铺出租给李某乙使用，约定租赁期限自2009年12月1日至2010年12月31日。依照某共广西壮族自治区委员会办公厅印发的桂办发[2009]X号文件中自治区人民政府授权广西宏桂资产经营（集团）有限责任公司行使区直行政事业单位经营性国有资产所有者权益，并负责运营及收益管理的相关要求，区国土资源厅于2010年5月14日将包括本案涉诉商铺在内的部分资产移交给宏桂租赁公司的上级企业广西宏桂资产经营（集团）有限责任公司。2010年6月30日，广西宏桂资产经营（集团）有限责任公司授权宏桂租赁公司管理包括本案涉诉商铺在内的20间商铺，上述房产的租金由宏桂租赁公司代其公司收取。
一审法院经审理认为：宏桂租赁公司与李某乙于2010年7月7日签订的《财产租赁合同》，是双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。包括本案涉诉商铺在内的工程已于1990年12月30日取得了南宁市规划管理局的《开工通知》，即取得建设工程规划许可，建设手续合法；区国土资源厅将包括本案涉诉商铺在内的部分资产移交给宏桂租赁公司的上级企业广西宏桂资产经营（集团）有限责任公司，该公司又将该商铺管理和出租的权利授予宏桂租赁公司，则宏桂租赁公司对本案涉诉商铺具有合法的经营管理权，故宏桂租赁公司与李某乙签订的《财产租赁合同》合法有效。
依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，2010年12月31日，双方租赁合同期满后未续订新的合同，李某乙仍继续使用该房屋，宏桂租赁公司亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期，对不定期租赁合同，当事人有权随时解除合同，故宏桂租赁公司可以随时要求解除合同。2011年3月16日，李某乙申请续租至2011年6月30日，并得到宏桂租赁公司同意，可视为对原租赁合同的变更，即原租赁合同的租赁期间至2011年6月30日届满。现因租赁期间届满，宏桂租赁公司要求解除与李某乙签订的房屋租赁合同，符合法律规定，予以支持。合同解除后，李某乙应腾空所租赁的房屋并将该房屋交还宏桂租赁公司。
关于李某乙请求退还2010年7月1日至2011年6月30日期间已交纳的租金7800元的问题，因双方签订的《财产租赁合同》有效，李某乙在此期间亦实际使用租赁商铺从事经营，故李某乙的此项请求，不予支持。
关于李某乙请求退还所交的履约保证金2000元的问题，因双方签订的《财产租赁合同》租赁期届满，合同终止，宏桂租赁公司应当返还该款。至于宏桂租赁公司主张由于李某乙没有按时搬离商铺，导致宏桂租赁公司不能按时履行其与第三人之间的合同构某违约，该违约责任应当由李某乙承担，故履约保证金2000元不予退回的问题，宏桂租赁公司与第三人之间产生的纠纷属于另一法律关系，不属于本案的审理范围，故对宏桂租赁公司的主张，不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十一条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，该院判决如下：一、李某乙应于本判决生效之日起十日内腾空南宁市X路X-X号X号房屋，并将该房屋交还给宏桂租赁公司；二、宏桂租赁公司应于李某乙腾空上述房屋之日起三日内退还李某乙履约保证金2000元；三、驳回李某乙的其他反诉请求。案件本诉受理费100元，由李某乙负担，反诉受理费25元，由宏桂租赁公司负担。
上诉人李某乙不服一审判决，上诉称：涉案房屋并非宏桂租赁公司所有，李某乙与该公司不存在法律上关系。2010年7月7日，双方签订《财产租赁合同》，宏桂租赁公司将位于南宁市X路X-X号X号铺面出租给李某乙。宏桂租赁公司明知该铺面未取得建设工程许可证、规划许可证，也未取得房产证，却依然出租，是一种非法出租的欺骗行为。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照某设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照某准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的……”根据上述条文规定，双方签订的租赁合同为无效合同，故宏桂租赁公司应当将所收取的租金及履约保证金全部退回给李某乙。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决，改判驳回宏桂租赁公司一审的诉讼请求；2、确认李某乙与宏桂租赁公司签订的铺面租赁合同无效；3、宏桂租赁公司返还李某乙2010年7月1日至2011年6月30日的铺面租金7800元。本案诉讼费用由宏桂租赁公司承担。
被上诉人宏桂租赁公司答辩称：宏桂租赁公司与李某乙签订的铺面租赁合同合法有效。该合同于2010年12月31日到期后，在李某乙的申请下，宏桂租赁公司将租期延至2011年6月30日，但续租期满后，李某乙拒不腾空房屋，违反了合同约定，故宏桂租赁公司要求李某乙腾空房屋有事实和法律依据。而房屋租金是基于租赁合同产生的，李某乙实际使用了铺面，其要求返还租金的上诉请求没有法律依据。
本案争议焦点是：1、上诉人李某乙应否腾空南宁市X路X-X号X号房屋，并将该房屋交还给被上诉人宏桂租赁公司；2、上诉人李某乙与被上诉人宏桂租赁公司签订的《财产租赁合同》是否合法有效，被上诉人宏桂租赁公司应否返还上诉人李某乙2010年7月1日至2011年6月30日的铺面租金。
二审审理期间，上诉人李某乙提交两份新证据。证据1南宁市规划管理局出具的《关于查询鲤湾路X-X号铺面有无规划许可证一事的复函》（以下简称《复函》），主要内容为经该局在南宁市城建档案馆及该局自身相关科室、部门查询，上述单位均无南宁市X路X-X号铺面的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的资料；证据2《房屋权属登记信息查询申请表》，该表显示房屋坐落为南宁市X路X-X-X号，查询结果为所查房屋无房屋权属登记，查询结果加盖有南宁市房产档案服务部的业务公章，以上证据用以证明涉案铺面没有取得规划许可证，是违章建筑且未取得房产证。
被上诉人宏桂租赁公司质证意见为：对上述证据的真实性无异议，但对关联性有异议，理由是铺面隶属于建筑，整个建筑具有规划手续，涉案铺面并非单独建筑，所以没有规划手续，此外，原规划地址是新竹路X巷而非鲤湾路，故按照某湾路的地址无法查询规划手续的存在。
被上诉人宏桂租赁公司亦提交一份新证据即南宁市规划管理局出具的《关于南宁市X路X-X号20间商铺曾取得南宁市规划管理局的证明》（以下简称《证明》），主要内容为该局曾于1990年12月30日对位于南宁市X路南二里（现为南宁市X路X-X号）20间商铺下发了《开工通知》，《开工通知》编号为（1990网）第X号，证明涉案铺面建设经过规划许可。
上诉人李某乙的质证意见为：不认可该证据的真实性，理由是与其提交的南宁市规划管理局出具的《复函》内容相互矛盾。
本院认证意见为：对李某乙提交的证据，鉴于宏桂租赁公司认可证据的真实性，故本院确认证据的真实性。至于关联性，对于证据1，由于是否取得规划手续事关租赁合同的效力，系本案争议焦点之一，故本院将在本院认为部分予以阐述，此处不作分析；对证据2，涉案铺面位于南宁市X路X-X号X号商铺，而李某乙提交的证据却为1-X号X号商铺，与本案无关，故本院对该证据不予采信。对宏桂租赁公司提交的证据，李某乙主张该证据与其提交的《复函》相互矛盾，从而否认该证据的真实性。对此，本院认为，南宁市规划管理局出具《证明》以证实涉案铺面存在《开工通知》与其函复涉案铺面无《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》在内容上并不相悖，且宏桂租赁公司一审提交的《开工通知》的编号亦为（1990网）第X号，二者形成了完整的证据链条，能够相互印证，证明了该证据的真实性，故李某乙的异议理由不成立，本院不予采信。
李某乙对一审查明的“本案涉诉的租赁标的物，即位于南宁市X路X-X号X号商铺，系由原区X区国土资源厅）于1990年12月30日取得南宁市规划管理局的《开工通知》后投资建设”事实有异议，理由是《开工通知》没有原件。对此，本院认为，《开工通知》虽然为复印件，但加盖有区国土资源厅与原件相符印章，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照某、副本、节录本；……”的规定，李某乙虽然对《开通通知》提出异议，但未能举出反驳证据，此外，南宁市规划管理局也确认其曾于1990年12月30日下发过《开工通知》，亦能说明《开工通知》的真实性，故李某乙异议理由不成立。李某乙对一审查明的其他事实无异议，宏桂租赁公司对一审查明事实无异议，故本院对一审查明的事实予以确认。
二审另查明：李某乙就南宁市X路X-X号铺面有无规划许可证一事向南宁市规划管理局询问，2011年10月11日，南宁市规划管理局就此出具《复函》，主要内容为经该局执法人员到南宁市城建档案馆及该局相关科室、部门查询，无南宁市X路X-X号铺面的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》资料。2012年2月6日，南宁市规划管理局向宏桂租赁公司出具《证明》，内容为：“南宁市规划管理局曾于一九九○年十二月三十日对位于南宁市X路南二里（现为南宁市X路X-X号）20间商铺下发了《开工通知》。《开工通知》编号为：（1990网）第X号。”
还查明：涉案铺面迄今尚未取得房产证，李某乙也尚未搬离该铺面。
本院认为：
一、关于双方签订的《财产租赁合同》是否合法有效的问题
首先，关于涉案铺面是否为违章建筑问题。1990年4月1日起施行的《中华人民共和国城市规划法》第三十二条规定：“在城市X区内新建、扩建和改建建筑物、构某、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”虽然该法在2008年1月1日被废止，但在此前却具有效力，规范建设手续问题。从该法可知，开工手续是在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后才可申办，而涉案铺面有南宁市规划管理局下发的《开工通知》，可反推涉案铺面建设手续齐全、合法。虽然南宁市城建档案馆、南宁市规划管理局无南宁市X路X-X号铺面的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》资料，但不能由此简单否认涉案铺面建设手续合法的事实。本案亦无证据显示涉案铺面为临时建筑，故李某乙主张涉案铺面属于违章建筑，双方签订的租赁合同无效的上诉理由不成立，本院不予支持。
其次，关于涉案铺面未取得房产证是否影响租赁合同效力问题。《城市房屋租赁管理办法》第六条虽然规定未取得房产证的房屋不得出租，但该管理办法系部门规章，而非法律和行政法规，对其违反不发生合同无效的法律后果，且该管理办法已被《商品房屋租赁管理办法》于2011年2月1废止。而根据现行有效的《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。”可见，已经废除了未取得房产证的房屋不得出租的规定，而现有法律法规及司法解释也无未取得房产证的房屋不能出租的规定，因此李某乙以涉案铺面未取得房产证为由主张双方签订的租赁合同无效的上诉理由不成立，本院不予支持。
二、关于李某乙应否腾空、交还涉案铺面的问题
由于区国土资源厅将涉案铺面已移交给广西宏桂资产经营（集团）有限责任公司，而该公司又将涉案铺面移交宏桂租赁公司管理出租，因此宏桂租赁公司对涉案铺面有合法的经营管理权。
而双方签订的《财产租赁合同》合法有效，双方均应受该合同的约束。《财产租赁合同》到期后，2011年3月16日，李某乙向宏桂租赁公司申请续期至2011年6月30日，但该期限届满后，李某乙一直未腾空并返还铺面，违反了合同约定。现宏桂租赁公司要求李某乙腾空并交还涉案铺面合法有据，李某乙关于不腾空、交还铺面的上诉请求不成立，本院不予支持。
三、关于宏桂租赁公司应否返还李某乙铺面租金的问题
《财产租赁合同》合法有效，而李某乙亦利用了涉案铺面从事经营行为，自然应当支付铺面租金。退一步而言，即使房屋租赁合同无效，李某乙也应当支付房屋占有使用费。因此，李某乙要求宏桂公司返还铺面租金的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费125元，由上诉人李某乙负担。
本判决为终审判决。
审判长蒙恪民
审判员赵东
代理审判员唐荣娜
二○一二年四月十八日
书记员李某乙
附：法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照某列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
第一百五十八条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
