重庆市X区人民法院

民事判决书

（2012）南川法民初字第X号

原告韦某，男，生于1953年，汉族，农民，住（略）。

委托代理人杨某某，男，生于1939年，汉族，居民，住（略）。

被告韦某，男，生于1962年，汉族，居民，住重庆市X区X街

委托代理人周某、杨某某，重庆华升律师事务所律师。

原告韦某诉被告韦某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年2月2日受理后，依法由代理审判员韦某华独任审判，于2012年2月24日公开开庭进行了审理。原告韦某及其委托代理人杨某某，被告韦某及其委托代理人周某、杨某某出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告韦某诉称：2007年元月，经原、被告协商，被告自愿将其所有的座落于大有镇X路X号的房屋第三楼和底楼一个门面出售给原告。双方约定房屋价款为77000元，原告先付定金60000元，待房款交清后再办理过户手续，房屋交时使用时间为2008年元月左右。2007年1月19日，原告付购房定金60000元给被告。2007年6月19日，原告又付给被告购房款10000元后被告将出售之房交给原告，但底楼的一个门面被告至今未交付。经原告多次催收，被告仍拒不交付，为此特起诉请求依法确认原、被告双方的房屋买卖行为有效，并判令被告立即将占用原告的门面一个归还原告。

被告韦某辩称：原、被告间虽曾约定被告将房屋第三楼和底楼一间门面出售给原告，但该房屋依附于宅基地，原、被告不是同一集体经济组织成员，双方的买卖行为违反了土地管理法的相关强制性规定，属无效行为。无效的合同自始没有法律约束力，所以被告就不能再将门面交付给原告，同时原告还应当将已经取得的房屋返还给被告。

经审理查明：2005年，重庆市南川人民法院在执行原南川市大有信用合作社诉陈某某借款合同纠纷一案中，委托重庆创毅拍卖公司对陈某某位于大有镇X组的抵押房屋X幢（土地性质为集体土地）进行拍卖，被告韦某竞买成功，以10万元的价格买得该房屋。2005年6月，南川人民法院作出（2004）南川法执字第X号民事裁定书，裁定将上述房屋归被告韦某所有。2007年被告韦某与原告韦某口头约定将其竞买所得房屋中的一部分，即第三层住房一套及底楼一间门面出售给原告韦某，房屋总价款为77000元。2007年1月19日，原告韦某将购房首付款60000元支付给被告韦某，被告韦某向原告韦某出据了收据，在收据中明确载明了房屋总价款、购房范围以及房屋交付时间为2008年元月左右。2007年6月19日，原告韦某又向被告韦某支付购房款10000元，至此尚剩7000元未付。2007年8月，被告韦某将出售房屋的第三层住房一套交付给原告韦某，但底楼的一间门面至今仍然未交付。2010年5月14日，重庆市国土资源和房屋管理局对被告韦某竞买的房屋颁发了丁304房地证2010字第X号房地产权证，该证载明房屋权利人是韦某，土地用途是农村宅基地，同时明确房屋系拍卖所得。嗣后，原、被告为房屋买卖的履行发生争议，原告韦某遂提起本案诉讼。

另查明：原告韦某系南川区X村民，被告韦某系城镇居民。

以上事实，有原、被告的陈述以及房屋买卖收据（条）、丁304房地证2010字第X号房地产权证、（2010）渝三中法民终字第X号民事判决书、（2004）南川执字第X号民事裁定书等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力，本院予以确认。

本院认为：原告韦某与被告韦某虽然没有签订书面的房屋买卖合同，但是原告韦某在向被告韦某支付购房首付款60000元时，被告韦某向其出据的收据中明确载明了房屋总价款、购房范围以及房屋交付时间等房屋买卖所应具备的基本要件，并且双方已履行了约定的主要义务，因此依法应当认定双方的房屋买卖行为成立。农村房屋买卖包括了相应的宅基地使用权，而宅基地的所有权归集体经济组织，使用权的主体是特定的农村X组织特定的成员，具有福利性质。为了保护农民的宅基地专有使用权，我国现行法律是严格限制宅基地流转的，在此前提下，不同集体经济组织成员间的房屋买卖一般会被认定无效。但是就本案而言，被告韦某系城镇居民，其通过拍卖竞买取得的房屋，已经由人民法院的生效文书依法确权，并且取得了相应的产权证书，此时的房屋在经过市场流通后其所依附的宅基地的使用权已归属于被告韦某，不再具有原农村X组织成员特有的权属性和福利性，宅基地上的房屋是可以进入市场自由交易的，故被告韦某又将房屋出售给另一集体经济组织的原告韦某没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方的买卖行为是有效的。民事法律行为从成立起即具有法律效力，行为当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告韦某和被告韦某约定的交房时间是2008年元月左右，现在早已过了交房时间，被告韦某只是按照约定将出售房屋的第三层住房交付给了原告韦某，底楼一间门面至今未交，被告韦某的行为已构成违约，依法应当承担继续履行的违约责任，故本院对原告韦某要求被告韦某交付门面的诉讼请求予以支持。购房余款的支付也属于合同履行的一部分，被告韦某将门面交付给原告韦某后势必会涉及到这个问题，为了减轻双方当事人的讼累，本院依法进行了释明，原、被告均表示如果买卖行为有效，同意对该问题一并进行处理。据此，本院特依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：

原告韦某和被告韦某之间的买卖房屋行为有效，限被告韦某于本判决生效后15日内将出售给原告韦某的位于重庆市X镇大一居委X组房屋（房地产权证号：丁304房地证2010字第X号）底楼一间门面交付给原告韦某，原告韦某在收到门面后则将购房余款7000元支付给被告韦某。

本案案件受理费减半收取40元，由被告韦某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。

代理审判员韦某华

二○一二年四月二十八日

书记员刘丹