上诉人（原审原告）叶某，男，澳门居民，X年X月X日出生，港澳证件号码：7/341565/5。

委托代理人薛命喜、陈某甲，福建闽江律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）陈某乙，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）（香江花园）51－902，公民身份号码：x。

被上诉人（原审被告）蔡某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略），公民身份号码：x。

被上诉人（原审被告）钟某丙，女，X年X月X日出生，汉族，住（略），公民身份号码：x。

被上诉人（原审被告）钟某丁，男，X年X月X日出生，汉族，住（略），公民身份号码：x。

上述被上诉人蔡某、钟某丙、钟某丁的委托代理人李华元、林星，福建合立律师事务所律师。

第三人福州市公证处，住所地福建省福州市X区X街X路X号金福商厦。

法定代表人黄某，主任。

委托代理人钟某海，福建华弘律师事务所律师。

上诉人叶某因与被上诉人陈某乙、蔡某、钟某丙、钟某丁，第三人福州市公证处房屋买卖合同纠纷一案，不服仓山区人民法院（2009）仓民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。

原审判决查明：各方当事人对坐落福州市X区闽江大道X号香江明珠X号楼X单元房产原属原告与被告陈某乙共有，后经转让而变更登记于被告蔡某、钟某丙、钟某丁名下的事实没有争议，原审法院予以确认。

原审判决认为：一、关于被告陈某乙处分权及诉争房屋买卖合同关系效力的认定。本案争议的委托授权行为体现于（2009）榕公证内民字第X号委托书公证，而该公证与前述公证的委托人、受托人并不一致，因此，（2007）榕公证内民字第X号委托书公证与本案争议公证内容的真实与否没有必然的关联性。原审法院围绕（2009）榕公证内民字第X号委托公证相关材料中的“叶某”签名是否为原告本人所签而进行的调查，关系到本案的事实查明及法律适用，即：陈某乙若取得原告委托授权，则原告的诉请主张均不能成立；若未能证实陈某乙取得原告委托授权，则须进一步审查被告蔡某、钟某丙、钟某丁是否符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于所有权取得的特别规定。原审法院调查笔录体现：第三人在原审法院依法告知其应承担提交由其保管的检材之后，在规定期限内不予提交，导致鉴定无法进行。第三人应因此承担对其不利的法律后果，即其不能证明本案争议的（2009）榕公证内民字第X号委托书公证材料中“叶某”签名系原告本人所签，其关于原告本人到场办理上述公证的主张不能成立，原审法院据此认定在本案诉争房屋买卖合同关系中，被告陈某乙未取得原告授权，无权处分其与原告的共有房产，其出卖涉诉房产的行为未经原告追认，诉争房屋买卖合同应属无效。

二、原告能否追索涉诉房产。被告陈某乙转让涉诉房产的行为虽属无处分权的行为，但《中华人民共和国物权法》对无处分权人转让不动产的所有权归属作了特别规定，本案原告能否追索涉诉房产，应结合本案实际进行分析。被告证据可相互印证，2009年6月15日签订的关于坐落福州市X区闽江大道X号香江明珠X号楼X单元房产的《房地产经纪合同》应视为买卖双方合同关系的真实体现，上述证据可以证实被告蔡某、钟某丙、钟某丁实际支付购房款160万元，属于合理的购买价格。被告蔡某、钟某丙、钟某丁对陈某乙及其转委托人所持的公证文书仅具有形式审查的能力与义务，且上述被告已支付合理的购房价格，主观上属于善意，现涉诉房屋已登记至被告蔡某、钟某丙、钟某丁名下，具备《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于所有权取得的特别规定，原告不得主张追索涉诉房产。

根据原审法院分析及查明事实，被告陈某乙未经原告委托授权，出卖其与原告共有的涉诉房产，嗣后未经原告追认，因此被告陈某乙与被告蔡某、钟某丙、钟某丁间关于坐落福州市X区闽江大道X号香江明珠X号楼X单元房产的买卖合同关系应属无效。但被告蔡某、钟某丙、钟某丁支付合理价格，主观上属于善意，且涉诉房产已实际登记至上述被告名下，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，上述被告已取得涉诉房产的所有权，原告不得主张返还房产，相应诉请予以驳回，其可依债权请求权另行主张相关权利。被告陈某乙经公告传唤，期满未到庭应诉，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，原审法院判决：一、确认被告陈某乙与被告蔡某、钟某丙、钟某丁间关于坐落福州市X区闽江大道X号香江明珠X号楼X单元房产的买卖合同关系无效；二、驳回原告的其他诉讼请求。

宣判后，叶某不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人陈某乙在未经上诉人同意的情况下擅自转让诉争房屋，其行为属于违法的无效处分行为。根据民法通则第七十二条第一款规定，即使诉争房屋已经过户到被上诉人蔡某、钟某丙、钟某丁名下，但因陈某乙的处分行为违法无效，蔡某、钟某丙、钟某丁不能合法取得诉争房屋的所有权。根据合同法第五十八条规定，蔡某、钟某丙、钟某丁应当依法将诉争房屋返还给上诉人。二、原审法院认定被上诉人蔡某、钟某丙、钟某丁属于善意第三人与客观事实不符，认定事实有误。被上诉人陈某乙与蔡某、钟某丙、钟某丁以90万元的价格进行房屋交易，该交易价格明显低于市场交易价格，不能认定蔡某、钟某丙、钟某丁属于善意第三人。上诉人从福州市房地产档案馆调取的《房地产买卖契约》，可以证实双方的交易价格仅为90万元，而非被上诉人蔡某、钟某丙、钟某丁主张的160万元。被上诉人蔡某、钟某丙、钟某丁提供的《税收通用完税证》也可以看出，诉争房产的交易价格确实为90万元，被上诉人蔡某、钟某丙、钟某丁也是以该价格申报纳税额的。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条规定，上诉人从福州市房地产档案馆调取的档案证据及被上诉人蔡某、钟某丙、钟某丁自己提交的完税凭证，其关于房产交易价格的证明效力都高于被上诉人蔡某、钟某丙、钟某丁提交的房地产经纪合同等书证。被上诉人蔡某、钟某丙、钟某丁提供的银行交易明细单仅能证明从被上诉人蔡某的银行账户中转出145万元，但无法证明是否已经转入了陈某乙的银行账户。被上诉人蔡某提供的陈某乙的收条，因陈某乙缺席，其真实性也无法判断。因此，根据双方提供的到案证据及其证明力的大小，应当认定诉争房产的交易价格为人民币90万元。而即使按照被上诉人蔡某、钟某丙、钟某丁提供的报纸上同一小区的房屋出售价格信息，每平方米的房价仍在8000元左右。按此计算，上诉人的房屋市价也至少在160万元以上。陈某乙以90万元的价格出售房屋，交易价格明显不合理。被上诉人蔡某、钟某丙、钟某丁在明知交易价格不合理的情况下，仍与陈某乙进行交易，其主观上显然属于恶意。根据物权法的规定，上诉人有权追回诉争房屋。三、第三人福州市公证处在办理委托公证中未尽审查职责，主观上有过错，应当承担连带返还诉争房屋的责任。上诉人本人从未持个人证件到福州市第三人办理委托书公证，第三人在审查公证申请人的主体资格时未尽到充分、谨慎的注意义务，在上诉人未申请办理公证，也未在委托书上签名的情况下错误出证，应对返还诉争房屋承担连带责任。上诉请求：1、被上诉人蔡某、钟某丁、钟某丙将位于福州市X区闽江大道X号香江明珠X号楼X复式单元房返还给上诉人及被上诉人陈某乙，第三人承担连带返还责任；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人、第三人承担。

被上诉人蔡某、钟某丙、钟某丁答辩称：一、《委托书公证书》截止目前尚未被撤销，依法有效，《房地产经纪合同》可以体现上诉人、陈某乙和被上诉人之间真实意思表示，合同合法有效，陈某乙具有处分权。二、即便陈某乙不具有处分权，但被上诉人已支付合理对价，主观上善意，且涉诉房产已实际登记至被上诉人名下，符合善意取得的法定条件，上诉人无权追索涉诉房产。被上诉人按市场价格取得诉争房产，被上诉人以每平米8000元总价160万元购买诉争房产，符合当时当地的市场行情，属于合理对价。《房地产买卖契约》及90万元完税证明系陈某乙与被上诉人之间依据《房地产经纪合同》第二十二条第1款之约定而向福州市房地产交易登记中心申报的契约与价格，双方当事人实际上按《房地产经纪合同》实际履行各自的权利义务。《房地产经纪合同》才是双方真实意思表示，对双方均具有约束力。原审判决是合法正确的。

被上诉人陈某乙未作答辩。

第三人福州市公证处陈某乙称：上诉人主张被上诉人蔡某、钟某丙、钟某丁系恶意取得诉争房产应予返还，没有事实和法律依据。被上诉人蔡某、钟某丙、钟某丁与出卖人陈某乙买卖房产的意思表示真实，无证据表明买方存在着主观恶意。双方以合理价格进行交易，有《房地产经纪合同》、《中信银行二手房交易资金监管及划拨委托书》、《银行交易明细表》、收条等证据证明。对诉争房产实际成交金额的认定，应重点查明买方实际付款的事实，而不是两份合同之间效力大小。上诉人蔡某、钟某丙、钟某丁在受让诉争房产后，已办理了该房产的产权变更登记。原审判决上诉人不得主张追索诉争房产，符合法律规定。第三人在办理本案委托公证中已尽审查职责，主观上并无过错。上诉人曾于2007年4月29日偕配偶陈某乙共同前来办理公证委托，委托黄某金代为办理诉争房产的买卖交易。该项委托至本案公证委托时并未撤销，第三人有理由相信上诉人委托买卖诉争房产的意思表示是真实的。陈某乙在办理委托公证时所提供的文件资料中包括了上诉人的身份证、结婚证以及其夫妻双方各自保管的房屋共有证，这些文件都是真实的。可推定被上诉人对于委托陈某乙办理房产买卖公证是明知的。第三人仅凭肉眼根本无法鉴别身份证上的人与委托人是否为同一人，这种因客观条件的限制导致身份误差，不属于主观上过失。上诉人要求第三人对承担返还房产的连带责任，于法无据。

当事人在一审诉讼中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。

经审理，本院确认一审查明的事实属实。

本院认为：本案的争议焦点在于被上诉人蔡某、钟某丙、钟某丁受让诉争房产是否属于善意取得的情形。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。从上述关于善意取得构成要件上看，本案诉争房产已完成变更登记，故可从以下两方面进行分析：其一，关于被上诉人蔡某、钟某丙、钟某丁受让诉争房屋时是否善意的问题。该三被上诉人与被上诉人陈某乙签订房屋买卖合同时，陈某乙持有（2009）榕公证内民字第X号委托公证。该委托公证载明上诉人叶某委托其妻子陈某乙代为办理诉争房屋的买卖手续等事项。被上诉人蔡某、钟某丙、钟某丁对该公证文书仅具有形式审查的能力与义务，其基于对公证文书的信任与陈某乙签订房屋买卖合同，主观上属于善意，并不存在恶意的情形。其二，关于本案转让价格是否合理的问题。2009年7月2日中信银行《二手房交易资金监管及划转委托书》中，被上诉人蔡某、钟某丙、钟某丁与陈某乙共同委托中信银行对145万元购房款进行监管及划转，而银行交易明细单则载明该145万元于2009年8月6日完成转账，且《房地产经纪合同》中所明确的转让价及2009年8月11日陈某乙出具收条所载明购的房款均为160万元，据此可认定本案实际购房款为160万元，而非上诉人叶某所主张的90万元。原审判决认定本案房产转让价格合理是正确的。上诉人叶某主张本案交易价格不合理，理由不能成立，本院不予支持。综上分析，被上诉人陈某乙未经上诉人同意而转让诉争房产，属于无权处分行为，但根据我国物权法的规定，被上诉人蔡某、钟某丙、钟某丁受让本案诉争房产符合善意取得的构成要件，上诉人叶某无权主张被上诉人返还诉争房产。据此，上诉人叶某要求第三人福州市公证处承担连带返还房产的责任，亦于法无据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费人民币22900元，由上诉人叶某负担。

本判决为终审判决。

审判长李宁

代理审判员林智远

代理审判员陈某乙

二○一二年三月十二日

书记员吕德快

附：本案适用的主要法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。