原告秦某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人周某、顾某甲，江苏南通某律师事务所律师。

被告莫某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人张某、顾某乙，（略）某镇法律服务所工作。

被告（略）某居民委员会，住所地（略）。

代表人王某，主任。

委托代理人钱某，（略）某镇法律服务所工作。

原告秦某与被告秦某、莫某、（略）某居民委员会（以下简称某居委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年8月14日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员姚蕾独任审判。本案于2008年9月10日、2008年12月29日两次公开开庭进行了审理。原告秦某、被告秦某、被告莫某、及被告某居委会的委托代理人钱某两次均到庭参加庭审，原告秦某的委托代理人周某到庭参加了第一次庭审，原告秦某的委托代理人顾某甲、被告莫某的委托代理人张某到庭参加了第二次庭审。原告于2008年12月29日撤回了对被告秦某的起诉。本案现已审理终结。

原告秦某诉称：2004年10月被告某居委会将座落于（略）某小区一区X幢X号X室的房屋一套分配给被告莫某，案外人秦某得知后将该信息告知原告，原告遂委托案外人秦某与被告莫某协商购房事宜，并于2004年10月12日通过建设银行汇款人民币（以下币种同）280,000元给案外人秦某。同日，原告委托秦某支付给被告莫某房屋转让费31,000元。2004年10月15日，被告莫某与某居委会签订了购房协议，确定系争房屋价格为280,308元，首期房款为168,184元。当日，原告即以被告莫某之名义将首期房款168,184元交付给被告某居委会，被告某居委会出具收款凭证。2005年11月11日，原告再次通过建设银行汇款100,000元给案外人秦某。2005年11月14日，原告向被告某居委会交付了二期房款及配套设施费共计114,124元，并于2005年11月25日领取了房屋钥匙。2006年底，原告发现系争房屋被案外人王某占有，且王某持有被告莫某与他人签订的房屋买卖合同及由被告某居委会出具的收款凭证。为此原告提起确权诉讼，但法院审理后认为，原告与被告莫某签订的购房协议因违反了法律的强制性规定，应属无效，原告无法取得房屋的所有权，法院遂驳回了原告的诉讼请求。原告认为，两被告在明知农村集资房不能上市交易的情况下，被告莫某将系争房屋出售给原告，被告某居委会收取了原告的房款，被告莫某又将房屋出让给他人，致使原告无法取得房屋，两被告之行为损害了原告的合法权益，故诉至法院要求：一、被告莫某返还原告购房款282,308元；二、被告莫某赔偿原告转让费31,000元、物业费360元；赔偿原告购房款282,308元、转让费31,000元的利息损失（以上述款项的实际支付之日起计算至判决生效之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；赔偿原告（2007）松民（三）民初字第X号案件的诉讼费2,752元；赔偿原告系争房屋的溢价损失100,000元；三、被告某居委会对上述款项承担连带清偿责任。

被告莫某辩称：原告与被告莫某之间并不相识，也不存在真实的买卖合同。本案系争的房屋系被告莫某从某居委会取得购买名额后，由案外人秦某之前妻王某提出其姐夫瞿某欲购买系争房屋，故由王某与被告莫某夫妇进行协商。被告莫某同意后，2004年10月12日，秦某、王某即支付给莫某夫妇31,000元。当时口头约定31,000元中26,000元是系争房屋的转让费，5,000元为秦某、王某购买某小区内另一套房屋的介绍费（秦某、王某在同一时期购买了某小区内四套房屋）。2004年10月15日，双方签订房屋买卖协议。第一份协议的甲方为被告莫某之妻毛某，乙方为秦某。秦某在被告莫某的陪同下将首期房款168,184元支付给被告某居委会。当日下午，王某即认为房屋的实际购买人为瞿某，故王某、瞿某返回被告莫某处，双方将第一份协议撕毁后重又签订了第二份协议，该协议的甲方为莫某、乙方为瞿某。2005年5月，秦某再次找到被告莫某，并将第二份协议归还给被告莫某，在秦某的要求下，双方签订了第三份协议，该协议的甲方为莫某、乙方为秦某。2005年5月，正值秦某与王某离婚期间，而被告莫某对此毫不知情。2005年11月7日，被告莫某的妻子毛某、案外人王某、瞿某三人通过银行汇款的方式向被告某居委会支付了二期房款及配套设施费共计114,124元。被告莫某认为，原告与被告莫某之间并不存在真实的房屋买卖合同，所谓的第三份协议是在秦某、王某夫妇产生离婚纠纷期间，秦某为谋得财产而隐瞒事实真相，哄骗被告莫某签订，而系争房屋的款项应是由案外人瞿某支付。综上请求驳回原告的诉讼请求。

被告某居委会辩称：被告某居委会与原告之间就系争房屋不存在买卖合同。系争房屋是农民安置房，其购买对象应是被告某居委会辖区内的居民，故被告某居委会只与被告莫某之间就系争房屋签订了买卖合同。被告某居委会收取的系争房屋的房款，是由被告莫某交纳，至于莫某是否将房屋出卖及房款来源，被告某居委会并不知情。被告某居委会认为原告与被告某居委会之间不存在任何法律关系，故请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2004年10月12日，原告秦某通过中国建设银行电子汇款的方式给付案外人秦某280,000元。同日，被告莫某之妻毛某向案外人秦某出具收据一份，该收据载明：“今收到秦某某小高层房屋出让费叁万壹仟元正，具体协议等房屋首付款后再签协议。（X号X室）”

2004年10月15日，被告莫某与某居委会签订购房协议书一份，双方约定被告莫某向某居委会购买某居委会小高层居住小区X幢X号X室农民动迁安置房屋一套（该房屋现地址为九亭镇某小区X幢X号X室），房屋总价280,308元，协议签订的当天，莫某须向某居委会交付首期房款168,184元，余款于交房后七日内交付。同日，案外人秦某在被告莫某的陪同下向被告某居委会交付了首期房款168,184元，被告某居委会向被告莫某出具了收款凭证。

2005年11月7日，案外人瞿某通过中国建设银行汇款的方式给付被告某居委会系争房屋的二期房款及配套设施费共计114,124元。被告某居委会于2005年11月8日出具收款凭证，凭证号码为2899。

2005年11月11日，原告秦某再次通过中国建设银行以电子汇款的方式给付案外人秦某100,000元。

2005年11月14日，原告也给付了被告某居委会系争房屋的二期房款及配套设施费共计114,124元。被告某居委会于同日出具收款凭证，凭证号码为3168。

2006年6月21日，原告向某小区的物业公司上海某物业管理有限公司交纳了6月至8月的物业管理费360元。

因系争房屋由案外人王某占有，原告于2007年5月31日向本院提起诉讼，要求确认系争房屋归原告所有，并要求被告王某搬离系争房屋。王某在该案中辩称，系争房屋是由案外人瞿某购买，房款及房屋转让费均是由瞿某出资给付,原告持有的购房协议是秦某擅自取出后，骗取莫某夫妇改签的，王某于2006年9月又以350,000元的价格向瞿某购买了系争房屋。该案经审理后，法院认为原告与莫某签订的购房协议违反了国家的强制性规定，原告无法取得系争房屋的所有权，故驳回了原告的诉讼请求。

本案在诉讼中，原告提供了其与被告莫某之间关于系争房屋的《房屋出让协议书》原件。该协议书的甲方为莫某、乙方为秦某，落款为甲方莫某、乙方为秦某代秦某签字，落款日期2004年10月15日。被告莫某提供了关于系争房屋的《房屋出让协议书》原件二份。其中第一份甲方为莫某、乙方为秦某，落款为甲方毛某、乙方秦某，该协议已被撕毁，后经黏贴，没有落款时间，被告莫某与案外人秦某在庭审中确认该协议系于2004年10月15日签订；第二份甲方为莫某、乙方为瞿某，落款为甲方莫某、乙方瞿某，落款时间为2004年10月15日。

诉讼中，被告莫某认为原告提供的《房屋出让协议书》真实的形成时间系2005年5月，并向本院提出鉴定申请。本院遂于2008年10月9日委托华东政法大学司法鉴定中心对原、被告提供的三份协议的形成时间进行鉴定。该鉴定中心于2008年12月15日出具文检鉴定意见书，鉴定意见为：限于检材自身条件及该中心的技术支持，难以鉴定三份《房屋出让协议书》的实际形成时间是否为2004年10月15日，但签约日期为“2004年10月15日”、甲方为莫某、乙方为秦某的《房屋出让协议书》上手写字迹应在签约日期为“2004.10.15日”、甲方为莫某、乙方为瞿某的《房屋出让协议书》上手写字迹之后形成，且有一定的间隔时间。

诉讼中，被告某居委会表示，愿意将2005年11月14日收取的二期房款及配套设施费114,124元，退还给收款凭证的原件持有人。

另查明，2004年10月中旬，案外人秦某、王某在某小区内另购置了两套房屋，同期支付了房屋首期款及转让费共计412,048元。2004年12月24日，案外人王某向（略）人民法院提起诉讼，要求与秦某离婚。后双方于2005年1月31日调解和好。2005年8月15日，案外人王某再次提起离婚诉讼，于2006年2月27日由江苏省南通市中级人民法院判决离婚。

以上事实，由毛某出具的收据、某居委会出具的证明、中国建设银行电子汇款凭证二份、收款凭证三份、物业费收款收据、（2005）启民一初字第X号民事调解书、（2006）通中民一终字第X号民事判决书、《房屋出让协议书》三份、（2007）松民三（民）初字第X号民事判决书、《华东政法大学司法鉴定中心文检鉴定意见书》，及原、被告在庭审中的陈述等证据佐证。

本院认为：首先，本案系争的某小区X幢X号X室系农民动迁安置房，其合法权利人被告莫某转让系争房屋的行为，违反了法律的强制性规定，故本案被告莫某分别与秦某、瞿某及原告秦某所签的三份协议均属无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还。系争房屋确因买卖合同无效产生了财产返还的问题。但是本案原告秦某是否是被告莫某返还房款的相对人，或者说原告秦某与被告莫某之间就系争房屋是否存在真实的买卖合同关系，即成为了本案争议的焦点。本案中被告莫某系于2004年10月15日从被告某居委会处购买了系争房屋，被告莫某分别与原告秦某及案外人瞿某签订的两份《房屋出让协议书》虽然落款时间均为2004年10月15日，但是根据鉴定意见，乙方为原告秦某的《房屋出让协议书》应在乙方为瞿某的《房屋出让协议书》之后签订，且有一定的间隔时间，那么可以推定，被告莫某与原告秦某签订的《房屋出让协议书》应当在2004年10月15日之后一段时间形成。而2004年10月15日后的一段时间，案外人秦某与王某已经进入离婚诉讼，且之前案外人秦某与被告莫某也签订过《房屋出让协议书》，秦某在此时又以原告秦某之名义与被告莫某重新签订《房屋出让协议书》，难免有转移夫妻共同财产之嫌。因此，本院认为，原告秦某提供的其与被告莫某签订的《房屋出让协议书》不具有真实性。

其次，关于原告秦某诉请的要求返还的各项钱款。第一，系争房屋的转让费31,000元、首期房款168,184元。其中转让费是由案外人秦某给付被告莫某之妻毛某、首期房款也是由案外人秦某在被告莫某的陪同下交付给被告某居委会，无论是毛某出具的转让费收据，还是被告某居委会出具的首期房款的收款凭证，均未表明此款系案外人秦某代原告秦某支付。原告秦某确实在2004年10月12日给付了秦某280,000元，本院认为，原告秦某与被告莫某之间在2004年10月15日，就系争房屋并不存在真实的买卖合同，而案外人秦某、王某在2004年10月在某小区购买了多套住房，即便案外人秦某是使用该280,000元支付了系争房屋的转让费及首期房款，并不当然地证明2004年10月15日原告具有委托案外人秦某购买系争房屋的意思表示。本案即使因合同无效产生退款问题，也应当退还给真实合同关系的相对人。故原告要求被告莫某返还转让费31,000元、首期购房款168,184元的诉讼请求，本院不予支持。第二，原告于2005年11月14日支付给被告某居委会的系争房屋的二期房款及配套设施费114,124元。被告某居委会表示愿意将该款退还给收据原件的持有人（即本案原告），与法不悖，本院予以准许。第三，原告已交的物业管理费360元。根据《物业管理条例》第四十二条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”可见，物业管理费的缴纳义务人应为物业的所有权人，因本案被告莫某签订的三份《房屋转让协议》均属无效合同，所以系争房屋的所有权人仍系被告莫某，系争房屋的物业管理费应由被告莫某缴纳，故原告秦某为系争房屋支付的物业管理费360元，被告莫某应当返还。若被告莫某认为其不是系争房屋的实际使用人，并未从物业管理费中受益，则可另案向系争房屋的实际使用人追偿损失。第四，房款、房屋转让费的利息损失，房屋的溢价损失。本院认为，因原告秦某与被告莫某之间并不存在真实的买卖合同，故也不存在合同无效后的损失赔偿，原告的此项诉请，本院不予支持。第五，（2007）松民三（民）初字第X号案件的诉讼费2,752元。本院认为，原告秦某提起该案诉讼后，因缺乏相应的事实或法律依据，被判决驳回，由原告承担相应的诉讼费用是其承担诉讼风险的一种方式，现原告要求被告莫某予以赔偿，以此转嫁自己的风险，于法无据，故原告的此项诉讼请求，本院不予支持。此外，原告要求两被告之间承担连带清偿责任，本院认为，两被告并不具有共同的过错，故原告的此项诉讼请求，亦缺乏相应的法律依据，本院不予支持。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：

一、被告莫某于本判决生效之日起十日内返还原告秦某物业管理费360元；

二、被告（略）某居民委员会于本判决生效之日起十日内返还原告秦某二期房款、配套设施费共计114,124元；

三、驳回原告秦某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8,535元，减半收取4,267.50元，鉴定费10,000元，合计诉讼费14,267.50元，由原告秦某负担13,407.50元（其中已付4,918元，余款8,489.50元），被告莫某负担430元（已付），被告（略）某居委会负担430元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

代理审判员姚蕾

二00九年一月五日

书记员张丹