重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2011）渝五中法民终字第XX号
上诉人（原审被告）：XX。
委托代理人：XX，重庆XX律师事务所律师。
委托代理人：XX，重庆嘉乐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：XX。
法定代表人：XX，总某。
委托代理人：XX。
委托代理人：XX。
上诉人XX因与被上诉人XX物业管理有限公司（以下简称“XX公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市XX人民法院（2010）XX民初字第XX号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2011年9月28日进行了询问审理。XXXX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2004年，XX实业（集团）有限公司取得了重庆市XXXX层非住宅房屋的《房地产权证》。2008年7月13日，XX实业（集团）有限公司将上述房屋委托XX公司对外出租。
2009年2月17日，XX（合同中的乙方，承租方）与XX公司（合同中的甲方，出租方）签订了《XX大厦租赁合同》，约定租赁房屋为重庆市XXXX大厦XX号，建筑面积615.06平方米；租赁期限：自2009年2月17日（交房时间）至2011年2月16日；租金标准：第一年（从2009年2月17日至2010年2月16日）租金按8857元/月计，物管费由甲方承担，从第二年起租金在前一年的基础上每年递增5%；租金支付方式及支付时间：乙方按3个月/次支付租金，先支付租金再使用房屋，即乙方每3个月提前10日向甲方支付3个月租金；乙方于签订本合同时，缴纳履约保证金8857元，履约保证金仅限于保证合同履行，不能冲抵租金，租赁期限届满或合同解除后，乙方完清应缴纳的全部费用后五个工作日内，甲方全额退还履约保证金；在租赁期限内乙方有权合法合理地使用该房屋，天棚、墙某和地板的划伤、碰某、钉钉子、张贴物品等损坏由乙方负责维修，维修费用由乙方承担，地毯出现烧烫、口香糖、油及化学物质污染、非经甲方许可的开口等造成的损坏由乙方负责恢复，恢复费用由乙方承担，所有人为损坏由乙方负责，费用由乙方承担；乙方应按时向甲方支付租金及其它费用，不得拖欠；如一方提前终止合同，提出方应提前两个月书面通知另一方，提出方向另一方赔偿相当于一个月租金的违约金，否则提出方向另一方赔偿相当于两个月租金的违约金等内容。该合同上载明的XX公司的经办人为XX。
合同签订当日，XX公司将上述房屋交付XX使用，XX对交付的房屋地面、墙某、开关、插座、灯具、洁具、锁、窗帘、镜片、门等进行验收，确认水、电、气表读数，接收物管人员交付的空调遥控器、钥匙等物品，在《XX公司交房表》上签字确认。
同日，XX公司的经办人员向XX出具了一份手写的收据，上载：今收到XX交来XX房租金35428元、履约保证金7857元。另XX公司出具了收到XX三个月租金26571元的收据一张。2009年5月22日，XX公司出具了收据一张，上面载明：缴款人为XX，收款事由为租赁XX大厦XX房违约金，金额为16000元。XX与XX公司之间的房屋租赁合同已提前解除。
2009年7月23日，XX公司请人将该房屋门打开，发现房屋内物品已搬走但未对装修损坏进行修补，并邀请XX大厦业主委员会成员在现场作为鉴证。XX公司同时请重庆XX装饰工程有限公司(以下简称“XX公司”)对该房屋装修损坏情况进行查看，XX公司根据该房屋的破损情况于同月25日作出《建设工程造价预算书》，预算对该房屋的装修修复工程造价为91594元，XX大厦业主委员会根据该房屋的装修损坏程度，认为该预算书的修复项目真实。次日，XX公司与XX公司签订《装修修复施工协议》，约定XX公司按预算书载明的工程量对该房屋进行室内装修修复施工，工程价款包干77855元。此后，XX公司对该房屋进行了装修修复，于2009年8月11日完工，XX公司以转账支票形式向XX公司支付了装修费77855元。
一审法院综合本案的证据及双方当事人的陈述认为，XX公司与XX签订的《XX大厦租赁合同》是双方当事人自愿订立，其内容未违反国家有关法律规定，应属有效，合同依法成立，即具有法律效力。本案XX以向XX公司支付违约金的形式与XX公司提前解除了租赁合同关系。双方租赁合同解除后，XX应当向XX公司退还房屋，并按合同约定对其使用期间对该房屋装修的损坏应当进行维修恢复的部分承担责任。XX在接收房屋时在交房表上签字确认，但XX未举示证据证明其已向XX公司交还房屋及进行验收，XX应当就其使用该房屋期间是否存在对装修的人为损坏及其程度承担举证责任，而XX未能举示证据证明该房屋不存在需要有其承担维修恢复责任的人为损坏。XX公司在XX大厦业主委员会成员的鉴证下自行收回房屋，发现该房屋装修存在多处损坏，经XX公司对该房屋的装修损坏需进行修复的费用进行预算及修复，产生修复费77855元，应当由XX承担。遂判决XX立即向XX物业管理有限公司给付装饰修复费77855元。案件受理费3332元，由XX物业管理有限公司负担1600元，XX负担1732元。
XX不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，驳回XX公司的诉讼请求；2、本案的上诉费用由XX公司承担。主要事实和理由：1、一审判决认定的XX公司对租赁房屋重新装修产生的费用与客观事实不符，该笔费用应为XX公司自行装修而产生的费用，而非租赁合同中约定的应当由XX承担的维修费用；2、XX在退房时，XX公司曾进行过退房估价，对租赁房屋的损坏情况进行了统计，其统计结果远远低于一审法院认定的数额，现在XX也无法确定装修前房屋的损坏情况与其退房时的既存损坏情况是否一致。3、即使租赁房屋存在需要由XX承担的损坏情况，那么按照合同的约定也只能由XX进行修复，而并非由XX公司自行聘请第三人进行修复，XX公司的该做法不符合租赁合同的约定。4、按照租赁合同的约定，分清各自的责任是进行修复的前提，但XX公司未通知XX，也没有划清责任就擅自进行了装修，并企图将该装修款全部由XX来承担，这是不符合合同的约定的；XX未参与修复工作，对发生的装修金额也不予认可，XX只承担合同约定的应当由其来承担的修复费用。
XX公司答辩称：2004年XX实业（集团）有限公司取得了房屋的产权证后并于2008年委托我公司对外出租，2009年我公司将本案涉及的房屋出租给XX，并与其签订了租赁合同，合同中约定了双方的权利义务；我们履行了交房义务，将房屋完好地交付给XX，后XX搬离房屋并提前终止租赁合同，经我们多次联系对方，但XX均拒不到场履行房屋的修复义务；不得已，在业主委员会成员的见证下，我公司请人打开了房屋大门，并聘请装修公司对该房屋进行了修复装修，产生了相关费用，该费用应当由XX来承担。一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求驳回上诉，维持一审判决。
本院二审审理过程中，XX向本院提交了二份新证据：1、重庆市XX人民法院（2009）XX民初字第XX号民事判决，2、《XX公司退房估价表》（复印件），并同时向本院申请对XX大厦XX进行现场勘查以及进行司法鉴定。XX举示上述二份证据拟证明XX已于2009年5月23日将该租赁房屋交还给了XX公司，XX公司也曾对该房进行了退房估价，认定XX应承担的修复费用为7950元。XX公司辩称当时XX走时并未交还钥匙和房子，只是根据XX缴纳租金和违约金的情况视其交还了房屋，但实际上XX并不是主动交还的；因该退房估价表系复印件，对其真实性无法确认。本院认为，不管XX是主动交还房屋还是视为交还房屋，XX与XX公司的租赁合同事实上已于2009年5月23日解除；鉴于XX公司承认XX系其公司员工，那XX在该退房估价表上的签名应视为XX公司的行为，XX公司认可XX在退还XX大厦XX房屋时应由其承担的修复费用应为7950元，对XX举示的这二份证据，本院予以采信。至于XX向本院提交的对XX大厦XX进行现场勘查以及进行司法鉴定的申请，因该房屋已进行了修复并已由XX公司转租给他人，对XX在租赁该房屋期间的实际损坏情况以及修复情况进行勘查和司法鉴定，已实际履行不能，对XX的这二份申请，本院不予准许。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，鉴于XX在退房时，XX公司对房屋进行了损坏情况及修复费用的估价，认可应由XX承担的修复费用为7950元，根据双方签订的租赁合同的约定，这笔费用应由XX来承担。至于XX公司事后聘请装修公司对房屋进行装修修复所花费的77855元，因XX公司在XX租赁期满接收该房屋后未对该房屋进行损坏修复费用评估，就自行聘请装修公司对房屋进行装修，超过7950元的费用应由XX公司自行承担。XX的上诉请求成立，本院予以支持；但因本案纠纷系XX不履行协议约定的修复义务引起，本案诉讼费应由其承担。本院根据二审中出现的新证据，依法予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市XX人民法院（2010）XX民初字第XX号民事判决；
二、XX于本判决生效后立即向XX物业管理有限公司给付装饰修复费7950元；
三、驳回XX物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3332元，由XX负担；二审案件受理费3332元，由XX负担。
本判决为终审判决。
审判长倪洪杰
审判员陈军辉
代理审判员秦敏
二○一一年十月十二日
书记员蒋茜
