申请再审人（一审被告、二审上诉人)陈某，男，汉族，X年X月X日出生。

委托代理人陈某，广西万通律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人)梧州明兴房地产开发有限公司。

法定代表人肖某,该公司董事长。

委托代理人曾汉平，彤日律师事务所律师。

委托代理人卢远华，彤日律师事务所实习律师。

第三人广西梧州国美家电贸易有限公司。

法定代表人岑某,该公司董事长。

委托代理人钟伦，东中律师事务所律师。

申请再审人陈某因与被申请人梧州明兴房地产开发有限公司（以下简称明兴公司）和第三人广西梧州国美家电贸易有限公司（以下简称国美公司）租赁合同纠纷一案，不服本院（2009）梧民终字第X号民事判决，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审。广西壮族自治区高级人民法院于2011年8月30日以（2010）桂民申字第X号民事裁定书指令本院进行再审。本院依法另行组成合议庭，于2012年1月11日公开开庭审理了本案。申请再审人陈某的委托代理人陈某，被申请人明兴公司的委托代理人曾汉平、卢远华，第三人国美公司的委托代理人钟伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

梧州市X区人民法院一审审理查明，2006年10月15日，原告明兴公司与第三人国美公司签订合同书一份，该合同约定：第三人国美公司租赁原告明兴公司位于梧州市X路X号太阳广场第三层西侧半层场地，面积为2224平方米，租赁期限从2006年10月15日起至2008年10月14日止，原告明兴公司只收物业管理费和装修设施分摊费，从2006年10月15日起至2007年10月14日止每月为100080元即按每平方米45元计收，从2007年10月15日起至2008年10月14日每月为108086元即第二年按每平方米45元升8%计收，合同期满后第三人国美公司有优先权续约等内容。2008年3月23日，原告明兴公司与被告陈某签订租赁合同一份，合同约定原告明兴公司将梧州市X路X号太阳广场商场第X层全层出租给被告陈某用作商业使用，建筑面积约5609平方米，租期从2008年8月1日起至2018年10月31日止(其中2008年8月1日至2008年10月31日为装修期，免交租金和物业费)，原告明兴公司依合同将物业及设备交付被告陈某使用，交付时间为2008年8月1日，2008年11月1日起至2011年10月31日止每月租金为104166元、每月物业管理费为145834元，2011年11月1日起至2014年10月31日止每月租金为112499.30元、每月物业管理费为157500.70元，2014年11月1日起至2018年10月31日止每月租金为121499.20元、每月物业管理费为170100.80元，原告明兴公司在租赁期内如需提前解除合同，应先征得被告陈某的同意，并签订书面赔偿协议，赔偿包括被告陈某固定资产投入、开发费用、营运费用、由此未能履行合同时期租金之总和、被告陈某经此合同标的物业与第三方产生的经济损失，承担被告陈某以此合同标的物业与第三方产生的法律责任等内容。原告明兴公司时任董事长黄华江、副董事长庄源义在租赁合同上签字并加盖公章。2008年7月3日，梧州市工商行政管理局核准原告明兴公司法定代表人由黄华江变更为李健民。2008年7月21日，第三人国美公司向原告明兴公司提出了续租申请。第三人国美公司在与原告明兴公司签订的租赁合同期限届满后，第三人国美公司在原租赁场地继续经营至今。2008年7月30日，原告明兴公司诉至法院并提出上述诉讼请求。诉讼中，第三人国美公司申请作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼，要求确认原、被告签订的租赁合同无效。另查明：在本案审理过程中，本院于2008年10月14日立案受理原告国美公司与被告明兴公司、第三人陈某租赁合同纠纷一案，国美公司认为明兴公司与陈某签订的租赁合同无效，请求法院确认其对明兴公司位于梧州市X路X号太阳广场第三层的原租赁经营场地享有优先承租权。明兴公司在该案中辩称其公司与陈某签订租赁合同是陈某与其公司的个别管理人员恶意串通，损害国美公司合法利益。该案国美公司胜诉，当事人均没有上诉。庭审中，原告明兴公司主张租赁场地有部分商铺不属原告明兴公司的物业，业主只是委托原告明兴公司托管，托管期限一至七年不等，期满后有部分会续租，有部分会不续租，这样原告明兴公司存在违约，租赁合同约定的违约责任极不合理，且原告明兴公司每月要支付业主租金每平方米70元左右，而原告明兴公司出租给被告陈某每平方米租金仅是50元，原告明兴公司每平方米亏损20元，原告明兴公司不可能签订这种明显损害自己利益的合同，从这些情况反映被告陈某和当时原告明兴公司的经办人是串通签订租赁合同的，提供梁照等部分业主的太阳广场商铺托管合同为证。

梧州市X区人民法院一审认为,原告明兴公司与被告陈某于2008年3月25日签订租赁合同将梧州市X路X号太阳广场商场第X层全层出租给被告陈某作商业使用，而第三人国美公司与原告明兴公司于2006年10月15日签订的租赁合同中订明在同等的条件下国美公司对原场地的租赁享有优先权的约定，且第三人国美公司在该租赁合同届满前于2008年7月21日向明兴公司提出书面申请，要求在租赁合同期满后续租原租赁场地，也同意按照明兴公司与陈某签订的租赁合同约定的条件与明兴公司重新签订租赁合同，表明国美公司依照双方在合同的约定主张其对场地租赁的优先权。而原告在国美公司与明兴公司签订的租赁合同未届满前的2008年3月23日将包括国美公司租赁场地在内的太阳广场商场第X层全层出租给被告，并与被告签订租赁合同，显然违反国美公司有优先权续约的约定，侵犯了国美公司的优先租赁权，且租赁期限从2008年8月1日起算，而国美公司与明兴公司签订的租赁合同期限至2008年10月14日才届满，两份租赁合同在租期上存在冲突，因此，原、被告签订的租赁合同涉及国美公司原租赁场地部分即梧州市X路X号太阳广场第三层西侧半层场地(面积为2224平方米)无效。原告主张被告与原告的个别管理人员恶意串通签订租赁合同，但没有提供证据证实，不予认定。原告主张租赁合同约定租赁场地有部分不属原告的物业，由于不属原告所有的商铺业主委托原告出租、经营商铺，至于托管期限与原、被告签订的租赁合同期限不符，日后相关业主是否与原告续签托管合同，属原、被告租赁合同能否继续履行的问题；原告提出其出租场地每月每平方米亏损20元，从明兴公司与国美公司签订的租赁合同与原、被告签订的租赁合同对比，前一份租赁合同明兴公司第一年每平方米按45元计收，后一份租赁合同每平方米按44.57元计收，两者数额基本相同；对于租赁合同约定的违约责任是否不合理，双方在履行合同过程中产生纠纷后可请求予以调整；原告公司原法定代表人黄华江、总经理庄源义是否经董事会同意和授权与陈某签订租赁合同是公司内部问题，原告据此主张租赁合同无效的理由均不成立，不予支持。综上，原告及第三人要求法院确认原、被告签订的租赁合同无效的诉讼请求，不完全支持，应认定原、被告签订的租赁合同除国美公司原租赁场地部分即梧州市X路X号太阳广场第三层西侧半层场地(面积为2224平方米)无效外，其余部分有效。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条规定，判决：确认原告梧州明兴房地产开发有限公司与被告陈某于2008年3月25日签订的租赁合同中第三人广西梧州国美家电贸易有限公司租赁场地部分（即梧州市X路X号太阳广场第三层西侧半层场地，面积为2224平方米)无效，其余部分有效。案件受理费200元，由原告梧州明兴房地产开发有限公司负担75元，被告陈某负担75元，第三人广西梧州国美家电贸易有限公司负担50元。

本院二审对一审判决认定的事实予以确认。

本院二审认为，上诉人明兴公司与太阳广场第X层部分商铺业主签订的托管合同，其托管期限分别为一至七年不等，而之后上诉人明兴公司与上诉人陈某签订的租赁合同，其租赁期限长达十年，它不但侵犯了第三人国美公司对原场地租赁的优先权，而且也损害了太阳广场第X层部分商铺业主的合法权益，处分了这些商铺业主的经营权。因此，上诉人明兴公司与上诉人陈某签订的租赁合同，依法应属无效合同。原审对合同效力的认定存在错误，予以纠正。上诉人明兴公司的上诉理由充分，予以采纳。上诉人陈某的上诉理由及主张缺乏相关证据予以佐证，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决：一、撤销蝶山区人民法院（2008）蝶民初字第X号民事判决；二、上诉人梧州明兴房地产开发有限公司与上诉人陈某于2008年3月25日签订的租赁合同为无效合同。一审诉讼费200元，二审诉讼费200元，合计400元，由上诉人陈某负担。

陈某不服，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审称：1、被申请人明兴公司与第三人国美公司签订的《合同书》属合作经营合同，申请再审人陈某与被申请人明兴公司签订的是《租赁合同》。前者确定的是合作经营权，后者确定的是承租权，前后合同性质不同，不存在前合同约定的“同等条件下有优先权续约”的条件。该约定只能对合同当事人有效，不能对抗善意第三人，原一、二审判决认定申请再审人陈某与被申请人明兴公司签订的《租赁合同》侵犯了第三人国美公司对原租赁场地租赁的优先权，确认申请再审人陈某与被申请人明兴公司于2008年3月25日签订的《租赁合同》为无效合同是错误的。2、申请再审人陈某与被申请人明兴公司签订的《租赁合同》并没有侵犯太阳广场第X层商铺业主的商铺经营权。即使侵犯了太阳广场第X层商铺业主的商铺经营权，也不导致申请再审人陈某与被申请人明兴公司于2008年3月25日签订的整个《租赁合同》为无效合同。申请再审人陈某与被申请人明兴公司于2008年3月25日签订的《租赁合同》是有效合同，应受法律保护。请求再审撤销二审判决，确认申请再审人陈某与被申请人明兴公司于2008年3月25日签订的《租赁合同》为有效合同。

被申请人明兴公司答辩称：1、被申请人明兴公司与第三人国美公司签订的《合同书》载明第三人国美公司对原租赁场地“同等条件下有优先权续约”约定，该优先权已经生效的梧州市X区人民法院（2008）蝶民初字第X号民事判决和梧州市中级人民法院（2010）梧民申字第X号民事裁定书确认。原一、二审判决认定申请再审人陈某与被申请人明兴公司签订的《租赁合同》侵犯了第三人国美公司对原租赁场地租赁的优先权，确认申请再审人陈某与被申请人明兴公司签订的《租赁合同》为无效合同是正确的。2、被申请人明兴公司与太阳广场第X层商铺业主签订的托管合同约定的托管期限分别为一至七年不等，而申请再审人陈某与被申请人明兴公司签订的《租赁合同》租赁期限长达十年。原二审判决认定申请再审人陈某与被申请人明兴公司签订的《租赁合同》侵犯太阳广场第X层商铺业主的商铺经营权，确认申请再审人陈某与被申请人明兴公司于2008年3月25日签订的《租赁合同》为无效合同是正确的。请求驳回申诉，维持原判。

第三人国美公司答辩称：申请再审人陈某与被申请人明兴公司签订《租赁合同》时，申请再审人陈某知道第三人国美公司与被申请人明兴公司签订有租赁合同。第三人国美公司与被申请人明兴公司签订的《合同书》实质是租赁合同而不是合作经营合同，该租赁合同约定了第三人国美公司对原租赁场地在同等条件下有优先续租的权利。原一、二审判决认定申请再审人陈某与被申请人明兴公司签订的《租赁合同》侵犯了第三人国美公司对原租赁场地租赁的优先权，确认申请再审人陈某与被申请人明兴公司于2008年3月25日签订的《租赁合同》为无效合同是正确的。请求驳回申诉，维持原判。

由于双方均未能举证否定原判认定的事实，故本院再审对原

判认定的事实予以确认。在本院再审期间，明兴公司向本院补充提举其与梁照等25名商铺业主分别签订的《太阳广场商铺托管合同》和《太阳广场商铺续签托管合同》以及分别与潘丽明等12名承租人签订的《太阳广场商铺租赁合同》等证据证实：明兴公司与第三人国美公司于2006年10月15日和2009年9月18日签订的《合同书》约定的租赁期限为5年，租金平均每月每平方米为57.9元，明兴公司与陈某于2008年3月23日签订《租赁合同》将第三人国美公司租赁的上述场地租赁给陈某，约定的租赁期限是10年，平均每月每平方米收取的租金和物业管理费为48元；梁照等25名太阳广场商铺业主与明兴公司签订的《太阳广场商铺托管合同》和《太阳广场商铺续签托管合同》涉及托管的商铺面积约有500多平方米，托管期限分别为一至七年，明兴公司平均每月每平方米需向商铺业主交纳租金70.46元，明兴公司未经梁照等25名太阳广场商铺业主同意将上述托管商铺租赁给陈某所签订的《租赁合同》约定的租赁期限为十年，平均每月每平方米收取陈某的租金和物业管理费为48元，梁照等太阳广场商铺业主联合签字作出了反对明兴公司将托管商铺租赁给陈某使用的声明；明兴公司与潘丽明等12名承租人分别签订的《太阳广场商铺租赁合同》约定，潘丽明等12名承租人租赁明兴公司位于梧州市X路X号太阳广场第三层东侧面积约为2600平方米场地，租赁期限大多是从2008年8月1日起至2009年3月31日止，平均每月每平方米向明兴公司交纳租金85元，租赁合同均分别约定了合同期满在同等条件原承租人有优先租赁权的条款，租赁期满后潘丽明等12名承租人均分别与明兴公司续签了《太阳广场商铺租赁合同》租赁原场地经营，而明兴公司在2008年3月23日将潘丽明等12名承租人租赁的上述场地租赁给陈某所签订的《租赁合同》约定的租赁期限是10年，平均每月每平方米收取的租金和物业管理费为48元。梧州市X区人民法院在审理原告国美公司诉被告明兴公司和第三人陈某租赁合同纠纷一案庭审中，陈某承认其与明兴公司签订《租赁合同》时是知道国美公司与明兴公司签订有上述租赁合同的。2008年12月19日梧州市X区人民法院作出（2008）蝶民初字第X号民事判决确认，原告国美公司对被告明兴公司位于梧州市X路X号太阳广场第三层的原租赁场地享有优先承租权。判决后各方当事人均没有上诉，后陈某不服申请再审，本院于2010年3月11日作出（2010）梧民申字第X号民事裁定驳回陈某的再审申请。另外，本院生效（2011）民一终字第X号民事判决认定，陈某与合伙人杨莉民在明兴公司位于梧州市X路X号太阳广场第四层面积为5656.48平方米的场地共同经营标榜派购物中心，因未按《租赁合同》约定支付租金和物业管理费，判决被告陈某和被告杨莉民应共同支付给原告明兴公司租金、物业管理费、停车场维护费及租金和物业管理费的违约金合计（略）.65元。另查明，2009年12月17日，梧州市工商行政管理局核准明兴公司的法定代表人由李健民变更为肖某。20011年10月19日，梧州市工商行政管理局核准国美公司法定代表人由严丹霞变更为岑某。

本院认为，被申请人明兴公司与梁照等25名太阳广场第X层商铺业主签订的《太阳广场商铺托管合同》和《太阳广场商铺续签托管合同》约定的托管期限分别为一至七年，明兴公司未经梁照等25名商铺业主同意而将上述托管商铺租赁给申请再审人陈某所签订的《租赁合同》约定的租赁期限为十年，梁照等商铺业主为此联合签字作出了不同意明兴公司将托管商铺租赁给陈某的声明，因此本院二审认定陈某与明兴公司所签订的《租赁合同》损害了太阳广场第X层托管商铺业主的合法权益，处分了这些托管商铺业主的经营权，依法应属无效合同是正确的。陈某认为其与明兴公司签订的《租赁合同》并没有侵犯太阳广场第X层托管商铺业主的商铺经营权与本院查明的事实不符，本院不予支持。陈某提出第三人国美公司与明兴公司签订的《合同书》是合作经营合同，不是租赁合同，不存在“同等条件下有优先续约”的条件，由于该《合同书》没有体现出合作经营的出资方式、盈亏共担等权利义务，内容和实质都是名为合作实为租赁，并且，梧州市X区人民法院生效的（2008）蝶民初字第X号民事判决已经确认国美公司对梧州市X路X号太阳广场第三层的原租赁场地享有优先承租权，因此，本院对该主张不予采纳。陈某原在梧州市X路X号太阳广场第四层经营，其明知第三层的场地已分别租赁给国美公司和潘丽明等承租人，仍与明兴公司签订租赁合同，且以明显低于他人租赁的价格租赁他人正在经营的场地，损害了他人利益，因此，应认定陈某与明兴公司于2008年3月25日签订租赁合同的行为属于恶意，其恶意串通的行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，损害了第三人国美公司和潘丽明等12名承租人以及梁照等25名商铺业主的利益，原一、二审判决未认定陈某与明兴公司存在恶意串通的情形欠妥，本院予以纠正。原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，本院予以维持。申请再审人陈某的申请理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百八十六条之规定，判决如下：

维持本院（2009）梧民终字第X号民事判决。

本判决为终审判决。

审判长刘创祥

审判员吴松周

代理审判员李庆春

二0一二年三月十三日

书记员苏哲