上诉人（原审原告）温县X村信用合作联社。

诉讼代表人李某，理事长。

委托代理人成琴，河南豫星律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）中国电信集团公司河南省焦作市电信分公司。

诉讼代表人董某，总经理。

委托代理人徐路琴，河南新潮律师事务所律师。

委托代理人陈某丁，男，汉族，X年X月X日出生，该公司职工，住（略）。

上诉人温县X村信用合作联社（下称温县信用联社）因与被上诉人中国电信集团公司河南省焦作市电信分公司（下称焦作电信分公司）房屋租赁合同纠纷一案，温县信用联社于2010年6月29日向温县人民法院提起诉讼，要求解除双方之间的房屋租赁合同，被告将租赁房屋返还原告；判令被告支付原告租金50000元（截止2010年4月）。温县人民法院于2011年12月22日作出（2010）温民商初字第X号民事判决，温县信用联社不服，于2012年1月3日提起上诉，本院于2月8日受理后，依法组成合议庭，并于3月1日公开开庭审理了本案。温县信用联社的委托代理人成琴，焦作电信分公司的委托代理人徐路琴、陈某丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，2009年2月1日，原、被告经过协商签订了房屋租赁合同一份，载明：一、出租方（原告）出租的房屋座落于黄河路上的温县温泉信用社黄河路分社营业楼二、三、四层的办公楼；小院、院内一楼的三间平房和一间门岗值班室出租给乙方（被告）使用。二、承租方承租该房屋的用途为办公、仓储。三、租赁期限5年，自2009年2月1日至2014年2月1日止。四、1、租金每年40000元（含税），2、乙方须以现金方式在当年2月1日前交给甲方，否则，甲方有权终止合同。五、2、在租赁期内，不经出租方同意，承租方不得擅自转让，租赁期限内，在不改变房屋主体结构的情况下，承租方可以对房屋进行装修，但必须征得出租方的同意。七、租赁期间，出租方如将房产所有权转移给第三方，须征得承租方同意，如房产所有权转移给第三方后，该第三方即成本合同的当然出租方，享有原出租方的权利，承担原出租方的义务和责任。八、出租方的违约责任：1、租赁期间，如出租方确需收回租赁房屋，必须提前30日至60日书面通知承租方解除合同，出租方应付给承租方剩余期限内应交租金的金额（出现不可抗力因素除外）；5、租赁期间，承租方发现租赁房屋漏水，影响到正常办公或通信设备运行时，由承租方立即修缮，费用自理，其余的承租方自理房屋的质量问题由出租方负责修缮，费用由出租方承担。九、承租方的违约责任：1、承租方依约交付租金，出租方如以要求终止合同为目的或无正当理由拒收，承租方不负迟延交付租金的责任。2、租赁期间，如承租方确因特殊情况需要退房，必须提前30日至60日书面通知出租方解除合同。十、2、如出租方的租赁房屋需继续出租或出卖，应保证承租方享有优先权。出租方温县X村信用合作社授权代表常振远，承租方中国电信集团公司河南省焦作市电信分公司授权代表王登攀。合同签订后，原告将租赁房屋按约交付被告使用，被告亦按约将租金交付原告。租赁合同履行期间，原告在未书面通知被告，并征得被告同意的情况下，于2009年11月委托河南诚信资产拍卖有限公司对出租给被告的房屋进行拍卖出售，同年11月27日拍卖公司在郑州晚报刊登了拍卖公告，同年12月10日拍卖公司将租赁房屋拍卖出售给刘某，并出具拍卖成交确认书。2010年的租赁费交纳期限到后，被告以合同约定租金4万元含税金为由，要求原告先出具税票，再支付租赁费。原告以被告逾期未交纳租赁费违约为由，不予收取租赁费,并告知被告租赁房屋已出卖给他人，让被告尽快搬出。后因买受人在被告租赁的院内挖坑、堆沙，致使被告无法正常办公，被告于同年4月搬出。同年6月29日，原告诉至本院，要求解除租赁合同。

另查明：2010年8月，原告与买受人已将涉案的房屋在温县房管局办理了产权过户手续。

原审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是其真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。双方均应按照诚实信用的原则，各自履行合同约定的义务。合同履行期间，虽然被告在合同约定的期限内未履行交付租金的义务，按照约定原告可以要求终止合同的履行。但是原告行使权利亦应符合《合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，且被告已向原告补交了租金。而本案诉讼的形成，正是原告在合同有效期限内出卖出租房屋时，未履行合同约定的告知义务，并在诉讼中将租赁房屋的产权过户至他人所致。原告的行为既构成违约，亦是导致本案诉讼产生的主要因素，且原告在与房屋买受人办理房屋产权过户手续后，即丧失了对租赁房屋享有的所有权及诉讼请求权。因此，对原告主张的要求被告支付租赁费诉讼请求，该院不予支持。由于买受人的侵权行为，导致被告无法使用，搬出租赁房屋的事实的发生，造成被告已不能实现合同的目的，租赁合同继续履行已无必要，故双方签订的租赁合同应予终止履行。依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，原审判决：一、终止温县信用联社与焦作电信分公司签订的房屋租赁合同的履行；二、驳回温县信用联社的其他诉讼请求。案件受理费1050元、邮寄费120元，合计1170元，由温县信用联社负担。

温县信用联社上诉称，一、原审认定事实错误。按照合同约定租金应在当年2月1日前以现金方式交付，而被上诉人是在2009年4月20日将40000元（含税）租金汇款至上诉人账上，不仅时间迟延，而且支付方式也不符合约定，原审却认定被上诉人按约支付是错误的；原审认定上诉人违约，且是导致纠纷发生的主要因素错误，上诉人按约将房屋交给了被上诉人，而被上诉人未按约交纳租金，且在未征得上诉人同意的情况下，对房屋进行了装修，正是被上诉人的先行违约才导致纠纷的发生，上诉人要求解除合同合法。上诉人先是告知对方解除合同，尽快搬出，房屋欲出售，而后才于2009年11月通过拍卖公司刊登了拍卖公告，上诉人已履行了告知义务，故本案纠纷上诉人无过错。二、原审认定租赁房屋办理产权过户手续后，上诉人丧失了对租赁物的所有权和诉权，从而不予支持上诉人要求对方支付租赁费的诉请错误。上诉人诉请的是要求对方支付截止2010年4月的租金50000元，租赁房屋是在2010年8月过户，说明这之前上诉人对租赁房屋享有所有权，故主张租赁费理所应当。即便认可对方已交纳了一年的租赁费，但2010年2月1日-4月份之间的租赁费对方未交，原审也应判决。另，原审要求上诉人应按照合同法第227条的规定履行，属适用法律不当，对交付租金的方式合同中已约定，无需按照合同法的规定。综上，请求撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。

焦作电信分公司未答辩。

依据上诉人的上诉意见，并征求当事人同意，本院确定本案的争议焦点是：上诉人要求被上诉人支付5万元租金的请求应否予以支持。

针对争议焦点，双方均未提供新的证据。上诉人认为被上诉人应当支付5万元租金，理由同上诉状。被上诉人认为其不欠租金，不存在支付5万元租金的问题，原因是第一年租金已支付，第二年刚开始上诉人就让我方搬走了。另上诉人已于2009年11月把租赁房屋卖掉，其已无权收取房租。

经本院审理查明的案件事实与原审查明的一致。

本院认为，焦作电信分公司以汇款方式支付了第一年的租金，温县信用联社在收到后并未提出异议，应视为其同意以汇款方式支付租金。温县信用联社在出售租赁房屋时，未向焦作电信分公司履行告知义务，违反了合同约定，侵犯了焦作电信分公司的优先购买权，并导致焦作电信分公司的合同目的不能实现，亦是直接导致本案诉讼的主要因素，温县信用联社应承担相应的违约责任（焦作电信分公司已另案主张）。焦作电信分公司已于2010年4月份搬离租赁房屋，而温县信用联社上诉坚持要求焦作电信分公司支付5万元租金，其主张缺乏事实依据，故对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1050元，由上诉人温县信用联社负担。

本判决为终审判决。

审判长何云霞

审判员程全某

代理审判员王长坡

二0一二年四月十六日

书记员付艳