原告唐河县五金修配厂

法定代表人王某，该厂厂长。

委托代理人王某生，河南匡世律师事务所律师。

被告胡某，女。

委托代理人常平，河南海涛律师事务所律师。

原告唐河县五金修配厂与被告胡某为房地产开发经营合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王某生，被告胡某及其委托代理人常平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告唐河县五金修配厂诉称，被告胡某为进行房地产开发，于2005年７月16日与原告订立房屋交换合同，2008年６月被告着手开发建设。被告在未征得原告同意的情况下，将原告库房内价值1万余元的钟表配件和价值３万元的电子元件自行处理。原告使用的土地是国有划拨土地，原告也没有报经县政府土地主管部门申请变更划拨土地使用权转让手续。被告为房管局职工，没有房地产开发资质，双方之间订立的合同违反了法律禁止性规定。请求依法确认原、被告之间订立的合同无效，判令被告返还原告财产，案件受理费由被告承担。

原告提供了原、被告双方订立的房屋交换合同复印件一份，以证明该合同是房地产开发合同，且原告没有加盖单位印章，属无效合同。

被告胡某辩称，原、被告双方订立的房屋交换合同系双方当事人的真实意思表示，协议内容具体明确，未违反法律规定，该合同依法成立。被告依法取得了房屋所有权和土地使用权，并经县规划局批准建房，现主体工程已完工。被告不是房地产开发，不需要有房地产开发资质问题。原告以该合同违反法律禁止性规定为由要求确认合同无效的理由不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。

被告提供了如下证据：（1）原、被告双方签订的房屋交换合同复制件、原告借被告9000元的借条复制件、唐河县人民法院（１９９３）唐经初字第１７３号经济判决书、（１９９８）法执字第３２２号执行裁定书、河南省宝财拍卖有限公司成交确认书、产权要件交接清单、唐房集字第X号房屋所有权证复制件，以证明双方签订的合同是双方当事人真实意思表示，并已部分履行；（2）原告关于转让房产的请示报告、唐房权证私字第X号房权证复制件、唐国用（２００８）字第X号国有土地使用证复制件、唐河县X村民（个人）建设工程规划许可证（副本）复制件，以证明被告已依法取得合同约定的土地使用权及准予建房手续。

本院依据被告胡某申请，调查了证人郑××，其证明自己是唐河县五金修配厂原某领导，已退休。退休后因单位未给其安置费，一直在单位居住。２００８年５月因胡某要拆单位房子建新房，自己搬出居住。

经庭审质证，被告对原告提供的房屋交换合同真实性无异议，对原告的证明方向提出异议，认为王某是原告的法定代表人，其签字即产生法律效力，且该合同已履行，合法有效。原告对被告提供的证据的真实性无异议，但认为原告提供的房屋交换合同只有法定代表人王某签字而没有加盖单位公章，该合同没有效力；对原告提供的唐国用（2008）字第X号国有土地使用证复印件、唐河县X村民（个人）建设工程规划许可证（副本）提出异议，认为不是原告合法取得。被告对法庭调查证人郑××的笔录提出异议，认为证人应当出庭作证。

合议庭认证认为，原告提供的房屋交换合同与被告提供的房屋交换合同属同一证据，证明力应予确认。被告提供的证据，原告对证据本身的真实性均未提出异议，虽然认为唐国用（2008）字第X号国有土地使用证、唐河县X村民（个人）建设工程规划许可证（副本）不是其合法取得，但未提足以反驳的证据，故为有效证据。

根据双方当事人的陈述及有效证据，合议庭确认以下案件事实：

2005年原告唐河县五金修配厂向被告胡某借款9000元，原告单位厂长王某给被告出具了借据，载明：“因单位赎回南阁口房屋急需现金玖仟元整（9000.00元），今特向胡某枝借出，立此借据，待厂房屋赎回开发后由单位还清。借款人唐河县五金修配厂厂长王某，2005.元.18”。

2005年1月10日，原告唐河县五金修配厂向有关部门提出“关于转让房产的请示”，内容为：“我厂长期拖欠职工社会统筹金，社保局数十次催促缴纳，但无钱缴纳，经研究拟将座落在城关镇X街的砖木结构房屋三间转让给胡某，房价捌千元整（房产证号为唐房发集字第X号），所得款项用于缴纳职工社会统筹金”。该请示经原告上级主管部门批准，同意在政策范围内从宽解决。

2008年7月16日，原告唐河县五金修配厂与被告胡某签订“房屋交换合同”，合同载明：“一、甲方（五金修配厂）将南阁口房屋门面房四间及后院及地皮的产权过户给乙方（胡某）。二、甲方将房权证壹本、法院判决书、拍卖等相关手续交付乙方。三、甲方向乙方借款9000元（大写玖仟元整）待乙方房屋开发交给甲方门面房两间后，两年内还清，逾期按每月90元利息（玖拾元整）计算到还清为止。（甲方向乙方以借条为据）四、乙方自主开发该地皮，由此产生的所有费用有乙方自行负责解决。若有产权或边界纠纷，由甲方负责解决，由此耽误工期，第六条限制的工期相同日期顺延。五、乙方必须给甲方两间门面房并负责办理房权证等相关手续，费用有乙方负责，其余开发的房屋产权属乙方。六、乙方必须在2006年5月1日前将门面房开发完毕，逾期按每月500元罚金计存（算）到交付使用为止。七、其它未尽事项由甲乙双方本着友好合作的态度，另行签订补充协议，补充协议和本合同具有同等的法律效力。八、本协议双方签字盖章后生效，约定的内容履行完毕，自动终止。本合同一式两份，双方各持一份。甲方：五金修配厂厂长王某，乙方：胡某”。该合同由王某、胡某签名，但未加盖五金修配厂印章。

合同签订之后，原告将其唐房发集字第X号房屋所有权证、本院（1993）唐经初字第X号经济判决书、（98）法执字第３２２号执行载定书、河南省宝财拍卖有限公司成交确认书、产权要件交接清单各一份交给被告。2005年12月5日，原、被告在唐河县房产开发管理局办理了房产变更登记手续，变更房屋所有权人为胡某。2008年8月28日，唐河县国土资源局为被告颁发了唐国用（2008）字第X号国有土地使用证。2008年10月20日，唐河县规划局给被告颁发“唐河县X村民建设工程规划许可证”，核准被告在该宗土地上建筑门面房一栋四层，基底尺寸9.3×15米，底层面积139.5平方米，建筑面积558平方米，用地性质：商业住宅。其后，被告建筑了座北朝南四层楼房一栋，东半部底层系朝东门面房三间，其他均为住宅房，院内建有座西朝东车棚一处，现已竣工。

经现场勘验，被告所建楼房基底尺寸9.3米×19米，底层面积176.7平方米，朝东门面房北侧一间宽3.05米，中间一间宽3.0米，南边一间宽2.85米，深度均为8米。

诉讼中，原告同意按双方合同的约定执行，但要求被告给以补偿，双方为补偿数额未能达成一致意见。

本院认为，原告唐河县五金修配厂与被告胡某签订“房屋交换合同”，约定原告将门面房四间及后院及地皮的产权过户给被告，被告进行房地产开发，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适法律问题的解释》第十二条规定，“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理”的规定，原、被告订立的合同属补偿性质的合同。原、被告在订立房地产转让合同时，双方的意思表示真实，并报经有关部门批准，办理了房地产过户手续，且已实际履行，应为有效合同，原告请求确认房地产转让协议无效的诉讼请求，本院不予支持。原告称，被告将原告库房内价值1万余元的钟表配件和价值3万余元的电子元件自行处理，被告否认，原告未能提供证据，本院不予采信。原、被告双方在订立合同时，对约定补偿给原告的门面房尺寸面积未作约定，唐河县规划局给被告颁发的“唐河县X村民建设工程规划许可证”中核准被告在该宗土地上建筑商业住宅楼一栋，基底尺寸9.3×15米，门面房深度为15米，原告称当时双方协商门面房深度为11米，而被告建房时实际建房深度为8米，按照公平原则，被告应当再行给原告适当的补偿。补偿数额参照唐河县同类房屋均价2500元/平方米，被告应给原告门面房面积为9.3米/3×11米×2间＝68.2平方米，门面房实际面积为9.3米/3×8米×2间＝49.6平方米，被告应补偿原告68.2平方米－49.6平方米＝18.6平方米的相应价款2500元/平方米×18.6平方米＝46500元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第六十一条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条之规定，判决如下：

一、原告唐河县五金修配厂与被告胡某订立的合同有效；

二、被告胡某于本判决生效后五日内再行补偿给原告唐河县五金修配厂现金46500元。

如被告未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2300元，原、被告各负担1150元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

审判长李瑞

审判员郑彦

代理审判员李凯

二○一○年四月二十一日

书记员唐念存