广西壮族自治区贵港市中级人民法院
民事判决书
（2012）贵民二终字第X号
上诉人（一审原告）平南县邮政局。住所地：平南县X街X号。
负责人朱某，局长。（未到庭）
委托代理人苏建荣，广西远东律师事务所律师。
委托代理人黄某，女。
被上诉人（一审被告）何某，女，36岁。
委托代理人吕某，男，43岁。
被上诉人（一审被告）吕某，身份住（略）。
上诉人平南县邮政局因与被上诉人何某、吕某房屋租赁合同纠纷一案，不服平南县人民法院（2009）平民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年12月21日受理后，依法组成由审判员马荣兴担任审判长，审判员黄某雄、李庚华参加的合议庭，于2012年1月5日公开开庭审理了本案。书记员刘某、速录员梁明燕担任笔录。上诉人平南县邮政局的委托代理人苏建荣、黄某，被上诉人及被上诉人何某的委托代理人吕某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理确认以下法律事实：2006年6月，何某与平南县邮政局协商承租原平南邮电招待所达成意向后，便对房屋进行装修，并向平南县工商局申请登记为“平南镇泰成阁宾馆”，同月24日，平南县工商局发给营业执照。2006年8月30日，何某签名收到原邮电招待所客房物品：21寸彩电52台、电话机58台、电热水器52台、电视柜52台、围椅104张、圆台52张、床105张、床垫105张、棉被105张、床单150床、被套130床、1.5匹美的空调60台、3匹美的空调1台、工业洗衣机1台、皮沙发5套、木沙发2套、高铁皮柜2只、低铁皮柜1只、保险柜1只。同年9月1日，何某以平南镇西兴杂货批发部与平南县邮政局签订了《租赁房屋协议书》，约定：一、甲方（邮政局）同意将座落在八达街中段的现闲置的房屋出租给乙方（平南镇西兴杂货批发部）使用。1、临八达街的旧楼的天桥以东的二、三楼房屋以及门口旁边左边的一小间杂物房，2、后面封发楼的三至六楼房屋，3、新、旧房之间的空地。三、租赁时间：从2006年9月1日起至2012年9月30日共六年……。四、租金每年为6万元整，分上下半年两次缴交，逾期不交，甲方有权终止合同并追收欠款。七、乙方租赁期间，由甲方提供水电，但水电费则由乙方按当时水电部门的价格逐月缴交甲方，水电设施的维修费用由乙方负责。八、乙方租赁房屋期间，可自行对房屋进行维修，……费用由乙方负责。对封发楼的一楼宾馆大堂、顶楼阳台、原邮电招待所客房物品在协议书中没有约定。之后，吕某、何某夫妻对泰成阁宾馆进行经营，一楼宾馆大堂作宾馆服务台，楼顶阳台用作洗物间。2007年10月11日，何某交2006年9月1日至2007年9月30日租金6万元。同年11月12日，经平南县邮政局结算，何某从2006年9月起至2007年10月12日，用电167640度，其中30%按生活用电收费，70%按商业用电收费，共款128873.24元；用水9150立方米，其中30%按生活用水，70%按商业用水收费,共款13496.25元。何某当天交清水费，欠电费97727.41元未交清。2007年12月8日起，平南县X排工作人员入住泰成阁宾馆的608、609、610、612、X号五间客房，并在五间客房通道安装了防盗门，自行管理，自负水电费，但五间客房费用的负担双方未协商清楚。2009年2月16日，何某以平南县邮政局拖欠五间房租金向平南县人民法院提起诉讼，请求判决平南县邮政局支付2007年10月24日至2009年2月15日止的房租费456150元，〔后经贵港市中级人民法院2011年4月30日作出（2011）贵民二终字第X号民事判决书，判决平南县X镇泰成阁宾馆608、609、610、612、613五间房装修费用71338.25元和住宿费650元给何某；平南县邮政局已收回管理使用的平南镇泰成阁宾馆608、609、610、612、613五间房，从2007年12月8日起在何某每年应支付给平南县邮政局的6万元租金中予以抵减4411.75元〕。2009年3月5日，何某通过银行汇租金6万元给平南县邮政局。2009年3月11日，平南县邮政局以何某不按期交纳租金、水电费为由向平南县人民法院提起诉讼，并申请评估泰成阁宾馆一楼大堂、顶楼阳台、原邮电招待所客房物品进行国有资产占有使用费价值评估，经一审法院委托广西众益资产评估有限公司评估，结论为：何某自2006年9月1日至2009年6月30日期间经营使用平南县邮电招待所房产及客房物品的国有资产占用费价值为190359元，收评估费5000元。2010年平南县邮政局申请查封吕某、何某共有的座落在平南县X镇X路杏花畲的房屋一幢，一审法院于2010年作出（2009）平民初字第364-X号民事裁定书，查封了该幢房屋。
根据平南县电力部门、平南县水厂收取平南县邮政局的水电费标准，与平南县邮政局、何某同意以2007年10月12日西兴日杂批发水电结算单记录泰成阁宾馆三相电表显示4289度、水表显示7200立方米为底数；旧邮电所三相电表为1330度、水表为17100立方米；电梯三相电表为293度为底数，计至2009年4月28日一审法院召集双方当事人确认泰成阁宾馆三相电表底数为9391度、水表底数为14799立方米；旧邮电所三相电表底数为3473度、水表底数为23461立方米；电梯三相电表底数为720度，并按平南县邮政局分段抄录的水电表数据计算，何某尚欠电费305356.62元（包含2007年10月12日结欠的97727.41元），欠水费25747.96元。
根据平南县邮政局、何某签订的合同约定租金60000元/年，与贵港市中级人民法院判决从2007年12月8日起减除租金4411.75元/年计算，从2006年9月1日起至2009年3月6日止，何某应交租金145343.55元，已交120000元，尚欠25343.55元。
因双方就租金和水电费等相关事宜协商未果，平南县邮政局遂向平南县人民法院起诉，请求判决：一、解除平南县邮政局与何某于2006年9月1日签订的《租赁房屋协议书》，限令何某将平南县邮政局位于八达街中段的（1）临八达街的旧楼的天桥以东的二、三楼房屋以及门口旁边左边的一小间杂物房；（2）后面封发楼的三至六楼房屋；（3）新、旧房之间的空地；（4）后面封发楼的一楼宾馆大堂；（5）后面封发楼的顶楼阳台交还给平南县邮政局使用；二、何某退还21寸彩电52台、电话机58台、电热水器52台、电视柜52台、围椅104张、圆台52张、床105张、床垫105张、棉被105张、床单150床、被套130床、1.5匹美的空调60台、3匹美的空调1台、工业洗衣机1台、皮沙发5套、木沙发6套、高铁皮柜2只、低铁皮柜1只、保险柜1只给平南县邮政局，上述物品如有遗失损坏的，应按《泰成阁宾馆客房物品清单》上所列明的价格赔偿给平南县邮政局；三、何某、吕某共同支付拖欠的租金90000.00元，逾期付款违约金9936.72元（从2006年12月31日起至2009年3月6日止，按银行贷款年利率10.8%计算，以后租金逾期付款违约金顺延计至何某交还房屋及付清租金之日止）；四、何某、吕某支付拖欠的水电费454209.96元，逾期付款违约金31463.03元（从2006年12月31日起至2009年3月6日止，按银行贷款年利率10.8%计算，以后水电费逾期付款违约金顺延计至何某交还房屋及付清水电费之日止）；五、何某、吕某支付第二项所列物品的实际使用费200000.00元（暂计至2009年6月30日）；六、何某、吕某支付后面封发楼的一楼宾馆大堂和后面封发楼的顶楼阳台实际使用费80000.00元（暂计至2009年6月30日）。
一审法院认为，本案争议焦点有：一、平南县邮政局与何某签订的《租赁房屋协议书》是否有效；二、应否解除平南县邮政局、何某告签订的《租赁房屋协议书》；三、何某尚欠平南县邮政局多少租金和水电费，应否承担违约责任；四、何某应否支付泰成阁宾馆一楼大堂、顶楼阳台及原邮电招待所客房物品的使用费。
一、平南县邮政局与何某签订的《租赁房屋协议书》是有效的合同。
二、关于应否解除《租赁房屋协议书》问题。何某不按合同约定交纳租金和水电费，已属违约；但从2007年12月8日起，平南县X排工作人员居住被告泰成阁宾馆五间客房间没有及时与何某协商清楚费用的承担，导致何某迟延交纳租金和水电费，平南县邮政局应承担一定的过错责任。且何某拖延交付租金和水电，平南县邮政局未能提供经催收后仍不交的证据，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，平南县邮政局请求解除合同，一审法院依法不予支持。
三、关于何某尚欠平南县邮政局多少租金和水电费，应否承担违约责任问题。根据平南县邮政局、何某在合同中约定水电费收费标准，双方确定水电表显示数据的起止时间，与何某分段抄录水电表显示的数据计算，应认定何某尚欠电费305356.62元（包含2007年10月12日结欠的97727.41元）、水费25747.96元，合计欠水电费331103.96元（截止2009年4月28日）。根据平南县邮政局、何某在合同中约定房屋年租金与贵港市中级人民法院判决从2007年12月8日起减除租金4411.75元/年计算，截止2009年3月6日，应认定何某尚欠租金25343.55元。吕某、何某是夫妻关系，平南县邮政局请求其共同偿付租金和水电费，应予以支持。2007年10月12日，经平南县邮政局结算，吕某、何某尚欠电费97727.41元未付，应承担违约责任。之后，平南县邮政局长期居住宾馆五间房，没有及时与何某协商费用的承担，导致何某拒付的租金和水电费，平南县邮政局存在过错，何某、吕某不应承担逾期付款违约责任。
四、关于何某应否支付泰成阁宾馆一楼大堂、顶楼阳台及原邮电招待所客房物品的使用费问题。何某租赁平南县邮政局的房屋，在签订合同前，何某已办理了营业执照，对房屋进行装修，一楼大堂作为服务台，顶楼阳台作为洗物间，平南县邮政局将原邮电招待所客房物品移交给何某，但平南县邮政局在签订合同中没有对上述的房屋与物品约定，之后，也没有补充签订协议说明，何某使用二年多，平南县邮政局没有提出异议，且经一审法院询问平南县邮政局签订合同经手人反映，何某抗辩属于房屋租赁的附属设施，理由充分，一审法院依法予以采信，平南县邮政局请求吕某、何某支付占用费，该院依法不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条第二款规定，判决：一、吕某、何某支付欠平南县邮政局的房屋租金25343.55元（截止2009年3月6日）；二、吕某、何某应支付欠平南县邮政局水电费331103.96元（截止2009年4月28日），其中97727.41元，从2007年10月12日起至付清款日止按年利率10.8%计算逾期付款违约金给平南县邮政局；三、驳回平南县邮政局的其他诉讼请求。案件受理费12456元（平南县邮政局已预交），由平南县邮政局负担6000元，吕某、何某负担6456元；财产保全申请费3670元（平南县邮政局已预交），由吕某、何某负担；评估费5000元（平南县邮政局已预交），由平南县邮政局负担。上述债务，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。
上诉人平南县邮政局不服上述判决，上诉称，一、一审法院认定案件事实有误。1、对水电费采用30%按生活类收费，70%按商业类收费违反了双方的合同约定及法律规定，被上诉人经营泰成宾馆属商业行为，应按商业用水用电标准计收水电费。2009年11月12日结算时给予被上诉人按30%生活类标准收费，是因为考虑上诉人收回5间房间自用，对这5间房间装修补偿。既然法院已判决上诉人补偿了被上诉人的装修款及租金，且被上诉人一直拖欠水电费，再继续优惠给被上诉人于理不通。2、对上诉人自用的5间房的问题，上诉人一直坚持按减少出租面积的比例来计收被上诉人的租金，但被上诉人一直坚持要按每天250元计收上诉人的房租，这不是上诉人的过错而是被上诉人的过错，一审判决属上诉人的过错因而不计算被上诉人逾期支付租金的违约金是错误的。二、1、被上诉人以超低租金租赁上诉人的房屋，损害了上诉人的利益，且长期拖欠上诉人的房租和水电费，已构成违约，上诉人有权解除合同。2、租赁合同没有约定租赁封发楼一楼宾馆大堂、顶楼阳台以及有关物品给被上诉人，即使被上诉人已实际使用，也应视为不定期租赁，上诉人有权随时要求被上诉人返还。被上诉人应当支付实际使用费给上诉人。三、一审判决程序违法。对韦达军和覃伟强的两份《询问笔录》，证人没有出庭作证，另案（2011）贵民二终字第X号判决书也指出两份笔录不合法，一审法院采用该证据属违法。为此，请求二审法院撤销一审判决，并改判支持上诉人一审时的全部诉讼请求。
被上诉人何某、吕某辩称，一审判决未将上诉人的人员住的5间房的水电费减除，对一审判决其余部分没有异议，请求二审法院维持原判，驳回上诉。
本院查明的事实与一审法院查明的上述事实一致。
本院认为，上诉人平南县邮政局与被上诉人何某签订的《租赁房屋协议书》合法有效。一、关于何某应否支付泰成阁宾馆一楼大堂、顶楼阳台及原邮电招待所客房物品的使用费问题。虽然协议书没有明确约定租赁封发楼一楼宾馆大堂、顶楼阳台以及有关物品给被上诉人，但开始履行合同时上诉人即将上述场所和物品交付给被上诉人经营使用，且一直未提出要求被上诉人另计租金的主张，因此，应当认定上述场所和物品均属6万元租金范围内的租赁标的物，上诉人请求被上诉人另行支付上述场所和物品的使用费并返还上述场所和物品没有事实依据，本院不予支持。二、关于水电费的收费标准问题。2006年11月12日，上诉人收取被上诉人的水电费时，按30%生活用水用电、70%商业用水用电标准收取，应视为双方对水电收费标准的口头约定和实际履行，上诉人提出的按30%生活用水用电标准收费是对上诉人收回5间房间自用的补偿和优惠的主张，没有证据证实，本院不予采信；对上诉人提出的被上诉人应按100%商业用水用电标准交费的请求，本院不予支持。三、关于被上诉人在履行合同中是否违约，应否解除合同的问题。根据上诉人与被上诉人约定水电费收费标准，何某尚欠电费305356.62元（包含2007年10月12日结欠的97727.41元）、水费25747.96元，合计欠水电费331103.96元（截止2009年4月28日）。减除上诉人自用的5间房间的租金（4411.75元/年），从2007年12月8日至2009年3月6日，被上诉人尚欠租金25343.55元。被上诉人拖欠水电费及租金的行为，已构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。考虑到被上诉人承租上诉人的房屋目的是用于经营宾馆，已投入资金和设备，且距离合同期满（2012年9月30日）时间不长等因素，在不影响上诉人实现收取租金的合同目的的情况下，一审法院判决被上诉人支付尚欠租金、水电费，并承担逾期付款违约金，双方继续履行合同并无不当；但一审法院以上诉人未及时与被上诉人协商自用5间房间的费用，导致被上诉人拖欠租金和水电费为由，只判令被上诉人支付其中97727.41元水电费的违约金，而未判决被上诉人支付迟延支付房租和其余水电费的违约金明显不妥，按本院原（2011）贵民二终字第X号判决确定的数额，扣除上诉人自用的5间房的租金后，被上诉人应支付其余的租金和水电费给上诉人，被上诉人未按时足额支付部分，则应按银行同期利率支付违约金给上诉人。因此，被上诉人应支付尚欠租金25343.55元和水电费331103.96元的逾期付款违约金给上诉人。上诉人解除合同的请求理由不充分，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确凿，程序合法，但违约金计算有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（三）项的规定，判决如下：
一、维持平南县人民法院（2009）平民初字第X号民事判决第三项和履行期限、案件受理费、财产保全费、评估费负担部分；
二、变更平南县人民法院（2009）平民初字第X号民事判决第一项为：吕某、何某支付欠平南县邮政局的房屋租金25343.55元（截止2009年3月6日）；并以25343.55元为基数，从2009年3月6日起至本案生效判决确定还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付违约金给平南县邮政局；
三、变更平南县人民法院（2009）平民初字第X号民事判决第二项为：吕某、何某应支付欠平南县邮政局水电费331103.96元（截止2009年4月28日），其中97727.41元，从2007年10月12日起，其余233376.55元从2009年4月28日起，至本案生效判决确定还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算逾期付款违约金给平南县邮政局。
二审案件受理费12456元（上诉人平南县邮政局已预交），由上诉人平南县邮政局负担10000元，被上诉人吕某、何某负担2456元。
本判决为终审判决。
审判长马荣兴
审判员黄某雄
审判员李庚华
二○一二年二月八日
书记员刘某
