上诉人（申请再审人、原审被告)郭某乙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人郭某丙，男，X年X月X日出生，汉族，平煤八矿职工。

委托代理人杜燕琦，河南通海律师事务所律师。

被上诉人（被申请人、原审原告)平顶山市穆民装饰咨询有限责任公司，曾用名平X市穆民装饰有限责任公司。住所地：平顶山市X路菜市场对面X号院。

法定代表人杨某，经理。

委托代理人杨某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

上诉人郭某乙与被上诉人平顶山市穆民装饰咨询有限责任公司(以下简称“穆民公司”)房屋买卖合同纠纷一案，卫东区人民法院曾于2005年8月20日作出(2005)卫民初字第X号民事判决，该判决已发生法律效力。郭某乙不服卫东区人民法院(2005)卫民初字第X号民事判决，向本院提出再审申请。本院于2009年7月9日作出(2009)平民申字第X号民事裁定，指令卫东区X组成合议庭对本案进行再审，再审期间中止原判决的执行。卫东区人民法院再审后，于2010年12月10日作出（2009）卫民再初字第X号民事判决。再审判决宣判后，郭某乙不服该判决，向本院提起上诉。卫东区人民法院于2011年7月14日将案件移送本院，本院受理后，依法组成合议庭，于2011年8月30日开庭进行了审理。上诉人郭某乙的委托代理人郭某丙、杜燕琦，被上诉人穆民公司的法定代表人杨某及其委托代理人杨某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，1999年4月11日，穆民公司与平顶山诚信房地产开发有限责任公司(以下简称“诚信公司”)签订联建合同书，由穆民公司提供位于本市X路蔬菜批发市场对面X号院2348.97平方米土地与诚信公司联合建房。2002年11月25日，穆民公司杨某代表诚信公司与郭某乙签订了购房合同。郭某乙购买大乌路X号院X楼西单元一楼西户住房一套，房款总额x元。郭某乙已交x元房款，交房时间定于2002年11月30日。该合同未约定余款交付的时间(合同签订当天，郭某乙交款x元，诚信公司给郭某乙开具收款收据)。2002年11月30日穆民公司将住房交付给郭某乙。2003年8月30日就穆民公司以诚信公司名义与郭某乙等签订购房合同及使用诚信公司发票一事，穆民公司与诚信公司联合声明，责任概有穆民公司承担。2003年10月31日，诚信公司作出声明：中止与穆民公司的联合建房，以后大乌路X号院X号，X号楼的有关事宜和遗留问题，由穆民公司负责处理。穆民公司表示同意并在声明中加盖了公章。此后穆民公司为其所建的两栋楼的大部分住户办理了房屋产权证。就郭某乙所购房屋，郭某乙曾与穆民公司杨某协商由穆民公司为其办理按揭贷款，但在办理过程中，因手续的提供问题，双方产生分歧。2004年12月10日，穆民公司发出催款通知，要求郭某乙在2004年12月20日前结清下余房款及滞纳金x.16元。但郭某乙未付款，郭某乙住房期间欠穆民公司水，电，小区管理费807.43元。双方引起诉讼，穆民公司要求与郭某乙解除合同，由郭某乙返还房屋并给付房租7800元，给付欠交水电费及小区管理费807.43元。

原审法院认为，穆民公司与郭某乙签订的购房合同没有依照我国合同法的规定，明确应有的内容，只明确了双方的买卖关系。该合同签订后，双方虽曾协商过以按揭贷款的方式给付房款，但如何办理双方没有明确统一的意见，以致在办理过程中双方产生分歧，按揭手续未能办成。穆民公司2004年12月10日向郭某乙发出催款通知，要求其结清下余的购房款，而郭某乙并未及时结清房款。根据我国合同法的规定，穆民公司要求解除合同的要求，应予以支持。穆民公司请求的房租也没有法律依据，可按照中国人民银行规定的同期贷款利息，由郭某乙按照总房款自交房之日计至合同解除之日(补偿穆民公司的租房损失)。同时，穆民公司应当扣除郭某乙已付款x元的利息(自交款之日至合同解除之日)。穆民公司提出的小区管理费及水电费，应予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第二十条，第九十四条第三项之规定，原审判决：一、解除原告平顶山穆民装饰有限责任公司与郭某乙2002年11月25日签订的购房合同。二、原告平顶山穆民装饰有限责任公司应于本判决生效后十日内返还收取郭某乙的购房款x元，并按照中国人民银行规定的同期银行贷款利息自收款之日计息至付款之日。三、被告郭某乙应于本判决生效后十日内，给付所欠平顶山市穆民装饰有限责任公司的水，电，小区管理费807.43元。同时，将现住的平顶山市X路菜市场对面的X号院X号楼的X单元X层西户住房返还给原告平顶山市穆民有限责任公司，并按照总房价x元自住房之日起按照中国人民银行规定的同期银行贷款利息支付利息至房屋返还之日。四、驳回原告平顶山市穆民装饰有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费4102元，由原告平顶山市穆民装饰有限责任公司负担1102元，被告郭某乙负担3000元。

原审法院再审查明的事实与原审判决查明的事实基本一致。再审另查明，原审判决生效后，穆民公司向原审法院申请执行，在执行过程中，双方当事人执行和解，穆民公司退还给郭某乙所交的x元。2007年1月26日，穆民公司又将该套房屋卖给王孟涛，并于2007年2月9日办理了房屋所有权证。

原审法院再审认为，穆民公司与郭某乙签订的购房合同是双方真实意思表示，且没有违反法律规定，双方对该合同并无争议，应为有效合同。该合同签订后，双方虽曾协商过以按揭贷款方式给付房款，但如何办理双方没有明确统一的意见，导致在办理过程中双方产生分歧，按揭手续未能办成。穆民公司于2004年12月10日向郭某乙发出催款通知，要求其结清下余的购房款，而郭某乙并未及时结清房款。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解释权消灭。”和《合同法》第九十四条第三款“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限仍未履行”的规定，穆民公司要求解除双方所签订的购房合同的请求，理由正当，应予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百八十六条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释第三十七条的规定，经原审法院审判委员会讨论决定，再审判决：维持本院（2005）卫民初字第X号民事判决。

上诉人郭某乙不服再审判决，上诉称：一、本案查明事实不清。判决认定双方在执行阶段和解不是事实，事实上该所谓和解是在一审法院的强令下进行的，双方均不自愿。有录像为证。二、本案不符合合同解除的条件。《合同法》第一百六十七条规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同”。也就是说分期付款的买受人只有在未支付到期价款的全部金额达到全部价款的20％时，出卖人才可以要求买受人支付全部价款或者解除合同，而本案中被告首期已支付了全部价款的43.396％。所以，在双方未达成新的协议之前，原告根本无权请求被告一次性支付全部价款，更无权要求解除合同。原告在房屋买卖中是提供格式合同的一方，《合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。《消费者权益保护法》也有类似规定。《合同法》第八条还规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。也就是说合同一经有效成立，就具有法律效力，当事人双方都必须严格遵守，适当履行，不得擅自变更或解除。这是我国法律所规定的重要原则。只是在主客观情况发生变化使合同履行成为不必要或不可能的情况下，合同继续存在己失去积极意义，继续履行将造成不适当结果，才允许解除合同。这不仅是解除制度存在的依据，也是合同解除必须具备一定的条件。否则即便是违约，也不必然发生解除的法律效果，而只产生违约责任。所以，本案的形成完全是由于房屋价格上涨，开发商见利忘义的结果。三、本案原告没有给被告合理履行期限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权形使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭“。按照原告自己的说法，原告催告是在2004年12月10日，2005年2月16日就向被告发出来解除合同通知，第二天就起诉至法院要求解除合同。期间只不过两个月零六天，所以，原告的请求不符合法定解除的条件。故请求上级人民法院依法查明事实，维护上诉人最基本的利益。

被上诉人平顶山市穆民装饰咨询有限责任公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法判决。

本院经审理后另查明，被上诉人平顶山市穆民装饰有限责任公司于2010年7月28日将公司名称变更为“平顶山市穆民装饰咨询有限责任公司”。该事实有被上诉人提供的“变更信息表”在案为凭。除此之外，本院经审理查明的其他事实与原审判决认定的事实相一致。

本院认为，第一、本案上诉人与被上诉人签订的购房合同系双方真实意思表示，应为有效合同。但该合同没有约定下余房款陆万元的交付日期，对下余房款如何办理按揭手续也没有明确详细的书面意见，以致双方发生争议后下余房款未能办理按揭贷款手续。上诉人作为购房合同的买受人，其主要义务就是要向出卖人足额交付购房款项。在上诉人没有办理成按揭手续的情况下，上诉人的此种合同义务亦不能免除。2002年11月30日被上诉人将房屋交付给上诉人，2004年12月10日被上诉人向上诉人发出催款通知（要求上诉人交纳下余房款），上诉人拖欠被上诉人购房款时间已达24个月。因此，上诉人违约的事实明显。上诉人自催款通知发出之日至原审法院于2005年8月20日作出（2005）卫民初字第X号民事判决前，在此期间郭某乙履行付款义务的时间也是充足的，但其没有履行自己的付款义务。综合以上事实，原审判决解除双方的购房合同是正确的。第二、本案双方当事人签订的购房合同未约定“分期付款”条款。因此，上诉人主张应按《合同法》第167条的规定处理本案的理由不能成立。第三、依据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案双方当事人于2002年11月25日签订的合同是双方协商的结果，其主要内容亦不完备。因此，本案中的合同不是格式合同。上诉人的此上诉理由不能成立。第四、在原审法院执行（2005）卫民初字第X号民事判决的过程中，本案双方当事人于2007年8月25日下午在原审法院执行局办公室达成“执行和解协议书”，本案已按原审判决确定的内容全部执行完毕。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，其结论应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4102元，由上诉人郭某乙负担。

本判决为终审判决。

审判长王会军

代理审判员李双双

代理审判员吴延峰

二○一一年十月二十六日

书记员王姗姗