上诉人（原审被告）冯某，女，X年X月X日出生。

委托代理人张某乙

上诉人（原审被告）余某，男，X年X月X日生。

被上诉人（原审原告）付某，男，X年X月X日出生。

委托代理人纪然，河南捷达律师事务所律师。

上诉人冯某、余某与被上诉人付某因房屋租赁合同纠纷一案，不服潢川县人民法院（2011）潢民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯某及委托代理人张某乙、被上诉人付某委托代理人纪然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，2009年3月22日，原告付某与被告冯某、余某签订房屋租赁合同，合同约定，付某将其位于潢川县X路的付某综合楼门面房朝南从东往西数第三间房一、二两层租赁给冯某、余某做生意，租赁期自2009年4月1月起至2010年4月1日止，租金为每年x元，且约定租金承租方需在当年的3月22日前一次性交清，租赁期满后承租方未按时返还房屋，应加倍支付某金，一方违约，应向对方支付某约金5000元。合同签订后，经原、被告双方协商，被告又续租一年至2011年4月1日，续租期满后，二被告至今仍占用房屋，也未补交占用期间的租金。

原审认为，被告冯某、余某租赁原告付某房屋做生意，且对租金的交纳及违约责任的承担进行了约定，是双方真实的意思表示，合法有效，但二被告在约定的租赁期限到期后，继续占用该房屋且拖欠租金，损害他人利益，是违约行为，因此应承担本案责任，原告要求被告腾出房屋、支付某期占用房屋的双倍租金及违约金的请求，本院予以支持，租金及违约金以原、被告双方签订租赁合同中约定的每年x元及5000元计算。根据《中华人民共和国民法通则》第106条第1款、第134条笫1款（四）、（七）、（八）项，《人民人民共和国合同法》笫114条第1款，《中华人民共和国民事诉讼法》第130条的规定，判决如下：一、限被告冯某、余某于本判决生效之日起三十日内腾出占用付某位于潢川县X路综合楼门面房朝南从东往西数第三间一、二两层房屋，交付某某；二、限被告冯某、余某自2011年4月2日起腾出房屋之日止向付某双倍支付某金，租金按每年x元计算，并加倍支付某本判决确定的腾房之日起至实际腾房之日止应付某金的利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计算；三、限被告冯某、余某于本判决生效之日起三日内向付某支付某约金5000元。

如未按本判决指定的期限履行给付某钱的义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付某延履行期间的债务利息。

冯某、余某上诉称，本案事实是：我们是做鞭炮生意的。2009年，我们想找一个比较固定的地方做生意，于是便同付某商量，经付某同意后，我们才于2009年3月22日签订了《房屋租赁合同》,当时虽然书面合同签订的是一年,但双方口头约定以后按此合同延续下去.2010年8月份,付某曾找我们说他的房屋要出售,当时我同意按他定的价格96万元购买。但过一段时间后,付某说已将房屋卖给孙连合了,我当时就表示了不同意见.2011年5月的一天,孙连合突然来通知我们说房屋他已经买下了,并要求我们腾房.我们找付某要求按原约定付某租,但他却拒绝接收并要求我们腾房.由此我们才产生纠纷.而潢川县法院却判决让我们腾房,并于2011年4月2日起承担两倍房租及支付某约金5000元。一、原审判决没查清双方实际租赁期限。本来我们之间的租赁合同是一直延续的,因为我们做生意最注重地点固定,我们为租该房屋进行了专门建造投资,为的就是能长期的在此做生意,如只能租赁一、两年,我们也不会租赁,更不可能进行改造。事实上也是如此,我们在没有新合同的情况下已经实际履行了口头延租的事实,而且第三年的合同也已经在实际履行,他为了想把房屋出售给他人无故终止合同是一种严重的违约行为。而原审却采信被上诉人一面之词,仅凭2011年度未交租金的表面现象,却不颀无书面合同实际一年,第三年又已经开始履行一段时间的事实,就判定为双方口头合同为一年。主观臆断,显示公平。二、原判错误的引用原合同的约定条款进行判决。本案判决我们承担责任的依据为双方于2009年3月22日签订的《房屋租赁合同》,然而该合同已于2010年4月1日失效,以后双方履行的是口头合同，其合同具体内容双方并没有约定，仅就房屋租金进行了约定，而一审法院却无端把本已作废的合同当成有效合同，并据此判决我们承担违约贡任，属违法推定。三、一审没有查明付某房屋的合法性。庭审中，法院曾明确要求付某提供房屋的合法手续。然而法院仍然判定双方租赁合同有效，完全违背了最高法院有关房屋租赁合同纠纷案件应用法律的司法解释，是一种缺乏法律依据的判决。请求改判双方租赁合同继续有效。

付某答辩称，1、上诉人诉称“原审没查清双方实际租赁期限”，与本案事实不符。原审查明租期为两年的事实清楚，证据充分。而上诉人自认为“双方之间的租赁合同是一直延续的”，无证据支持。2、上诉人诉称“以后双方履行的是口头合同，其合同具体内容并没有约定，仅就房屋租金进行了约定”，这完全是断章取义，且与上诉人在上诉状中称“双方口头约定以后按此合同延续下去”的说法自相矛盾！现上诉人租期满，即不按原合同约定交纳租金，又不履行返还租赁物的法定义务，原判是按双方签订的房屋租赁合同中约定的，上诉人违约应双倍支付某金及支付某约金5000元的合同条款，上诉人认为“属违法推定”，是完全错误的。三、1、上诉人称“原审没有查明付某房屋的合法性”，不是事实。原审时其提交了综合楼土地取得、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等土地、建设报批、报建合法手续。原判租赁合同有效正确，请求维持。

经审理查明，原审认定的基本事实正确。

本院认为，被上诉人付某将其位于潢川城关三环路综合楼中从东往西第三间门面房一、二两层租赁给上诉人，并签订有房屋租赁合同，对房屋租期有约定，即从2009年4月1日至2010年4月1日，3月22日前一次性交清房租，合同到期后，双方口头协议续租一年，即从2010年4月1日至2011年4月1日，续租合同到期前，被上诉人通知上诉人腾出所租房屋，上诉人在2011年3月22日前也未交纳下一年的房租，说明上诉人也认可续租一年，被上诉人在约定租赁期限前请求上诉人腾房理由正当，原审认定租赁期限两年的事实清楚，判决上诉人腾出所租房屋正确，上诉人诉称租期仍应延续、原判显失公平的理由不能成立；上诉人与被上诉人书面合同到期后，口头协议按此合同再延续一年，上诉人在上诉书中已认可，原审依据双方于2009年3月22日签订的《房屋租赁合同》判决并无不当，上诉人诉称口头合同具体内容并未约定，仅就租金进行了约定，未提供证据证实，本院不予认定；被上诉人租给上诉人的房屋有建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证等相关证据证实属被上诉人所有，原判租赁合同有效正确。综上，原判处理正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费150元由上诉人负担。

本判决为终审判决。

审判长徐贵瑛

审判员李在本

审判员刘友成

二0一一年十月十一日

书记员李牧