上诉人（一审被告）孙某。

上诉人（一审被告）王某。

两上诉人的共同委托代理人陈明豪。

被上诉人（一审原告）周某。

委托代理人刘某某。

一审被告杨某某。

上诉人孙某、王某因与被上诉人周某、一审被告杨某某房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2008）青民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月10日受理后，依法组成合议庭，并于2011年9月7日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人孙某、王某及其委托代理人陈明豪，被上诉人周某及其委托代理人刘某某，一审被告杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：周某与杨某某于1981年6月27日登记结婚，系夫妻关系。孙某与王某系夫妻关系。2000年2月1日，杨某某向南宁市教育委员会购买位于竹溪大道新兴苑X-X-X杂物房一间，价款为9792元。2004年7月30日，杨某某与孙某在中间人梅某某见证下签订了一份《转让协议》，该协议内容为：“我有新兴苑X-X-X杂物房一间，面积10.08平方米，价钱9792元正（玖仟柒佰玖拾贰元）现转让给X-X-X房主孙某老师。原价转让后本人不再拥有使用权。其后，该房所发生的一切关系均由孙某老师负责”。此后，周某认为杨某某未经其允许擅自买卖夫妻共有的杂物房不符合法律规定，并在多次找孙某、王某协调无果的情况下遂诉至法院，请求确认杨某某与孙某签订的协议无效，要求孙某、王某夫妇退回周某杂物房。

一审法院经审理认为：关于转让协议的效力问题，最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。此外，夫妻间的家事代理权限有效范围应是在日常家事处理之内，而不动产的处分价值较大，一方擅自处分会严重损害他方权益，不应属于日常家事的情形，故转让不动产应由配偶共同决定处理，任何一方不得独断专行。本案中，杨某某单独处分杂物房的行为不属于夫妻间的家事代理，且其未经周某的同意，擅自出卖其与周某共有的财产，侵犯了周某的财产权，故杨某某与孙某签订的转让协议应认定为无效，孙某、王某基于该协议取得的杂物房应当返还给周某及杨某某,周某及杨某某取得的对价也应当予以返还，周某的诉讼请求予以支持。关于时效的问题，本案周某主张的是合同的效力问题，并不是给付之诉，合同无效，自始至终无效，不存在时效的问题，故孙某以周某的诉讼请求超过诉讼时效作为抗辩理由不成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条、最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，该院判决如下：一、确认杨某某与孙某于2004年7月30日签订的《转让协议》无效；二、孙某、王某应于本案判决生效之日起十日内向周某与杨某某返还位于南宁市竹溪大道新兴苑X-X-X杂物房；三、周某与杨某某返还孙某、王某房款9792元。本案受理费50元，由被告杨某某、孙某、王某负担。

上诉人孙某、王某不服一审判决，上诉称：一、一审法院认定杨某某未经周某同意，擅自出卖其与周某共有的杂物房。这一认定与事实不符合。首先，杨某某转让杂物房的信息是预先发布一个月后，孙某、王某才在中间人梅某某的介绍下，到周某家中看房并签定转让协议的。其二，孙某、王某购买周某家的杂物房后，一直用于保姆的住房，该杂物房就在周某住房的楼下，长达几年杂物房里住了其他人，而房主却称不知情，这是强词夺理，企图钻法律的空子。其三，孙某、王某与杨某某签定杂物房转让协议是在周某家中签订的，杂物房的转让是处分一个家庭中价值较大的财产，在没有相反意见告知孙某、王某的情况下，孙某、王某有理由相信，转让杂物房是杨某某与周某夫妻共同意思表示。尽管在协议上签字的只是杨某某。目前，周某也没有任何证据证明其当时不同意出卖杂物房。如前所述，当周某看到自己的杂物房住有其他人而不闻不问，长达几年，而这几年该房的物业费均没有交纳，物业公司不来催收，周某称不知道杂物房转让不是事实。二、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条的规定:“‘婚姻第十七条关于夫或妻对共同所有的财产，有平等的处理权’，应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他有人理由相信其为夫妻共同意思表示的。另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”又依据最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第89条的规定，基于本案的事实，孙某、王某有理由相信杨某某转让杂物房是其与周某夫妻的共同意思表示。且孙某、王某是善意、有偿取得该项财产，是善意第三人。所以，周某的诉讼请求及理由均不成立。对孙某、王某的合法权益应予以保护。综上所述，孙某、王某认为一审判决错误，请求二审法院依法撤销一审判决。驳回周某的诉讼请求。

被上诉人周某辨称：处分比较大的属于不动产的夫妻共有财产，必须经过夫妻双方同意。孙某与杨某某所签订的房屋转让协议确是在周某家签订，但没有经过周某同意，所以应为无效合同。请求二审法院驳回孙某、王某的上诉请求，维持一审判决。

一审被告杨某某辩称：卖杂物房是杨某某自己想卖，刚好孙某想买，双方就签订了转让协议。当时杨某某与孙某都没有考虑到法律因素在内，无视了周某的权利，应等周某回来才卖更好，所以转让合同应为无效合同。

当事人争议的焦点是：上诉人孙某与一审被告杨某某所签订的房屋转让合同是否合法有效。

双方当事人除依据在一审法院已提交的证据陈述诉辩主张外，孙某、王某还向本院申请了证人梅某某出庭作证，证人梅某某的证言陈述的是其亲自所为、所见的事实，本院结合本案的其他证据予以采信。

一审查明的事实确实无误，本院予以确认并补充查明以下事实：孙某与杨某某签订转让协议后，杨某某便将杂物房交付给孙某使用，孙某将此杂物房给其家保姆居住，物业管理费由孙某交纳至今。2008年期间，孙某因故不能交纳物业管理费，由杨某某代交了8个月的物业管理费。

本院认为：孙某与杨某某签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，未违背法律法规的禁止性规定，尽管在该合同中没有房屋共有人周某的签字，但合同应当有效。理由如下：首先，讼争杂物房的转让信息是向公众发布后，在第三人梅某某的介绍下，孙某与杨某某经协商后达成的转让协议。达成杂物房转让协议后，孙某向杨某某支付了9792元购房款。此款与杨某某购入讼争杂物房价格相同，应视为支付了合理的价格。杨某某也向孙某交付了讼争杂物房。因此，孙某应是善意第三人。其次，杨某某将房屋交付给孙某后，长达1年多时间后周某才提出异议，期间孙某的保姆在讼争房屋居住，房屋的物业管理费由孙某交纳，且讼争杂物房与周某、杨某某的房间同在一栋楼内，作为与杨某某系夫妻关系的周某认为对杨某某出售杂物房的行为不知情，明显不合常理，对该主张，本院不予支持。最后，最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条规定:“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”依照上述最高人民法院的两个司法解释，孙某作为善意第三人与杨某某所签订的杂物房转让合同应合法有效。

综上所述，周某主张房屋转让合同无效没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第八十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项、第一百五十八条的规定，判决如下：

一、撤销南宁市X区人民法院（2008）青民一初字第X号民事判决；

二、驳回被上诉人周某的诉讼请求。

一审案件受理费50元，由被上诉人周某负担；二审案件受理费50元，由被上诉人周某负担。

本判决为终审判决。

审判长蒙恪民

代理审判员彭小宁

代理审判员骆祖进

二○一一年十一月八日

书记员洪基清