湖南省湘潭市中级人民法院
民事判决书
（2010）潭中民一终字第X号
上诉人（原审被告）周某。
委托代理人胡某。
委托代理人王某。
被上诉人（原审原告）罗某。
委托代理人刘某，湖南某律师事务所律师。
上诉人周某因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市X区人民法院（2010）岳民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年10月25日受理后，依法组成由审判员谭铁强担任审判长，审判员任莉、肖锋参加的合议庭，于2010年11月12日公开开庭进行了审理，书记员郭新蓉担任记录。上诉人周某的委托代理人胡某、王某，被上诉人罗某及其委托代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判查明：1997年12月30日，湘潭市公安局岳塘分局与周某签订了一份湘潭市房改公有住宅买卖合同，协议约定：“湘潭市公安局岳塘分局将座落于湘潭市X区X街X路X号X栋X单元X号房屋一套出售给周某。”该协议第五条还约定：“周某付清全部房款后，产权归个人所有，即占有权、使某、收益权、处分权、可以继承。五年后可以依法进入市场，在补交土地使某出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。”1998年12月26日，该房屋的产权过户至周某的名下。2007年4月20日，罗某与周某共同协商后签订了一份房屋买卖协议，协议约定：“周某将座落于湘潭市X区X街X路X号X栋X单元X号房屋一套转让给罗某。”第三条约定：“办理产权过户费用由罗某负责，周某必须协助罗某办理产权过户手续，并提供所有相关证件。”第五条约定：“罗某购房之前周某所发生的与该房屋有关的债权债务及经济纠纷概由周某负责，罗某不承担任何责任。”协议签订后，罗某一次性付清了全部购房款x元，后因周某单位即湘潭市公安局岳塘分局领导调离，新领导未到位，导致房屋未能及时过户。2009年12月30日，罗某向湘潭市公安局岳塘分局提交了一份报告，请求该局督促周某协助罗某办理过户手续，周某书面承诺：房屋转让属实，周某同意过户，并积极配合罗某过户。之后，罗某多次找周某协商房屋过户未果。2010年周某和杨某民间借贷纠纷一案中，债权人杨某向湘潭市X区人民法院申请对上述房屋进行查封，再次影响了该房屋的过户手续。2010年3月11日，湘潭市X区人民法院以（2010）雨执异字第15-X号文书裁定认定：“罗某与周某签订的房屋买卖协议系双方自愿，且罗某已经支付全部购房款，并已经实际入住，……人民法院不得查封该房屋。”遂裁定中止对该房屋的执行，并告知罗某到房屋所在地的法院依法确认房屋买卖是合法有效的民事行为。故罗某起诉至法院。
另查明，（1）罗某系三级语音残疾人，（2）周某与赵群在2000年3月9日登记结婚，（3）2010年3月10日，湘潭市公安局岳塘分局出具的湘潭市公房上市审核表中注明：上述房屋转让方为周某，共有人为赵群（系被告周某妻子），受让人是罗某。同时，周某妻子赵群作为转让方在该审核表上已经签字确认。
原判认为：罗某与周某签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，同时，湘潭市公安局岳塘分局在该上市审核表上对该房屋上市进行了盖章确认，故罗某与周某之间签订的合同合法有效。周某辩称合同无效，法院不予采信。周某在1997年从湘潭市公安局岳塘分局处购得该房屋，并在1998年12月26日将该房屋的产权过户至周某的名下。而周某和赵群在2000年3月9日才确立婚姻关系，故该房屋应为周某的婚前个人财产，不是周某和其妻子赵群的夫妻共同财产。况且在该房屋上市审核表中，赵群对罗某与周某之间的房屋转让行为签名进行了确认，周某辩称房屋未经共有人同意买卖，法院不予采信。罗某与周某签订的合同第三条约定：办理产权过户费用由罗某负责，周某必须协助罗某办理产权过户手续，并提供所有相关证件。罗某请求周某承担房屋过户产生的相关手续费用的要求，法院不予支持。该房屋过户产生的手续费和如需缴纳的土地出让金费用由罗某负责承担。周某不积极配合罗某办理该房屋过户，致使某纠纷起诉至法院，周某应承担本案的诉讼费用。综上所述，罗某的部分诉讼请求，法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、原告罗某和被告周某之间签订的房屋买卖合同合法、有效；二、被告周某继续履行合同，在本判决书生效之日起五日内协助原告罗某办理湘潭市X区X街X路X号X栋X单元X号房屋的过户手续，该房屋过户产生的相关费用由原告罗某承担；三、驳回原告罗某的其他诉讼请求。本案诉讼费1350元，减半收取680元，由被告周某承担。
上诉人周某上诉称：1、周某与罗某签订的房屋买卖合同无效，双方合同中对房屋约定的面积未包含公摊面积，该部分仍应归周某所有，合同对土地转让金没有提及，不能过户，周某买卖房屋侵犯了共有人赵群的利益，原审认定的赵群在转让审核表上的签字系伪造；2、双方签订的房屋买卖合同中未约定搭建部分，该部分仍应归周某所有，并且罗某应向周某支付三年五个月的使某租金；3、由于合同无效，罗某应返还房屋，周某由于过错愿按合同约定双倍返还购房款，并承担一半诉讼费用。综上，请求二审依法改判。
被上诉人罗某答辩称：1、周某与罗某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，该合同内容除过户因客观原因未能办理之外已履行完毕，罗某已实际入住三年多，且房屋系周某婚前财产，赵群不属于共有人，双方的合同是有效的；2、关于搭建部分，不是本案审理范围；3、周某的上诉已超过上诉期限。综上，原审判决公正合法，请求二审依法维持。
二审期间，上诉人周某提交一份证据，系2003年4月21日周某与赵群的协议书一份，拟证明湘潭市X区X街X路X号X栋X单元X号房屋系夫妻共同财产。另二审周某当庭申请证人出庭，因其未在法定期限内提出申请，本院未予准许。
被上诉人罗某质证认为该证据系当事人自书证据，没有其他证据佐证，不真实，且与一审已查明事实不符。
被上诉人罗某二审未提交新证据。
本院对上诉人周某二审提交的证据认证认为，该证据不属于法律规定的二审期间新证据，不予采信。
二审经审理查明，周某与罗某2007年4月20日签订房屋买卖合同时，周某已将房屋产权证一并交予罗某，除此之外，原判决认定的事实清楚，证据确实、充分，本院予以确认。
本院认为，结合当事人诉辩理由，本案焦点为：1、周某与罗某签订的房屋买卖合同是否有效；2、房屋搭建部分是否属于本案处理范围。
1、关于周某与罗某签订的房屋买卖合同是否有效。
周某与罗某签订的房屋买卖合同系双方的真实意思的表示，合法有效，在没有法律规定的合同无效的情形下双方应继续履行。合同签订后除过户手续未办理外，双方已按合同履行完毕。公摊面积和搭建部分虽未在合同中约定，并不影响双方合同中约定的有证面积的产权过户，土地转让金的问题在合同中双方已达成办理产权过户费用由罗某负责的约定，亦不影响房屋的过户。根据一审查明的周某与赵群的结婚时间，及周某购买房屋的时间，本案房屋根据法律规定属于周某婚前个人财产，周某有自主处置的权利，现周某不能提交确凿证据证实婚后该财产已转化为夫妻共同财产，故周某不能以买卖房屋未经房屋共有人同意为由主张合同无效。综上，上诉人认为合同无效的上诉理由均不能成立，本院不予支持。
2、关于房屋的搭建部分是否属于本案处理范围。
因罗某与周某的房屋买卖合同中未对房屋搭建部分进行约定，罗某一审向法院起诉的诉讼请求中也未涉及该部分，周某一审亦未就搭建部分提起反诉，根据不告不理原则，房屋搭建部分不属于本案二审审理范围，周某称房屋搭建部分应归其所有，并要求罗某支付使某三年多的租金的上诉理由，本院不予支持。
综上，原审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持，根据《中华人民共和国民事诉讼法》一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1350元，由上诉人周某负担。
本判决为终审判决。
审判长谭铁强
审判员任莉
审判员肖锋
二O一O年十二月九日
书记员郭新蓉
附依据法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》一百五十三条第一款（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。”
