湖南省岳阳市中级人民法院

民事判决书

（2010）岳中民二终字第X号

上诉人（原审被告）皮某，男，X年X月X日出生，汉族，平江县人，高某文化，岳阳市城陵矶港务有限公司职工，住（略）。

被上诉人（原审原告）岳阳市和力达物业管理有限公司，住所地：（略）。

法定代表人廖某，该公司董事长。

委托代理人赵某某，该公司员工。

委托代理人高某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

上诉人皮某因与被上诉人岳阳市和力达物业管理有限公司（以下简称和力达公司）物业服务合同纠纷一案，不服岳阳市X区（2009）楼民初字第X号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员李琛担任审判长，审判员李谱华、黄启宇参加评议的合议庭，于2010年1月29日公开开庭审理了本案，书记员颜静担任法庭记录。上诉人皮某，被上诉人和力达公司的委托代理人高某某、赵某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：皮某绪从岳阳市大和房地产开发有限公司购买了第X栋西单元X号住房一套，建筑面积为97.18平方米。

另查明，和力达公司于2006年8月16日成立，经营范围为凭资质证从事物业管理。2007年11月29日，经城陵矶街道办事处、桂花园社区居委会出面协调，和力达公司与桂花园小区部分业主代表签订一份《桂花园小区物业管理服务临时协议书》，协议书约定：一、物业收费标准按住宅0.3元/m2、杂屋0.2元/m2、门面15元/个，办公用房0.6元/m2计算，按月收取。……五、做好路灯、楼道灯的维修保养工作，及时处理停水停电事故，水电费按今年8月份的价格收取。六、水电是商品。目前是先用电后付费。为了保证小区全体业主的正常水电供应，就必须按时和水电部门交纳水电费。为此，对拖欠水电费2个月者，采取停水、停电的形式进行催收。七、过去部分业主所欠水电费、物管费，应当在半月内交清。八、本协议由原业主委员会代表、原临时业主小组代表签字，并经办事处监证生效。九、本协议在产生新的业主委员会后，自行终止。和力达公司与桂花园小区业主代表签订上述临时协议书后，继续接管桂花园小区物业管理服务。2009年4月25日，以和力达公司为乙方与桂花园小区业主委员会为甲方签订了《桂花园小区物业管理服务委托合同》，合同约定：一、协议期限自2009年5月1日至2010年4月30日止。二、收费标准为住宅、车某、杂物间0.3元/平方米/月，门面15元/月。……五、违约责任：……3、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金。该委托合同甲方加盖了岳阳市X区业主委员会公章，并有业主代表签名。和力达公司即按以上委托合同继续为桂花园小区提供物业管理服务。

还查明，皮某购买桂花园小区第X栋西单元X号住房后，即入住该套住房。庭审中，皮某称只交了几十块钱的物业管理费，其后再未交纳物业管理费。和力达公司遂于2009年6月30日通知皮某缴清所欠的物业管理费，因皮某至今仍未缴纳，和力达公司遂诉至法院，要求皮某立即偿还和力达公司的物业管理费667元及相应利息并由皮某承担本案的诉讼费用。

原审法院认为：和力达公司经过办事处、社区等单位协调，与桂花园小区业主代表早在2007年签订了物业管理服务临时协议，一年后，又与桂花园小区业主委员会签订了正式的物业管理委托合同，应当认定和力达公司与桂花园小区的物业管理合同合法有效。和力达公司依约履行了物业管理合同约定的义务，被告理应按合同约定缴纳物业管理服务费用。具体物业管理费用按协议自2007年11月计算至2009年6月份。因临时协议并未约定违约金，违约金仅能在正式的物业管理委托合同期间内予以计算。和力达公司经工商登记注册成立，依法为独立的法人。皮某称和力达公司的法定代表人与开发商的法定代表人为同一人，故和力达公司与开发商系同一法人的观点不能成立。皮某辩称和力达公司未提供优质的物业管理服务，却未提供相关证据予以证明，本院对此抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：

皮某支付和力达公司物业管理服务费用553.93元（97.18×0.3×19个月）（计算至2009年6月份物业管理费）、违约金2.62元（97.18×0.3×0.3%×30天）（违约金计算至2009年6月份），合计556.6元，此款限皮某在本判决生效之日起3日内支付完毕，逾期履行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由皮某承担。

上诉人皮某不服上诉称：1、和力达公司取得桂花园小区的物管业务程序不合法，管理过程中存在提高某电费、对外转供电、变卖公共设施等行为，2009年11月岳阳市房产局已经取缔撤销了和力达公司；2、《桂花园小区物业管理临时协议书》、小区业主委员会的物业管理委托合同等系廖某伪造，应追究其法律责任，原审认定和力达公司与岳阳市大和房地产开发有限公司（以下简称大和公司）是独立法人、上诉人没有提供证据证明被上诉人严重侵害业主利益是错误的；3、大和公司迟延交房、擅自封闭阳台增加面积给上诉人造成了巨大损失。请求二审法院纠正原审错误判决，驳回被上诉人的无理诉讼，并支持上诉人提出的解散和力达公司等6项反诉请求。

二审诉讼中，上诉人皮某向法庭提交了下列证据：

1、张良平出具的证明，用于证实张良平从未与和力达公司签订过任何协议；

2、张良平出具的“张良平申诉”，用于证实和力达公司给业主造成了损失；

3、桂花园小区住宅楼质量责任铭牌，用于证实大和公司与和力达公司的负责人均为廖某；

4、岳阳市计量测试检定所出具的《检定结果通知书》，用于证实和力达公司使用了不合格的电表，造成了业主损失；

5、2009年6月30日的通知，用于证实和力达公司曾经采取了非法停水停电的措施；

6、2007年4月25日、2007年10月30日的水电收费凭证各一张，用于证实大和公司与和力达公司是一家；

7、2007年10月15日的物业管理费收据，用于证实业主不交物业管理费就拿不到房钥匙，并会停水停电；

8、六段视频资料，用于证实和力达公司破坏了小区绿化，把物业用房卖掉作为门面，使用变压器转供电、小区X区绿化被烟花烧损、业主房屋存在漏水问题，损害了业主利益。

被上诉人和力达公司对证据1、2的真实性、合法性及关联性均持异议；对证据3的真实性不持异议，对关联性持有异议；对证据4的真实性持有异议，认为该检验的结果是合格；对证据5、6、7、8的真实性不持异议，认为不能证实其证明目的。

被上诉人和力达公司向法庭提交了下列证据：

1、商品房买卖合同，用于证实大和公司法定代表人是王和平而不是廖某；

2、2007年8月1日的岳阳市X区物业管理办公室公告、桂花园小区业主委员会候选人及筹备小组名单公示、业主委员会候选人简介、桂花园小区业主大会征求意见表、业主大会通过事项及选举结果公示、业主委员会登记申报表，用于证实2007年8月桂花园小区依法选举了业主委员会；

3、2007年9月9日的桂花园小区物业管理委托合同，用于证实业主委员会根据业主的投票聘用了和力达公司；

4、2008年12月选举第二次业主大会的选票、桂花园小区业主委员会选举、当选结果公布，用于证实与和力达公司签订2009年4月25日《桂花园小区物业管理服务委托合同》的是合法成立的业主委员会。

上诉人皮某对被上诉人提供的证据1、2、4的真实性持有异议；对证据3认可其存在，但没有见过合同。

对上诉人提供的证据，本院认为，证据1、2因张良平未出庭作证，真实性不能确定，本院不予采信；证据3、5、6、7、8双方当事人对其真实性无异议，本院予以采信；证据4未标明委托人、检验的是哪里的电表，与本案争议缺乏关联性，不予采信。

对被上诉人提供的证据1，未提供原件，且合同不足以证明法定代表人的身份，在上诉人提出异议的情况下，本院不予采信；对证据2、3、4，本院认为来源合法、选票系原件且多达三百张左右、文件加盖了政府相关部门的公章、与其他证据可以互相印证，故予以采信。

经审理，本院在原审法院查明事实的基础上补充查明：桂花园小区共500余套住房，入住400余户。2007年8月，在岳阳市X组织下，向桂花园小区业主发放了390张《桂花园小区业主大会征求意见表》，收回354张，有效票303张，对选举业主委员会、聘用和力达公司等事项逐一表决，投票结果在小区公示，并据投票结果成立了业主委员会，业主委员会经岳阳市房地产管理局审批备案。业主委员会根据业主291张票赞同聘用和力达公司的表决结果，9月与和力达公司签订《桂花园小区物业管理委托合同》。此后业主与和力达公司发生冲突，2007年11月，桂花园小区的业主自发签名要求撤销业主委员会，并组成临时业主代表小组。后经岳阳市X区X街道办事处、桂花园社区居委会协调，由原业主委员会代表、原临时业主小组代表共同与和力达公司签订《桂花园小区物业管理服务临时协议书》，桂花园小区绝大部分业主按该临时协议向和力达公司交纳了物业管理费。2008年12月，在桂花园社区X组织下进行了业主委员会的选举，选举出来的业主委员会于2009年4月25日与和力达公司签订《桂花园小区物业管理服务委托合同》。

本院认为：业主依法有权按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，在享受物业服务的同时，业主有按时交纳物业管理费的义务。物业管理费的计费标准依照业主委员会与物业管理企业间的合同，该合同对全体业主具有约束力。

本案中，两届业主委员会均系合法业主大会选举而成立，他们与和力达公司签订的二份物业管理合同均合法有效。2007年签订的《桂花园小区物业管理委托合同》经业主以自发签名的方式否决后未实际履行。原业主委员会代表、原临时业主小组代表共同与和力达公司签订《桂花园小区物业管理服务临时协议书》，虽然在主体上不合规范，但在当时情况下代表了小区绝大部分业主的真实意思表示，未损害业主利益，维护了小区正常生活秩序，且得到了绝大部分业主的遵守和履行，上诉人皮某也接受了和力达公司提供的服务；2009年4月25日《桂花园小区物业管理服务委托合同》生效后，设立了新的物业管理关系，其内容与临时协议书基本一致，全体业主依此享受权利、承担义务，皮某继续享受了和力达公司提供的物业管理服务，根据权利义务对等的原则，也应当依照临时协议书和2009年4月25日的物业管理合同支付物业管理费。皮某提出的和力达公司取得桂花园小区的物管业务程序不合法、严重侵害业主利益等上诉理由，不属本案审理范围，本院不予支持。

原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人皮某负担。

本判决系终审判决。

审判长李琛

审判员李谱华

审判员黄启宇

二0一0年四月二日

书记员颜静