上诉人（原审原告）肖某，女，49岁。
委托代理人熊某某，男，32岁。
委托代理人赵晓明，湖南洞庭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）湖南吉康制药有限公司，住所地湖南省常德市X区X路。
法定代表人蔡某。
委托代理人刘清国，湖南万昌律师事务所律师。
上诉人肖某因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市X区人民法院（2010）武民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人肖某的委托代理人熊某某、赵晓明，被上诉人湖南吉康制药有限公司（以下简称吉康公司）的委托代理人刘清国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2004年10月12日，桃源县人民法院以（2004）桃民二初字第X号民事调解书确认了如下协议：“一、湖南云龙制药有限公司（以下简称云龙公司）与文会元连带偿还单云飞借款本金x元，利息x元，共计x元，限2004年11月3日前给付；二、云龙公司以其所有的厂房一栋作抵押，如果不按期给付借款本息，单云飞对云龙公司的厂房一栋享有处分权。”2004年12月8日，文会元与肖某签订转让协议约定，“文会元将云龙公司中的所拥有的厂房一栋、仓库一栋转让给肖某并达成如下协议：（一）、文会元拥有的厂房和仓库折价x元，其价值双方认可，均无异议，由肖某购买；（二）厂房和仓库，肖某享有所有权。”该协议并经湖南南天门律师事务所以南律证字（2004）X号见证书予以见证。同时文会元向肖某出具了金额为x元的收据一张，黄永金、单云飞以见证人的身份在该收据上签名。2005年7月1日，湖南省常德市金龙血竭有限责任公司（以下简称金龙公司）与肖某签订房屋租赁协议约定，“肖某将其生产车间一栋和仓库一栋（德山五一工业小区内原云龙公司使用的生产车间及仓库）租赁给金龙公司使用并达成如下协议：一、租赁时间5年，从2005年1月1日起至2010年1月1日止；二、两栋房屋的租金每年x元；三、房屋根据金龙公司的实际需要，应进行整体装修和改造（设计改造方案及费用金龙公司负责），肖某不得干预；四、房屋的所有权及归属问题而引起的经济纠纷、法律责任等概由肖某负责，与金龙公司无关；五、本协议期满后，金龙公司有权优先继续租用；六、此协议经双方签字之日起生效。”
另查明，湖南吉康制药有限公司成立于2005年4月27日，原名湖X常德市金龙血竭有限责任公司，法定代表人黄永金。2008年6月16日变某法定代表人为蔡某。2008年6月25日公司更名为湖南吉康制药有限公司
再查明，湖南云龙制药有限公司成立于1992年5月4日，原名湖X田制药有限公司，法定代表人文会元。1999年4月20日变某公司名称为湖南云龙制药有限公司。2003年9月26日变某法定代表人为黄永金。2007年2月28日该公司的营业执照被吊销。
原审法院认为：一、不动产基于法律行为的物权变某以法律（债权）行为的有效为前提，以登记为生效要件。我国《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变某、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”明确了登记是不动产物权发生变某的生效要件。本案中桃源县人民法院（2004）桃民二初字第X号民事调解书虽确认了单云飞对湖南云龙制药有限公司的厂房一栋享有处分权，但处分权并不是所有权，处分权一般指的是对资产的转让、消费、出售、封存处理等方面的权利。处分权虽是所有权能的核心，但也可以与所有权分离，形成非所有权依法享有的处分权。因此，（2004）桃民二初字第X号民事调解书不产生物权变某的效力。再者，该厂房没有产生物权变某登记，因此，其所有权人仍是云龙公司。二、无权处分人订立的合同，权利人不追认的，合同无效。我国《合同法》第五十一条，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第一百三十二条第一款：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”本案中文会元2004年12月8日与肖某签订转让协议时已不是云龙公司的法定代表人，肖某对此也是明知的，文会元无权就不属于其所有的而属于公司的财产进行处分。该转让协议上亦未加盖公司公章，应当认为签订该协议是文会元的个人行为。法定代表人黄永金虽在文会元出具的收款收据上以见证人的身份签名，但未对该转让协议的效力作出明确的追认表示，亦未加盖公司公章，也应当认为其签名属个人行为。该转让协议因得不到权利人的有效追认而属无效合同。肖某不能因此转让协议而获得云龙公司厂房和仓库的所有权。三、无所有权的房屋租赁行为，因为违反法律的强制性规定而无效。我国《城市房地产管理法》第五十三条：“房屋出租，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”严格要求出租方对所出租的房屋具有所有权。我国《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”综上所述，本案肖某因不是所租赁的厂房及仓库的所有权人，其与金龙公司签订的房屋租赁协议，虽然是协议双方当事人真实意思表示，合同要素齐全，但因违反法律的强制性规定而属无效合同，故其要求吉康公司给付其房屋租金x元的诉讼请求，不受法律保护，不予支持。遂判决：驳回肖某的诉讼请求。案件受理费4300元，由肖某负担。
宣判后，肖某不服上述判决，向本院提起上诉称：其出租给吉康公司的房屋系其所有，其依法享有出租权；其取得出租房屋是2004年12月，不受《中华人民共和国物权法》关于登记生效的规定的调整；肖某与吉康公司签订的房屋租赁协议合法有效，吉康公司应承担给付租金的民事责任。故请求撤销原判，依法支持其诉讼主张。
吉康公司辩称：肖某与吉康公司签订的房屋租赁协议无效，吉康公司无需向肖某支付任何费用。所持理由：1、案外人文会元转让给肖某的厂房和仓库，文会元不享有所有权，其无权转让；2、房屋租赁协议属肖某单方填写；3、租赁物中的仓库已属吉康公司所有。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，肖某、吉康公司均未向本院提交证据材料。
本院经审理查明，一审法院对本案基本证据、基本事实的认定清楚，本院予以确认。另查明，肖某租赁给吉康公司的厂房和仓库没有初始登记。
本院认为：本案是因承租人吉康公司拒绝向出租人肖某支付房屋租金而引起的纷争，其性质应为房屋租赁合同纠纷。根据肖某的上诉请求和吉康公司的答辩意见，本案争议的焦点有二，一是肖某与吉康公司签订的房屋租赁协议是否有效；二是吉康公司是否应向肖某支付房屋租金。
关于焦点一，从双方签订房屋租赁协议的形式看，其签约主
体均是具有民事权利能力和民事行为能力的自然人和法人，且双方当事人在房屋租赁协议上有签名和盖章。从房屋租赁协议的内容看，已包括了《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定的租赁物名称、数某、用途、租赁期限、租金等。从当事人签订房屋租赁协议的意思表示看，是真实的。因为吉康公司对租赁物已实际占有、使用和收益。虽肖某对出租物未进行所有权登记，但其是通过与出让人签订转让协议，支付对价取得的，其有权出租，并不违反法律禁止性规定。肖某与吉康公司签订的房屋租赁协议合法有效，双方当事人应依协议的约定行使其权利并履行其义务。
关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。吉康公司在双方对租金支付期限没有约定的情况下，至租赁期限届满未履行支付租金义务，有违法律的规定，在本案中应承担支付租金的民事责任。
关于吉康公司辩称房屋租赁协议属肖某单方填写的问题，因
其未提供相关证据，其理由不能成立。
综上，肖某的上诉请求，证据确实充分，理由成立，本院予以支持。原判适用法律和实体处理错误，应予纠正。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（二）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、撤销湖南省常德市X区人民法院（2010）武民初字第X号民事判决；
二、湖南吉康制药有限公司于本判决生效后15日内向肖某支付房屋租金x元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4300元，二审案件受理费4300元，共计8600元，由湖南吉康制药有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长朱传和
审判员贺德全
代理审判员柳萌
二0一一年一月二十日
代理书记员任惠附本判决法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
……
2、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变某或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
