原告重庆某某物业管理有限责任公司，住所地重庆市X区X路蚂蟥梁蜀秀花园二楼（组织机构代码：（略）-2）。

法定代表人贾某，总经理。

委托代理人苏某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人杨某乙，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被告何某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）（公民身份号码：（略））。

原告重庆某某物业管理有限责任公司（以下简称某某物业公司）与被告何某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李伟伟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人苏某、杨某乙，被告何某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某某物业公司诉称，原告是具有国家三级资质的专业物管企业。2009年4月20日，原告依法参与了重庆市X村五福苑小区的物业招投标活动，后依法中标，并与该小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定了各楼层的物业服务费收费标准。2009年5月20日原告进场为业主提供物业服务后，绝大多数业主都履行了交纳物业服务费的义务，但是被告自2009年5月20日至2011年6月19日一直未向原告交纳物业服务费。经原告多次催某，被告仍以各种理由拒绝交纳。现原告请求判令被告支付其拖欠的自2009年5月20日起至2011年6月19日止共计25个月的物业服务费1660元，并支付未按期交纳物业服务费的滞纳金1942.20元。

被告何某辩称，首先，根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业对违反装饰装修规定的行为应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。同时，五福苑小区业主委员会与被告签订的《物业服务合同》也约定了物业服务企业对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，要及时报请相关部门处理。本案中，答辩人居住在X号楼的三层，但是二层的住户擅自搭建蓬盖，严重影响答辩人的生活，包括存在极大的安全隐患、噪声污染、卫生问题严重等。针对上述问题，原告都没有尽职加以制止。其次，自原告进场提供物业服务以来，答辩人就物业服务费事宜多次主动找原告沟通以协商解决上述问题，但是都没有得到起码的答复和稍许的改进，故拒交相应的物业费用，以此敦促原告改进工作方法，解决基本问题。综上，原告在物业服务中存在欠缺和过错，并且没有丝毫改进服务，请求驳回原告的不当诉讼请求。

经审理查明，原告是具有三级资质等级的物业管理企业。2009年4月20日，原告在重庆市X村五福苑小区X区）物业项目招投标活动中中标。中标后，五福苑小区业主委员会于同年5月5日向原告发出进场通知书，要求原告于2009年5月20日进场为小区业主服务。

原告接到进场通知书后，于2009年5月19日与五福苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为五福苑小区提供物业服务。其中，合同第三条约定，甲方（五福苑小区业主委员会，下同）委托乙方（原告，下同）提供的物业服务的主要内容有：物业共用部分的日常维修、养某和管理；物业共用设施设备的维修、养某、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养某和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养某与管理；附属配套建筑和设施设备的维修、养某和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通秩序与车辆停放的管理；协助做好物业管理区域内的治安秩序的维护工作；……合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费实行包干制。根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定原则，双方约定物业服务费用按月、季、年收取，其收取标准如下（按建筑面积计算，含电梯费）：（1）住宅：1-X层0.66元/月•平方米；3-X层0.74元/月•平方米；5-X层0.77元/月•平方米……合同第八条约定，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应当在每月20-25日内履行交纳义务。合同第十九条约定，本合同期限为三年，自2009年5月20日起至2012年4月30日止。合同第二十五条约定，业主或物业使用人违反合同的约定，未按时如数交纳物业服务费和其他费用，乙方有权停止服务至交清费用为止；乙方起诉法院时，可向欠费业主加收应交费用千分之三滞纳金，按日计算。而后，该合同经重庆市X区房屋管理局备案。

另查明，何某是重庆市X村（即五福苑小区）X号3-X号房屋的业主。2010年5月10日、9月12日、10月15日、12月20日，原告分别向何某发出催某通知书以催某其所拖欠的物业服务费用。2011年3月29日，重庆某某律师事务所受原告委托向何某发出催某催某物业服务费用。

庭审中，被告举示了六张照片，显示被告所居住的X号楼二层住户搭建蓬盖，严重影响被告的正常生活，进而证明原告作为物业服务企业未对业主乱搭乱建行为进行制止，其提供的物业服务不符合法律法规的规定及合同的约定。被告对该照片的真实性予以认可，但认为，该层业主搭建蓬盖是原告进驻五福苑小区之前形成的，原告进驻之后对其进行过制止，但至今未果。另外，原告在庭审中并未举示任何某够证明其已经履行制止业主乱搭乱建义务的证据，且该栋楼二层业主搭建的蓬盖至今仍然存在。同时，被告对原告所诉其拖欠物业服务费的期间和金额均无异议。

上述事实，有物业服务企业资质证书、中标通知书、进场通知书、备案证明、物业服务合同、服务收费价目表、催某通知书、催某、房地产权证、照片及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。

本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力，无论是作为合同当事人的业主委员会和物业服务企业，抑或是业主，均应当按照合同的约定享受权利、履行义务。具体而言，物业服务企业有要求业主按照合同的约定及时交纳物业服务费的权利，但是其也负担提供符合法律规定和合同约定的物业服务的对待给付义务。本案中，原告参加五福苑小区物业项目的招投标，中标后依法与五福苑小区业主委员会签订了《物业服务合同》，故该物业服务合同对作为业主的被告具有约束力，被告在享受原告提供的物业服务的同时，应当及时足额交纳物业服务费用。

关于被告所提出的拒交物业服务费的抗辩意见，本院认为，业主的抗辩应当基于正当理由。从合同法理的角度看，合同一方抗辩权所赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。而诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系；同时，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用这项权利。由此，本院认为，所谓“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。故被告在本案中所提出的原告未尽职制止业主乱搭蓬盖等理由，均不足以构成拒交物业服务费的正当理由，因此对原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。

关于原告要求被告支付拖欠物业服务费的滞纳金的诉讼请求，本院认为，虽然被告提出的理由不足以构成拒交物业服务费的正当理由，但该理由仍然反映了原告提供的物业服务中的瑕疵，故对这一请求，本院不予支持。

综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：

一、何某于本判决生效后十日内向重庆某某物业管理有限责任公司交纳其拖欠的2009年5月20日至2011年6月19日的物业服务费1660元。

二、驳回重庆某某物业管理有限责任公司的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费50元，减半收取25元，由何某负担；上述费用已由重庆某某物业管理有限责任公司向本院交纳，何某在履行本判决义务时一并给付重庆某某物业管理有限责任公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

代理审判员李伟伟

二Ｏ一一年十月九日

书记员王某申