原告罗某，男，汉族。

原告贾某，男，回族。

委托代理人姚长军，河南雷雨律师事务所律师。

被告彭某，男，汉族。

委托代理人杨彦红，河南宛英律师事务所律师。

第三人闫某甲，男，住（略），系彭某岳父。

第三人闫某乙，女，系彭某之妻。

第三人闫某乙,女，系闫某甲之女。

原告罗某、贾某与被告彭某为房屋买卖合同纠纷一案，新野县人民法院于2006年11月27日立案受理，并作出（2007）新民一初字第X号民事判决，判令：一、原告罗某、贾某与被告彭某之间达成的房屋买卖合同为有效合同。二、原告罗某、贾某于本判决生效后十日内支付被告彭某剩余房款2万元，被告彭某提供有关手续，协助原告罗某、贾某办理房屋过户手续。该判决书生效后，彭某提起再审申请，南阳市中级人民法院于2009年6月22日作出（2009）南民再字第X号民事裁定：撤销（2007）新民一初字第X号民事判决书，将案件发回重审。新野县人民法院依2009年8月27日原告罗某、贾某的申请，将白红菊追加为被告;在诉讼中，因白红菊亡故，列其夫闫某甲为被告。该院于2010年6月3日作出（2009）新民商初字第X号民事判决，判令：一、罗某、贾某与被告彭某之间达成的房屋买卖合同为有效合同。二、被告彭某、闫某甲在判决生效后三十日内，提供有关手续，协助原告罗某、贾某办理房屋过户手续。被告彭某、闫某甲不服，提起上诉。南阳市中级人民法院于2010年11月5日作出民事裁定：撤销（2009）新民商初字第X号民事判决书,将案件发回重审。2011年4月19日，南阳市中级人民法院以（2011）南中民指字X号函，将案件指定唐河县人民法院审理。新野县人民法院于2011年4月28日制作案件移送函，将案件移送唐河县人民法院审理。本院受理后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第56条的规定，将当事人闫某甲由被告变更为第三人，追加白红菊的另两个继承人闫某乙、闫某乙为第三人。本案由唐河县法院审判员王某林、仝之锐、胡红林组成合议庭，于2011年7月29日在本院公开开庭进行了审理，原告罗某、贾某及委托代理人姚长军，被告彭某及委托代理人杨彦红，第三人闫某乙、闫某乙由闫某甲代理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告罗某、贾某诉称：2006年4月11日，经中间人说合，彭某将其从王某宇手中转买的位于新野县X路中段三间房屋卖与原告，价48万元，时付款46万元，打2万元欠条。当时言明以罗某一人名义办理过户手续。后因彭某反悔，拒收余款，不再为原告办理房产过户手续。彭某提供的拍某确认书实际是种假象，房子就是彭某的。现请求判令被告协助原告办理房屋过户变更登记手续。

原告罗某、贾某为支持其诉求，向法院举证如下：1、2006年4月11日彭某出具的暂收条一支。2、原告对彭某、闫某乙夫妇的录音资料一份，附光碟一盘。3、2006年8月23日贾某军的情况说明一份。4、2006年6月10日贾某军与贾某就相邻房共用24厘米墙及房屋改造事项签订的协议。5、2006年9月24贾某军出具的现金收据。6、改造房屋的造价清单。7、2011年6月8日贾某与樊建彬订立的租房协议，将袜厂门面及后院15米出租给后者，半年租金3000元。

据罗某、贾某申请，证人王某某出庭作证，其称：在与彭某电话联系买卖房屋的时候，他说房子是自己的，但名字是他岳母白红菊的。

彭某辩称:按二原告所述，二人对房产分享权利，以共同原告的身份参加诉讼实属错误。从原告提供的拍某确认书可知，房屋由王某宇拍某所得，转买一事并不存在。“暂收条”而非收条足以证实答辩人非房屋所有权人，不可能成为买卖合同的当事人。原告持有的为一收款条据，其内容不具备房屋买卖合同的要件，原告称双方存在房屋买卖关系没有事实依据。据相关法律规定，未取得产权证的房屋不得转让，房地产转让应当采用书面合同，并载明土地使某权的取得方式。本案中，即使某方存在口头协商，也违反法律的强制规定，依法应认定为无效。综上，二原告的诉讼请求既缺乏事实证据，也无法律依据，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

彭某为支持其诉求，向法院提交如下证据：1、2003年11月22日王某宇的拍某成交确认书。2、买受人为白红菊的拍某成交确认书。3、2009年6月8日律师询问南阳新星拍某经理贾某的笔录。4、2004年12月16日袜厂清算组、拍某、王某宇签订的补充协议。5、2009年4月7日赵丰彦证言。6、南阳中级人民法院庭审笔录一页。

据彭某申请，证人王某宇出庭作证，其称：2003年11月22日，南阳市X组的委托，拍某新野织袜厂的破产财产，我作为各户选出的代表，拍某袜厂的17间门面楼；2004年12月16日，拍某、清算组和我又签订一补充协议，约定将1间通道、1间楼梯间让给我，约定通道3年后产权才可以给我。房子是我卖给白红菊的，拍某确认书也是白红菊的。2004年至2007年的房租是我收的，从2007年12月开始我将租赁权交给了白红菊和闫某甲。

第三人闫某甲、闫某乙、闫某乙述称：原、被告所争议的房产归第三人所有，在不知情的情况下，原、被告买卖第三人房产的行为显然是无效的。第三人亲属白红菊取得房产合法有效，与彭某无关。原告在不知道被告对房屋是否有所有权的情况下，即出资购买，明显不当；被告在没有得到所有人授权的情况下，对房子进行定价，更为不妥。故原告请求法院判令被告协助原告办理房屋过户手续必将严重损害第三人的合法财产权益。因此，请求法院依法维护第三人的合法权益，驳回原告的诉讼请求。

第三人为支持其陈述的理由，向法院提交如下证据：1、白红菊名下的拍某成交确认书。2、2008年3月28日，新星拍某情况说明一份。3、袜厂破产清算组证明一份。4、王某宇管理、使某、收取争议房屋租金的六份证据。5、2004年12月16日袜厂清算组、拍某、王某宇签订的补充协议。6、王某宇收白红菊房款收条一份。

经质证，原告罗某、贾某认为：拍某确认书是真实的，但只是表面现象，从录音材料中可以得出房子就是彭某的。领取钥匙是受彭某指引的。第三人提供的证据全是假的，不能证实房子是他们的。王某宇的证言是谎话。

被告彭某认为：对暂收条的真实性无异议，但证明方向有异议，当时说交易不成功的话，退钱给罗某，所以不能认作是买卖合同；原告提供的其他证据都是虚假的。王某某的证言不真实。中级法院的庭审笔录可以说明钥匙不是我给的。

第三人闫某甲、闫某乙、闫某乙认为:罗某说的都不是事实。房屋租赁合同是与我们签订的。王某宇的证言说的都是事实。

本院经审理查明：2003年11月22日，南阳新星拍某受新野县X组的委托，拍某织袜厂位于解放路X街门面楼一栋，王某宇出资161万元拍某；次年12月16日，拍某、清算组和王某宇商定，将门面楼的一间楼梯间、一间过道让与王某宇，另出资19万元，约定三年后才能交付过道的产权。因王某宇是受多户出资委托参加的竞买，在拍某门面楼后，各户因改造房屋的需要，自行办理了拍某确认书，白红菊名下拍某确认书确认其所购房产为自南向北1、2、3间，其中过道一间。

经协商，彭某欲出让房产与罗某，2006年4月11日，彭某出具收条一份：“暂收到罗某房款人民币大写肆拾捌万元整（其中现金大写肆拾陆万元整，欠条大写贰万元）”。后罗某持彭某出具的暂收条到织袜厂留守处取得钥匙，入住当事人争议的房产的二楼，现一楼两间门面房由第三人闫某甲对外出租。

本院认为：本案争议焦点有三：一是贾某作为原告参加诉讼是否是适格二是白红菊名下的拍某确认书对本案的原、被告起什么作用第三是彭某与罗某、贾某之间买卖房屋的行为对本案第三人是否有效的

一、贾某作为原告参加诉讼是否适格的问题。贾某作为原告参加诉讼，事关贾某与罗某之间的权利义务关系，不违反诉讼法的规定,且并没损害被告彭某的诉讼利益。被告彭某认为贾某以共同原告的身份参加诉讼是错误的，其理由是不成立的，本院不予支持。

二、白红菊名下的拍某确认书对本案的原、被告起什么作用的问题。从拍某成交确认书中买受人为白红菊来看，即使某子是彭某出资购买的，一旦记在白红菊名下，就会产生新的人与人之间的权利义务关系；拍某确认书为买卖合同形式的一种，其标的物、价款等要素明确，无违法之处，应该是有效的。拍某确认书可以说明是白红菊取得了争议房产权属买卖的证明材料，而非彭某；拍某确认书虽是债权凭证，但它是物权发生变动的原因，其对白红菊或其继承人是合法有效的，若拍某确认书得以履行的话，房产交付的对象只能是本案的第三人，而不是彭某。这样，即使某某要履行合同，也无物可交。非经法定的原因、程序，彭某、罗某、贾某等人均不享有拍某确认书项下的财产权利。

三、彭某与罗某、贾某之间买卖房屋行为对本案第三人的效力问题。第一、在本案中，现无依据证明白红菊与彭某之间存在代理关系，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权……以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，买卖房屋行为责任承担者应为彭某。原告罗某、贾某与被告彭某之间买卖房屋合同关系的相对性也决定了合同对白红菊或第三人闫某甲、闫某乙、闫某乙是不生效的，只对订立协议的双方具有约束力。本案中彭某与罗某、贾某之间买卖合同标的物的交付，在没有第三人同意和协助下，是无法实现的。在这种情况下，判令第三人向原告罗某、贾某履行合同的交付义务是缺乏法律依据的。第二、若从证人王某某的证言来看，罗某、贾某在与彭某协商买卖房产时，应知道房子是记在白红菊名下的。既然知道，应该先征求白红菊对买卖房屋的意见，才算尽到了注意义务，显然罗、贾某人忽视了这一点。认为彭某出具的收条和录音资料足以证明房子是彭某的，这种说法是不成立的，因为作为城市房地产的所有权人或使某权人，依法应具有房地产登记机关的权利证明资料,否则，称其为所有人是无法律依据的。第三、在本案中，无据证实罗某、贾某取得争议房产的钥匙是得到彭某指示的，故

罗、贾某人称取得钥匙是受彭某指示是不成立的。第四、至今，本案中的第三人、被告均没有取得争议房地产的产权、使某权证明文书，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六项：“未依法登记领取权属证书的”房地产，不得转让的规定，在本案中无论是第三人或是彭某在没有取得争议房产产权证明资料的情况下，买卖房产的行为是法律禁止的。

综上，罗某、贾某要求判令彭某协助办理房屋过户变更登记手续的诉讼请求，因缺乏事实依据和法律依据，本院无法予以支持。其与彭某之间的关系,据合同相对性的规则，可另行处理。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

驳回原告罗某、贾某的诉讼请求。

案件受理费9710元由原告罗某、贾某负担。

如不服本判决，应在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。

审判长王某林

审判员仝之锐

审判员胡红林

二0一一年九月十四日

书记员常天喜