湖南省株洲市X区人民法院

民事判决书

（2011）芦法民一初字第X号

原告株洲顺Q房地产开发有限责任公司。住所地：株洲市X区XXX路XXX广场C栋X号。

法定代表人刘某，公司董事长。

特别授权委托代理人肖何，湖南卓进律师事务所律师。

原告谭某，女，X年X月X日出生，汉族，湖南省株洲市人，退休职工，住（略）。身份证号码：x。

特别授权委托代理人聂炜、贺杨勇，湖南卓进律师事务所律师。

原告株洲顺Q房地产开发有限责任公司（以下简称顺Q公司）与被告谭某商品房销售合同纠纷一案，本院于2011年3月22日受理后，依法由审判员陈香兰适用简易程序独任审理，并分别于2011年4月15日、5月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人肖何及被告谭某及委托代理人聂炜、贺杨勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告顺Q公司诉称：2007年12月20日，原告与被告签订（略）号《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的胜马可商业广场X层X号门面房屋。合同总价款x元，合同约定2007年12月2日支付x元房款，余款x元于2008年4月1日前支付。被告在合同履行中严重违约，除交款x元外，余款x元一直未交清。因被告严重违约，原告没有让被告行使权利，并且该门面已被拆除。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条规定，请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，原告在扣除被告的违约金后退还被告x元房款。

原告顺Q公司为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：

1、原告工商登记资料1份，拟证明原告的诉讼主体资格；

2、被告的身份证复印件1份，拟证明被告的诉讼主体资格；

3、商品房买卖合同1份，拟证明原、被告双方的商品房买卖关系以及房屋价款、付款方式、付款期限及违约责任的约定；

4、收款收据3张，拟证明被告购房款的交款情况及被告违约的事实。

被告谭某口头辩称：原告无权解除合同，被告也不同意解除合同；被告所交房款是x元，请求驳回原告的诉讼请求。

被告谭某为支持其辩称主张，向本院提供了如下证据：

1、协议书1份，拟证明被告未交余款的事实，原、被告已经就合同履行的情况重新做了约定，原告已经没有合同的解除权；

2、圣马可销售审批单、颜方敏的名片以及颜方敏出具的对房款的计算草稿各1份，拟证明被告所交房款除了原告认可的x元以外，另还缴纳了x元；

3、水电保证金票据1张，拟证明被告缴纳了水电保证金500元。

本院组织双方当事人对对方的证据进行质证，被告对原告提供的证据质证意见为：对证据1、2、3无异议；对证据4真实性无异议，但对证明目的有异议，认为针对房款的问题原、被告已另行签订了协议进行约定。原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，认为这只是补充协议，不能废止商品房买卖合同的约定，原告并没有丧失解除权，同时该证据证明了被告尚欠原告x元的房款；对证据2因未提供原件核对，对真实性不能确定；对证据3的真实性无异议，但该票据并不是原告公司出具的，因而与本案缺乏关联性。

本院结合原、被告的质证意见，并综合全案对原、被告的证据作如下认证：对原告提供的证据1、2、3，被告无异议，本院予以采信；对原告的证据4及被告的证据1因对方对真实性均无异议，本院予以采用，对证明目的综合认定；对被告提供的证据2因原告有异议又未提供原件核对，且无其他相关证据予以佐证，故本院不予采信；对被告提供的证据3因与本案缺乏关联性，本院不予采信。

经审理查明：2007年12月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同编号为（略）。合同约定被告向原告购买原告开发的位于建设南路圣马可商业广场的一层X号门面房屋，层高5米，建筑面积为4.43平方米，每平方米价格为x.23元，总价款为x元。双方约定被告于2007年12月2日支付首付款x元，余款x元于2008年4月1日前付清。同时在合同第七条约定“买受人未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出

卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”合同签订前，被告于2007年10月15日交付了定金x元。合同签订后，被告按约定支付了房款x元。原告于2008年12月份向被告交付了商品房，被告于2008年12月22日交付了代收费用x元。余款x元，被告未按约定付清。2009年7月11日，原、被告双方就被告购买的原告开发的胜马可B栋X号购住房及X号商铺一事进行协商，双方签订协议，约定：1、原告一楼X号商铺，在被告未交清房款情况下，已于2008年12月交被告方使用。在被告交清房款后，甲方再办理房屋权利证书给被告方，且被告方未交清房款前，甲方有权追索。商铺物业、水电等费用由被告方承担。2、关于胜马可B栋X号，双方约定将原合同交房时间变更为2009年7月11日。双方办理房屋交接手续。3、甲、乙双方此前购房合同及交接方面纠纷已全部了结。双方按本协议执行。原告公司副老总刘某忠作为公司代表在协议上签字，被告夫妇在协议上签字。协议签订后，因被告一直未付清余款，由此酿成纠纷，原告向本院提起诉讼。

本院认为，本案系商品房买卖而引发的纠纷。本案争执的焦点是：原告是否还能行使合同的解除权。现分析如下：原、被告签订商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。被告逾期支付购房款符合双方所签订的《商品房买卖合同》第七条约定的解除条件，原告可以按双方的约定行使解除权，但是原、被告于2009年7月11日签订的协议书已明确约定：在被告未交清房款的情况下，原告将房屋已交由被告使用。在被告交清房款后，原告再办理房屋权利证书，且被告未交清房款前，原告有权追索。说明原、被告之间针对被告逾期支付房款的行为，双方协商一致选择的是继续履行合同，而不是解除合同，原告只是保留追索房款和收清房款后再办理房屋权利证书的权利，而不再享有合同的解除权，故现原告要求解除合同的诉讼请求，不符合双方的约定，对原告的该请求本院不予支持。原告主张因被告未交房款，未履行合同的主要义务而请求解除合同，本院认为《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同”，该条规定是合同的法定解除的条件，但在本案中双方当事人对合同的解除有约定，当当事人之间有约定时应当以当事人之间的约定为准，现原告要求按法定条件解除合同，不符合法律规定，本院不予支持。

综上所述，原告主张解除与被告签订的（略）号《商品房买卖合同》，并退还给被告房款x元的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条之规定，判决如下：

驳回原告株洲顺Q房地产开发有限责任公司的诉讼请求。

本案案件受理费856元，减半收取428元，由原告株洲顺Q房地产开发有限责任公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：（略）。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。

审判员陈香兰

二Ο一一年五月二十五日

书记员杨奕

附：民事判决书引用条文

《中华人民共和国合同法》

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。