上诉人（原审原告）：沈某市动物园，住所地沈某市大东区X街X号。
法定代表人：沈某某，系沈某市动物园主任。
委托代理人：王某某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈某市动物园党支部书记，住（略）-7-X室。
委托代理人：陆某某，女，X年X月X日出生，汉族，系沈某市动物园办公室主任，住（略）。
被上诉人（原审被告）：张某甲，女，X年X月X日出生，汉族，系沈某市辽河油漆厂退休工人，住（略）。
委托代理人：张某乙，女，X年X月X日出生，汉族，系中国平安保险公司沈某分公司主任，住（略）。
上诉人沈某市动物园因房屋租赁纠纷一案，不服大东区人民法院（2004）大民（一）房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法由审判员白云良担任审判长，与审判员高子丁、审判员关云光（主审）组成合议庭，并2005年1月28日开庭公开审理了此案，上诉人动物园的诉讼代理人王某某、陆某某，被上诉人张某甲及其诉讼代理人张某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：张某甲于2001年8月14日与沈某市动物园游泳场（以下简称游泳场）签订了租赁合同一份。合同约定：游泳场将自有的、坐落于沈某市大东区X街X豪门市房租给张某甲使用，租期2001年9月1日至2005年9月1日……。合同签订前,动物园就游泳场欠其承包费68元纠纷于2001年7月其诉至法院，经原审法院调解,双方达成分期还款的调解协议,确认最后一次还款的日期是2001年9月30日,如逾期给付，动物园立即接收游泳场的全部地面设施，调解达成后，游泳场未按期付款动物园逐即收回游泳场。
原审法院认为：根据我国合同法第二百二十九条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁的效力”，即“买卖不破租赁”原则，张某甲以其与出租人游泳场订立的房屋租赁合同未到期限对抗受让人，即动物园，并要求继续承租的理由成立，应受法律的保护。故对动物园要求张某甲腾房的诉讼请求依法应与驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定判决，一、驳回沈某市动物园的诉讼请求；二、驳回沈某市动物园、张某甲其他诉讼请求。
宣判后，动物园不服，向本院提起上诉。其上诉请求是，1、撤销原审法院判决，请求二审法院依法改判张某甲腾房；理由是，1、张某甲承租游泳场的房屋系无产籍的房屋，依照《房地产管理法》“无产籍的房屋不允许出租”的规定，张某甲与游泳场签订的房屋租赁协议，违反了法律的强制性规定，系无效协议，不应受法律的保护。张某甲以其与游泳场签订的房屋租赁协议未到期而拒绝腾房的抗辨理由，不能成立；2、原审法院确认“买卖不破租赁”于事实不符。动物园不是因买受取得游泳场地上物的所有权，而是因游泳场未按原审法院（2001）大经初字第X号已生效的民事调解书履行债务，动物园申请法院强制执行后，以物抵债，依法取得游泳场地上物的所有权；3、因游泳场欠动物园债务68万元，动物园向原审法院提起民事诉讼，经原审法院调解结案，并向双方送达了沈某市大东区人民法院（2001）大经初字第X号民事调解书。游泳场未按调解书确定的期限履行给付欠款义务，动物园依照该调解书的第二条主文内容，已实际游泳场地面设施（包括张某甲租赁的房屋）已归动物园所有。游泳场于2001年9月已对地面的房屋没有处分权，所以其与张某甲签订的房屋租赁协议系无效协议。
张某甲辨称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，服从原审法院判决。请求二审法院驳回动物园的上诉请求，维持原审法院判决。
本院审理查明：张某甲承租使用案外人游泳场一间房屋，并于2001年8月14日签订了《协议书》，该协议主要约定，“租期4年（2001年9月1日至2005年9月1日），租金x元，在协议签订日一次交齐”，该协议同时对其他权利、义务亦有明确约定。协议签订后，张某甲使用该租赁房屋至今。
另查明，动物园与案外人游泳场原系联合开办该“游泳场”的关系，因游泳场欠其承包费68万元未给付，动物园于2001年7月诉至原审法院。经原审法院主持调解，双方达成了调解协议，原审法院于2001年7月11日制作了（2001）大经初字X号民事调解书。该《民书调解书》确认了双方的权利、义务，即“一、沈某市动物园游泳场给付沈某市动物园承包费68万元，于2001年7月11日前付5万元；同年7月30日前付7万元；同年10月30日前付13万元；2002年7月30日前付10万元；同年9月20日前付10万元；2003年7月30日前付10万元；同年9月30日前付13万元；二、如沈某市动物园游泳场逾期给付，则沈某市动物园立即接收沈某市动物园游泳场露天游泳场的全部地面设施及设备，一切损失由沈某市动物园游泳场自行负责；沈某市动物园游泳场逾期给付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第232条执行；三、双方当事人自愿放弃其他诉讼请求”。2001年11月29日，动物园与游泳场又签订《协议书》，该协议主要约定，“双方联办承包时间，意向经营15年，暂定三年，（2001年1月1日至2003年12月31日止）；游泳场对本协议和（2001）大经初字X号民事调解书具有双重履约责任；如游泳场逾期给付承包费，动物园有权无条件接收游泳场全部地面设施及设备，一切责任由沈某市动物园游泳场自行负责。2003年7月8日，动物园根据（2001）大经初字X号民事调解书，向原审法院申请执行。
还查明，游泳场在工商行政管理机关登记注册的企业类型为个体工商户，于2000年12月18日，被依法责令关闭，并予以注销。
本院认为：关于动物园取得游泳场设施、设备的时间问题。自债权人依法取得物的所有权时，其对取得物依法享有相应的权利。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求诉依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”；第七十六条规定，“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可得除外”。本案动物园在上诉状中表述“游泳场未履行大东区人民法院（2001）大经初字X号民事调解书所确认的义务，即给付动物园承包费，动物园于2001年9月前，已取得游泳场全部地面设施及设备的所有权，游泳场在2001年9月已对地面上的房屋无处分权，游泳场与张某甲签订的房屋租赁《协议书》系无效行为”。依据动物园向法院出示的证据，即（2001）大经初字X号民事调解书，可确认游泳场向动物园履行给付承包费义务的时间分别是，“2001年7月11日前、7月30日前、10月30日前、2002年7月30日前、9月20日前、2003年7月30日前、9月30日前”，动物园“立即接收”游泳场的全部地面设施及设备的时间是，“游泳场逾期给付所欠承包费时”。因动物园未能向法院提供游泳场未依上述《民事调解书》确认的时间向其履行给付承包费义务的相关证据，故本院不能确认游泳场未向其履行给付承包费的义务。即使游泳场未按期限向动物园履行给付承包费义务，亦因动物园与游泳场于2001年11月29日又重新签订了承包三年的《协议书》的意思表示，及其自认其向法院申请强制执行的时间为2003年7月8日，可确认动物园在2003年7月8日前，并未行使“立即接收”游泳场的全部地面设施和设备的权利，故动物园在2003年7月8日前，并未实际取得游泳场全部地面设施和设备等物的所有权。且动物园在原审法院庭审调查时，已自认其系于2003年12月30日之后收回游泳场的房屋。另外，动物园向法院提出申请强制执行的标的，究竟是游泳场所欠的承包费，还是游泳场地上设施、设备等物的所有权，均无相关证据予以证明。故动物园提出其已于2001年9月前，已取得游泳场的全部地面设施及设备的所有权的主张，不能成立，本院不予确认。应由其自行负举证不能责任。鉴于动物园在其未取得游泳场地上设施、设备等物所有权之前，游泳场将房屋租赁给张某甲使用的行为，并不违反法律、行政法规禁止性规定，故游泳场与张某甲之间的房屋租赁行为合法有效。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，判决驳回动物园的诉讼请求，并无不当。
二、关于张某甲与游泳场签订的房屋租赁《协议书》的证明力问题。因游泳场在其与张某甲签订的房屋租赁《协议书》加盖了的公章和游泳场负责人车俊新的签字，及动物园在庭审中对张某甲与游泳场签订房屋租赁《协议书》的真实性亦明确表示无异议。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条关于“一方当事人提出的书证原件或者与书证原件核对无误的复印件，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力”的规定，本院对张某甲当庭提供的房屋租赁《协议书》证据的证明力予以确认。即使动物园对该《协议书》持有异议，依照前述法律规定，因其为能向法院提供相反的证据予以反驳，亦应由动物园自行承担不利的法律后果。
三、关于动物园主张游泳场出租无产籍的房屋，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》强制性规定，系无效合同的问题。房屋产籍的登记，是物权的公式与公信原则的重要内容，只是确认善意第三人取得物权的基础条件之一。未进行登记的房屋所有权人，同样对其自行所有的房屋具有占有、使用、收益和处分的权利，只是没有对抗善意第三人的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》是适用于在我国城市规划区国有土地范围内，取得了房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理的法律。虽然该规定所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁，但本案双方当事人均不是上述规定“取得了房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易”的行为人，故本案不适用该法律规定。且该法律只规定了“未依法登记领取全书证书的”房地产不得转让，而没有“无产籍的房屋不允许出租”的禁止性规定。另外，本案动物园没有向法院提出张某甲租赁的房屋系“无产籍”或者“违建”房屋的相关证据予以证明，故依照前述最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，本院对其主张不予支持。
另外，游泳场虽然于2000年12月18日被工商行政管理机关注销，因企业资料查询卡片反映出游泳场的企业类型系个体工商户，主要负责人系车俊新，故作为游泳场的投资、管理人，负责人车俊新在动物园未取得游泳场地面所有设施、设备所有权时，其将房屋租赁给张某甲的行为，不违反法律、行政法规禁止性的规定。
依照最高人民法院《关于民事经济审判房是改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查”的规定，本院对动物园上诉请求以外的有关问题，依法不予审理。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由沈某市动物园负担。
本判决为终审判决。
审判长白云良
审判员高子丁
审判员关云光
二00五年四月二十九日
书记员刘振华
本院认为：依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“下列实施，当事人无需举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所认定的事实”的规定，依据大东区人民法院（2001）大经初字X号民事调解书对动物园权利的确认，可确认动物园在2001年8月14日，即游泳场与张某甲签订房屋租赁《协议书》之前，已接收了游泳场全部地面设施及设备的所有权，此时，游泳场已丧失了游泳场全部地面设施及设备的所有权，因其不再是游泳场全部地面设施及设备的所有权人，对游泳场全部地面设施及设备已无处分权。故其无权将游泳场房屋租赁给张某甲。鉴于动物园与游泳场2001年11月29日签订的协议，确认双方重新达成的承包期限为，2001年9月1日至2003年12月31日止的约定，及游泳场与张某甲约定的房屋租赁期间为2001年9月1日至2005年9月1日的约定，可确认游泳场在其承包期限内，可将房屋予以出租。且动物园亦对游泳场在承包期限内将房屋租赁给张某甲亦未提出异议。
《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定，“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”。本案动物园依大东区人民法院（2001）大经初字X号民事调解书所确认的权利，依法取得游泳场全部地面设施及设备等物的所有权，同时消灭了其于游泳场之间的债权债务关系。因游泳场对取得的物依法享有占有、使用、收益和处分的权利，及其与张某甲之间物任何权利义务关系，故其请求法院判令张某甲腾出租赁房屋的诉讼请求依法成立，原审法院判决驳回动物园的诉讼请求不妥，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第（二）、（三）项的规定，判决如下：
一、撤销东陵区人民法院（2004）东民一房初字第X号民事判决；
二、张某甲于本判决发生法律效力后三十日内，将其承租沈某市动物园游泳场的房屋腾空，交付给沈某市动物园；
三、驳回张某甲的反驳。
一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，计100元，有张某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长白云良
审判员高子丁
审判员关云光
二00五年四月二十九日
书记员刘振华
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项规定：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。
《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定，“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项规定：原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
