上诉人（原审被告）郑州市合力房地产营销策划有限公司。住所地：郑州市金水区X国道西黄某路南新迪商务X号。
法定代表人孙某某，董事长。
委托代理人王某某，经理。
委托代理人郭希芳，河南针石（略）事务所（略）。
被上诉人（原审原告）河南盈嘉投资管理咨询有限公司。住所地：郑州市X路X路交叉口。
法定代表人刘某甲，董事长。
委托代理人刘某乙，职工。
上诉人郑州市合力房地产营销策划有限公司（以下简称合力营销公司）因与被上诉人河南盈嘉投资管理咨询有限公司（以下简称盈嘉投资公司）租赁合同纠纷一案，均不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2010）开民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人盈嘉投资公司委托代理人刘某乙，上诉人合力营销公司委托代理人王某某、郭希芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年11月21日，盈嘉投资公司、合力营销公司双方签订《房屋租赁合同》一份，载明：盈嘉投资公司将自身与郑州管城回族区X乡X村合作开发建设的坐落在郑州市X路X路交叉口（项目名称暂定“五洲•格调街区”）底商的房屋共X栋楼的1、X层，建筑面积约x平方米，出租给合力营销公司作专业的家居类市场使用；由于本租赁房屋在签订本合同时为在建工程，根据工程进度计划并考虑竣工验收手续，双方约定盈嘉投资公司从2009年2月1日起将出租房交付合力营销公司使用，至2018年3月31日收回；盈嘉投资公司自交房之日起给予合力营销公司2个月的装修期，租金起算时间为2009年4月1日。如盈嘉投资公司提前交付房屋供合力营销公司使用，不再追加租金；本合同的有效期限为：2008年11月21日至2018年3月31日；合同期满后，如盈嘉投资公司仍继续出租房屋的，合力营销公司拥有优先承租权；租金形式为分期递增，租金起价按每平方米18元/月进行总核算，递增率为15%，每3年一个递增周期，递增方式为累积递增；租金支付方式为提前3个月预支付，每次支付6个月的租金。从租金起算日起盈嘉投资公司给予合力营销公司6个月的优惠免租期；盈嘉投资公司因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到盈嘉投资公司同意后方可施工、对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，双方议定：所有权归出租方所有；合力营销公司有下列情形之一的，盈嘉投资公司可以终止合同，收回房屋：（1）擅自将房屋转让、转借或与他人调剂交换的；（2）利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；（3）拖欠租金满1个月的。交房标准：根据合力营销公司经营需要，双方协商需改变原设计，盈嘉投资公司按照大通间的商场形式重新进行底商的改造设计，盈嘉投资公司负责保证消防设计符合国家要求，消防设备齐全完好，盈嘉投资公司不负责底商室内部分的装修改造。因施工改造而引致交房时间延后不属违约，交房时间按实际交房日期起算，相关的租金、装修期、优惠期顺延。双方约定，本租赁标的物的物业管理费标准为2元/月/平方米，优惠免租期为2年，优惠期限自租金起算之日起起算；合力营销公司出租房屋时，必须将盈嘉投资公司出具的委托书作为合同附件，保证三方的权益明晰。合同落款处加盖有双方印章，及双方代理人闫国兴和张彬的签字。盈嘉投资公司、合力营销公司双方分别于2008年10月30日和2008年11月30日签订《招商协议》一份，其中，2008年11月30日《招商协议》载明：1、客户签约时间不低于3年，前两年租金不变，一层每月每平方25元，二层每月每平方15元，第三年租金增长不低于原租金10%，每年递增。2、租金收取：每一年客户交纳9个月租金，使用1年，在签订正式租赁合同的同时，客户需交纳6个月的租金，在正式交房再付清余下3个月租金；第二年、第三年客户交纳9个月租金，使用1年，个别重点客户优惠另行约定，第四年所有客户都交纳全年租金；从第二年起，租金提前一月按季度收取。3、代理任务：招满商场总面积80%以上（实际租赁总面积月x平方米），其中一层6600平方以上，二层7000平方算完成任务；第一批客户正式进驻时完成总任务额的50%以上，在商铺正式开业前完成总任务的80%以上。4、佣金提取：完成任务后，合力营销公司收取2个月租金作为佣金，租金标准按实际招商月租算；未完成招商任务时，代理费提取按照实际招商面积，合力营销公司收取一个月租金作为佣金，租金标准按实际招商月租算，商户进驻后五日内结算代理费，如逾期结算，每逾期一天盈嘉投资公司需向合力营销公司每日支付应结代理费的1%违约金。5、开业时间：交工时间盈嘉投资公司保证2008年12月31日前达到商户进驻条件，2008年12月31日前盈嘉投资公司不能保证正式交房，合力营销公司招商时间相应延长；交房标准等见附加条款（后附）。6、合力营销公司保证业态80%家居类，20%作为其他。该协议之后所附的附加条款载明：盈嘉投资公司交房标准：1、一层商铺的隔墙做好，水电入户；2、一层商铺的前后门安装完毕，前门为不锈钢玻璃门，后门为塑料单玻门窗；3、二层商铺上下楼梯施工完毕；4、商铺消防设施按国家标准铺设到位，验收合格；5、门前地面硬化施工。
原审法院认为：对于盈嘉投资公司、合力营销公司之间的法律关系，盈嘉投资公司主张为租赁合同关系，提交有双方签订的租赁合同为凭，合力营销公司主张为招商代理关系，提交有双方签订的招商协议为凭。结合盈嘉投资公司、合力营销公司的举证，双方虽签订多份合同，但在实际履行中，合力营销公司与盈嘉投资公司签订房屋租赁合同，又以自己的名义与各商户签订商铺招租合同，其中并没有任何代理盈嘉投资公司进行招租的意思表示，而合力营销公司于2009年7月22日向盈嘉投资公司出具的《关于盈嘉公司租金起算“商函”的回复》中也对双方的租赁关系进行了确认，故本院认定盈嘉投资公司、合力营销公司的法律关系为租赁关系，合力营销公司应按合同约定支付盈嘉投资公司相应的租金。根据盈嘉投资公司、合力营销公司与各商户于2009年7月31日签订的补充协议，盈嘉投资公司与商户之间的租金是从2009年7月1日起开始起算，而盈嘉投资公司、合力营销公司之间的租赁关系于2009年7月9日终止，故合力营销公司所收取的商户一年租金应移交给盈嘉投资公司。因合力营销公司共收取租金x元，已向盈嘉投资公司移交x元，根据盈嘉投资公司方工作人员刘某和闫国兴的证言，合力营销公司垫付的不锈钢玻璃门款、广告牌及开业仪式的费用共计x元，应在移交的租金中扣除，下余x元，仍应移交给盈嘉投资公司。故对盈嘉投资公司请求判令合力营销公司向盈嘉投资公司移交商铺租赁商户租金x元，本院予以部分支持。对于盈嘉投资公司主张为房屋改造及消防设施改造增加的投入x.33元，系由二部分费用组成，即房屋大通间改造所增加的费用x元和消防设施改造增加的费用x.78元，根据双方于2008年11月21日签订的《房屋租赁合同》的约定“根据合力营销公司经营需要，双方协商需改变原设计，盈嘉投资公司按照大通间的商场形式重新进行底商的改造设计，盈嘉投资公司负责保证消防设计符合国家要求，消防设备齐全完好”，合同仅对消防改造作了符合国家要求的规定，并未作出特殊约定，而符合国家规定的消防要求，也是出租方即本案盈嘉投资公司提供出租用房所必须具备的条件，否则不能对外出租，因此，该部分费用不应由合力营销公司承担。对于因大通间改造所增加的费用x元，确实系因合力营销公司经营需要，而改变原设计，盈嘉投资公司按照大通间的商场形式重新进行底商的改造设计，根据郑州市长丰工程建设监理有限公司于2009年9月18日出具的《关于河南盈嘉投资管理咨询有限公司施工情况的说明》一份，载明因一、二层改变使用功能，消防栓变更为喷淋；X号楼一区、三区填充墙已完工，接建设单位通知进行拆除；原设计1、X号楼二层预留洞口，因改造进行封堵；1、X号楼一层增加消防楼梯，大楼梯3个，小楼梯8个，增加卫生间2个。盈嘉投资公司根据合力营销公司的要求投入资金进行大通间改造后，双方协商解除租赁合同，合力营销公司不再继续承租该房产，盈嘉投资公司也未能将剩余的房屋出租出去，给盈嘉投资公司造成经济损失，合力营销公司应赔偿盈嘉投资公司相应的损失，但考虑到改造后的工程归盈嘉投资公司所有，并能继续使用，如果上述增加的工程款项全部由合力营销公司承担，有失公平，本院认为该项损失由双方分担较为适宜，因双方协商解除租赁合同，合力营销公司在履行合同过程中并不存在过错，且改造后的成果由盈嘉投资公司所承受，故认定合力营销公司应承担盈嘉投资公司30%的经济损失计x元。对盈嘉投资公司的该项请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决：一、被告郑州市合力房地产营销策划有限公司向原告河南盈嘉投资管理咨询有限公司返还商铺租金x元，于本判决生效后十日内付清。二、被告郑州市合力房地产营销策划有限公司赔偿原告河南盈嘉投资管理咨询有限公司损失x元，于本判决生效后十日内付清。案件受理费x元，由原告河南盈嘉投资管理咨询有限公司负担x元，被告郑州市合力房地产营销策划有限公司负担8603元。
合力营销公司不服原审判决，向本院上诉称：合力营销公司与盈嘉投资公司之间系委托招商法律关系而非房屋租赁法律关系；原审判决判令合力营销公司返还商铺租金x元，于法无据，且计算有误，应当从合力营销公司所得的代理费中冲抵；认定盈嘉投资公司因房屋大通间改造增加费用47.7万元证据不足，判令合力营销公司按该费用的30%赔偿盈嘉投资公司经济损失x元，无事实和法律依据。请求二审法院依法改判驳回盈嘉投资公司的诉讼请求。盈嘉投资公司答辩称：双方之间系房屋租赁法律关系，有租赁合同为凭；合力营销公司未按招商计划完成80%的招商目标，不应支付代理费；改造大通间的相关费用证据充分。请求二审法院维持原判。
本院经审理查明的事实除与原审一致外，另查明：合力营销公司在招商过程中为制作不锈钢玻璃门、开业庆典费用、广告费用共计x元，而非原审认定的x元。
本院认为：盈嘉投资公司与合力营销公司所签订的房屋租赁合同，当事人意思表示真实，不违反有关法律规定，合法有效。合力营销公司未按约定支付尚欠租金，已构成违约，应当承担违约责任。盈嘉投资公司与合力营销公司签订有多份合同，但在实际履行中，合力营销公司与盈嘉投资公司签订房屋租赁合同，又以自己的名义与各商户签订商铺招租合同，且合力营销公司向盈嘉投资公司出具的《关于盈嘉投资公司租金起算“商函”的回复》中也对双方的租赁关系进行了确认，故盈嘉投资公司与合力营销公司之间的法律关系为租赁合同关系，扣除代垫费用后，尚欠房屋租金应当支付盈嘉投资公司；大通间改造系根据合力营销公司的招商计划改造的，系在原有的设施上的增加，该部分增加的费用合力营销公司应当承担部分损失；二审中合力营销公司提供的广告费用的证据不属于二审新证据，本院不予认定。故合力营销公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持郑州高新技术产业开发区人民法院（2010）开民初字第X号民事判决第二项，即被告郑州市合力房地产营销策划有限公司赔偿原告河南盈嘉投资管理咨询有限公司损失x元；
二、变更郑州高新技术产业开发区人民法院（2010）开民初字第X号民事判决第一项，即被告郑州市合力房地产营销策划有限公司向原告河南盈嘉投资管理咨询有限公司返还商铺租金x元为被告郑州市合力房地产营销策划有限公司向原告河南盈嘉投资管理咨询有限公司返还商铺租金x元。
二审案件受理费8603元，由郑州市合力房地产营销策划有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长岳修文
审判员刘某江
审判员崔凤茹
二0一一年三月十四日
代理书记员程晓芳
