上诉人（原审被告）：牛XX，男，汉族，住洛阳市老城区

委托代理人：董XX，洛阳市老城区法律救援中心。

被上诉人（原审原告）洛阳XX工具有限公司，住所地：老城区X路X号。

法定代表人：陈XX，系该公司董事长。

委托代理人：程XX，河南开物律师事务所律师。

委托代理人：杜X，男，汉族，19XX年10月21日出生，住洛阳市老城区。

上诉人牛XX因租赁合同纠纷一案，不服洛阳市老城区法院（2010）老民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理案件后，依法组成合议庭，于2010年12月24日公开开庭审理了本案，上诉人牛XX及其代理人董XX，被上诉人洛阳XX工具有限公司委托代理人程XX、杜X到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原审经审理查明：牛XX父亲系洛阳XX公司的前身洛阳XX工具厂职工，1975年牛XX和其父亲即在本市老城区X路X号院X-X-X室和X-X-X室居住，该两间房屋的所有权人是洛阳XX公司。1992年牛XX父亲去世后，牛XX在此房屋内居住，水电费由牛XX缴纳。2006年11月6日牛XX与洛阳XX公司行政房产科签订《关于“以租金顶维修窗户费用”的协议》一份，载明：承租人牛XX，出租人洛阳XX工具有限公司行政房产科，承租人租住中州中路X号院X号X单元X楼X号房，因窗户损坏严重，经公司研究决定，停收18个月房租费，用于窗户的一次性维修，由承租人负责实施。从2006年11月1日至2008年4月30日停收住房租金。双方分别在该协议上签字盖章并按该协议执行。后因牛XX拖欠房租和水、电费，2009年12月21日洛阳XX公司向牛XX发出解除租赁合同通知书一份。并张贴在牛XX住处。牛XX从2008年6月起至2009年12月共拖欠洛阳XX公司房屋租赁费1311元，拖欠2007年9月至2009年4月电费545元，拖欠2007年7月至2009年11月水电费392元。庭审中牛XX对拖欠的房租和水、电费均无异议，并认可现已将该两间房屋出租给他人使用。

原审法院认为，被告牛XX租赁原告洛阳XX公司的本市老城区X路X号院X-X-X室和X-X-X室，双方虽未签订书面租赁合同，但2006年11月6日双方签订的《关于“以租金顶维修窗户费用”的协议》和被告牛XX交纳的房租以及水电费，均能够证明双方存在租赁合同关系，应视为不定期租赁合同，因被告牛XX拖欠房租和水、电费，且又未经原告洛阳XX公司同意擅自将房屋转租他人，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。故原告洛阳XX公司要求解除双方的不定期租赁合同关系，要求被告牛XX搬出租赁房屋并支付拖欠的房租和水电费的诉讼请求，本法院依法予以支持。关于被告牛XX辩称双方不存在租赁合同关系，被告牛XX交纳集资款有永久使用权，由于其未向本院提供证据，原告又不予认可，故本法院对被告牛XX上述辩称不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、解除原告洛阳XX工具有限公司与被告牛XX之间的租赁合同关系，被告牛XX于本判决生效之日起二十日内将本市老城区X路X号院X-X-X室和X-X-X室房屋返还给原告洛阳XX工具有限公司；二、被告牛XX于本判决生效之日起二十日内支付拖欠原告洛阳XX工具有限公司的2008年6月至2009年12月的房屋租赁费1311元、2007年9月至2009年4月的电费545元、2007年7月至2009年11月的水费392元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，由被告牛XX承担。（原告已垫付，待执行时由被告牛XX一并付给原告）。

判决后，牛XX不服上诉称，1、撤销老城法院（2010）老民初字第X号判决书。2、确认上诉人所现居住的被上诉人的房屋永久性居住的权利。3、上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人所住的房屋是房改房，上诉人已向被上诉人交付3200元，至今未退，应视为上诉人交的房改房住房保障金。因此，上诉人对该房屋有永久居住的权利。2、上诉人所租居的房屋，已经占用了上诉人廉租房的指标。上诉人是一个城市特困家庭，已经符合洛阳市廉租房的标准200元系上诉人申请廉租房时，因被上诉人已在上诉人的廉租住房申请表中填写“在本单位廉租房改房25平方米”等内容，因此使上诉人失去了享有国家廉租住房的资格，若解除租赁关系，将使上诉人无家可归。不符合国家政策。因此，请求二审法院充分考虑上诉人的实际情况，公平判决，保护上诉人合法权益。

被上诉人辩称：1、被答辩人称他所居住的房屋是“房改房”，而洛阳市房地产管理局颁发的洛市房证（2004）字第x号房屋所有权证书，清楚的载明所有权人是洛阳XX工具有限公司。一审中法院查清并确认了这一事实，这说明该房屋不是“房改房”。2、被答辩人称已向被上诉人交付3200元，应视为上诉人交的“房改房住房保障金”，毫无事实依据。被答辩人称对房屋有永久性居住的权利，而被答辩人既没有房屋产权证，又不是洛阳XX工具有限公司员工，谈何“永久性居住的权利”！3、被答辩人称所租赁的房屋，已经占用了被答辩人廉租房的指标。这是一种捏造事实的说法，答辩人与被答辩人之间是租赁合同纠纷，与被答辩人所称的占用廉租房指标是两码事，廉租房指标有特定的供给对象，而被答辩人有固定的工作，收入稳定，是否符合廉租房供给条件应由政府相关部门核实批准后确定，与本案无关。4、答辩人多次要求被答辩人补交房租、水电费，被告不予理睬，并且将X-X-X室房屋未经原告同意转租给他人使用，私自不通过水表接水，撬开单位电表箱，表外接线用电长达一年，对答辩人造成巨大的经济损失，在所在小区引起了极其恶劣的反响，严重影响了单位的正常经营与管理，万般无奈下，答辩人才向法院提起诉讼。

本院在审理期间，上诉人牛XX提供了如下证据：第一份2010年7月8日询问闫XX的笔录，第二份是刘XX的笔录，第三份是白XX的笔录，三份都证明所交的三千二百元的钱是楼上所有人都交的；第四份是白XX与XX工具公司签的协议书，证明方向与前三份一样。第五份是2008年6月4日XX工具厂给房管局的一份证明，证明占用了牛XX的廉租房指标。（全部证据为复印件）。被上诉人质证称证据提交的程序不符合规定，不应属于新证据。一审中就应该提交；证据跟本案无关，三份笔录的被询问人应出庭作证，因此对三份笔录不予认可，不真实，不能证明上诉人所叙述的事实。第五份证据要求提交原件。这个原件不是新的证据，证明的内容不能证实上诉人的主张，恰恰证实了是一个租赁关系。

本院认为，上诉人牛XX父亲系洛阳XX公司的前身洛阳XX工具厂职工，其现居住的本市老城区X路X号院X-X-X室和X-X-X室的房屋所有人是洛阳XX公司。上诉人牛XX上诉称，上诉人所居住的房屋是房改房，又称上诉人所居住的房屋系租赁房。其两个上诉理由前后矛盾，且其二审出示的证人证言，证人均未出庭，故上诉人牛XX的上诉理由不足，本院无法采信。原审法院认定本案事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审诉讼费150元，由牛XX承担，二审诉讼费150元，由牛XX承担。

本判决为终审判决。

审判长：赵广云

审判员：刘耀国

审判员：郏文慧

二0一一年一月二十五日

书记员：任君