上诉人（原审被告）陈某甲，男，生于X年X月X日。

上诉人（原审被告）赵某某，男，生于X年X月X日。

上诉人（原审被告）姜某某，男，生于X年X月X日。

三上诉人共同委托代理人樊江陵，河南新律（略）事务所（略）。

被上诉人（原审原告）尚某某，男，生于X年X月X日。

委托代理人陈某乙，女，生于X年X月X日，系尚某某之妻。

委托代理人张耀东，河南涅阳（略）事务所（略）。

第三人李某某，男，生于X年X月X日。

委托代理人杨某某，女，生于X年X月X日，系李某某之妻。

上诉人陈某甲、赵某某、姜某某与被上诉人尚某某、原审第三人李某某为房屋买卖合同纠纷一案，不服镇平县人民法院（2010）镇城民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人陈某甲、赵某某及其二人与姜某某的委托代理人樊江陵、被上诉人尚某某的委托代理人陈某乙、张耀东、原审第三人李某某的委托代理人杨某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审查明：2008年被告陈某甲、赵某某、姜某某合伙在镇平县X镇X街邮电支局东200米处路北建门面房五间两层。2008年8月，房屋尚某建设中，经赵某青等人介绍，三被告同意将正在建设中的五间门面房其中的两间两层房屋预售给原告尚某某，双方协商约定房价为x元，除房屋外粉刷由原告自己粉刷，一层水磨石地坪由原告自己做及二层地板砖由原告购买外，其余工程及门窗、楼梯等设施均由被告完成，被告保证水路畅通。协议达成后，原告于2008年9月17日向被告交付购房款x元，于2008年10月5日向被告交付购房款x元，于2009年4月18日向被告交付购房款x元，三次共交付购房x元。原告将购房款交付给被告后，被告将购房款用于该房屋建设中。后原告认为原协商的房价过高，经中人说合，被告陈某甲把房屋价格确定为x元。2008年农历11月，被告将该房屋主体工程建起后，原告将指定购买的两间门面房的一层地面，自己投工投料做了水磨石地坪，并购买了房屋第二层的地板砖，被告运土由原告对院内进行了铺垫平整。后因该房屋的出路问题，原、被告双方发生争执，经人协调数次，均未达成一致意见。此后原告曾多次要求被告交房。2010年1月10日，三被告未与原告协商也未经原告同意且在原告购房款尚某退还的情况下，将出卖给原告的两间门面房以x元的价格转卖给不知情的第三人李某某，并由被告陈某甲申请到镇平县X村镇建设管理所，把办理在原告尚某某名下的村镇建筑许可证变更在第三人李某某的名下。现第三人李某某已入住该房。

原审认为，原、被告双方达成的房屋买卖协议，是双方真实意思表示，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自签订时生效”，原、被告协议达成后，原告按照约定支付了购房款x元，被告收到后，已将购房款用在建房工程上，在被告建的房屋主体工程建成后，原告按约定将一层地面做了水磨石地坪，购买了房屋二层用的地板砖，铺垫平整了院内地坪。据此可以证实，原、被告双方所达成的房屋买卖协议已经生效，并在履行中。原、被告所达成的协议不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定，故原告要求确认原、被告之间的房屋买卖合同有效，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告辩称原告曾多次要求解除合同，要求退款，但原告对此未予承认，而被告所提交的证据仅表示是原告要求解除合同，并不能说明原、被告双方已达成解除合同的合意。同时，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，故被告的辩称不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》解释第十五条规定：“出卖人就合同标的物订立了买卖合同，合同均不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物的所有权，请求追究出卖人的违约责任的，人民法院应予支持”。被告与不知情的第三人李某某签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，且未违反相关的法律规定，系有效合同。但根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”，该法第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。第三人李某某虽已实际入住该房，并办理了建筑许可证，但其并未办理房屋所有权证，建筑许可证并非权属证明，故李某某不享有该房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不能履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因被告未履行原、被告双方的合同义务，构成违约，被告应当对原告承担继续履行的法律责任，故原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。故判决：一、原告尚某某与被告姜某某、陈某甲、赵某某之间的房屋买卖合同有效。二、三被告应当继续履行原、被告双方的房屋买卖合同。案件受理费3500元，由三被告负担。

陈某甲、赵某某、姜某某上诉称：1、上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同已经解除，仅是对如何退还购房款存在争议；2、李某某为善意第三人，原判损害了其合法权益。请求撤销原判，驳回被上诉人在原审中的诉讼请求并由其承担诉讼费用。

被上诉人尚某某答辩称：1、被答辩人并未举证证明与答辩人已经达成解除合同的合意，且其未选择协商解除、诉讼解除、仲裁解除这三种法定解除方式，不符合法定的可以解除合同之情形，且也未将购房款退回，故双方之间的房屋买卖合同有效，应当继续履行；2、第三人并未提起上诉，说明其并未认为原判侵犯了其合法权益，且其也未办理房屋所有权证。请求驳回上诉，维持原判。

李某某称上诉人与被上诉人之间的纠纷与其无关，也不知情，争议之房屋应归其所有。

根据诉辩双方意见，合议庭归纳本案争议焦点为：上诉人陈某甲、赵某某、姜某某与被上诉人尚某某达成的房屋买卖协议是否有效应否继续履行各方当事人对此均无异议及补充。

二审中各方当事人均未提交新证据。

本院查明事实与原审认定事实一致。

本院认为：上诉人陈某甲、赵某某、姜某某与被上诉人尚某某达成协议，约定上诉人将其开发的商品房中的两间两层预售给被上诉人尚某某，尚某某支付购房款x元，除房屋外粉及一层水磨石地坪由尚某某自己负责，二层地板砖由尚某某购买外，其余工程及门窗、楼梯等设施均由三上诉人完成并保证水路畅通，该协议系双方当事人真实意思表示，内容也不违反法律规定，且已得到实际履行。后在履行过程中，双方确实谈及过退房退款事宜，但并未达成合意，三上诉人称购房协议已经解除，被上诉人尚某某对此不予认可，上诉人也未提供确切证据予以证明，且现李某某持有的村镇建筑许可证也系在未通知或征得尚某某同意的情况下由上诉人陈某甲申请自尚某某名下变更而来，也非房屋所有权属证明，该村镇建筑许可证不能证明物权已经发生转移，故上诉人称其与被上诉人尚某某之间房屋买卖合同已经解除的理由不能成立，本院不予支持，该协议合法有效，具有法律约束力，当事人应当继续履行。原判认定事实清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3500元，由三上诉人陈某甲、赵某某、姜某某负担。

本判决为终审判决。

审判长刘建华

审判员张南

审判员车向平

二0一一年元月二十三日

书记员徐艳华