上诉人（原审被告）李某某，男。

被上诉人（原审原告）原阳县X乡人民政府。

法定代表人岳某某，该乡常务副乡长。

委托代理人朱某某，男。

上诉人李某某因与被上诉人原阳县X乡人民政府（以下简称官厂乡政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院（2010）原民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年7月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明：1992年，官厂乡X路X排临街楼，楼建成后，该政府对外转让，每间房屋转让费x元。2005年，李某某在未经官厂乡政府同意且未支付转让费的情况下，擅自占用了四间房屋。2008年5月份，经协商，李某某愿意支付转让费，当时向官厂乡政府交纳x元，2009年3月19日又交纳5000元。剩余x元，李某某以官厂乡政府欠其劳务费为由，至今未付。

原审法院认为：李某某占用官厂乡政府所建临街楼房中的四间，并于2008年经协商愿意支付转让费，且已陆续支付x元，应视为双方已达成转让协议并已部分履行。欠付的x元转让费，在李某某仍同意要房的情况下，应将该款支付给官厂乡政府。李某某称官厂乡政府在建临街楼时占用其宅基地及欠其劳务费，未能提供证据证明，对其辩解不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百零八条之规定，判决：李某某给付官厂乡政府转让费x元，于判决生效后十日内履行。案件受理费550元，由李某某负担。

李某某上诉称：官厂乡X街楼时占用李某某的宅基地及房屋，乡政府同意给李某某另划一处宅基地并给以补偿。李某某多次找乡政府解决未果，后来乡X街楼中的四间房屋租与李某某使用，李某某交纳了x元租赁费，欠付的x元以乡政府应给付李某某的补偿款折抵。请求撤销原判，改判驳回官厂乡政府的诉讼请求。

官厂乡政府辩称：李某某称官厂乡X街房时占用其宅基地不是事实。若李某某要房，其应将剩余x元欠款补齐；若不要房，乡政府将其已付的x元退回。

李某某向本院提交下列证据材料：1、官厂乡政府于2005年5月17日与薛建峰签订的租赁合同，官厂乡政府于2005年5月17日与师根升签订的租赁合同，官厂乡政府于2005年5月20日与李某某签订的租赁合同；2、李某某于2008年5月16日交纳租金x元的证明，2009年3月19日交纳租金5000元的收据；3、张××、娄××、郭×等人出具的证明材料。官厂乡政府对上述证据发表意见称：对证据1的真实性无异议，但提出双方名为租赁实为买卖的主张，对李某某的租赁合同效力有异议，并称因李某某未将x元转让费一次交齐，官厂乡政府未在合同书上签字、盖章；对证据2无异议；对证据3有异议。

本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。另查明：在李某某提交的租赁合同书上，官厂乡政府未签字、盖章。

本院认为：官厂乡政府虽未在与李某某订立的租赁合同上签字、盖章，但李某某已向官厂乡政府支付租金x元，官厂乡政府也接受了该租金，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签订或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，应认定双方的租赁关系成立。我国合同法规定租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。官厂乡政府与李某某约定五十年的租赁期限违反上述法律规定，对超过部分本院不予支持；依据双方约定的租金标准，李某某已向官厂乡政府足额支付了二十年的租金，官厂乡政府要求支付剩余租金x元不符合法律规定，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销河南省原阳县人民法院（2010）原民初字第X号民事判决；

二、驳回原阳县X乡人民政府的诉讼请求。

一审案件受理费550元，二审案件受理费550元，均由原阳县X乡人民政府负担。为简便结算手续，李某某预交的二审案件受理费550元不再退还，待执行时与原阳县X乡人民政府一并结清。

本判决为终审判决。

审判长杜伟强

审判员蒋雪梅

审判员梁国兴

二○一○年十月十六日

书记员刘志飞