原告高某

被告许某

原告高某与被告许某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高某的委托代理人，被告许某及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告高某诉称,原告购买了上海市X路X弄X号X室房屋，2009年10月14日办理了房地产所有权转移登记手续，取得该房屋所有权。2009年6月28日，被告与原房屋所有权人王企签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告租赁使用上述房屋，租期自2009年8月16日至2014年8月15日，租金3500元/月，租金逐年每月递增两百元。租赁合同第七条约定：乙方需改动内部结构装修，须经甲方同意，不经同意，人为损坏甲方财产，乙方必须赔偿或修复。第十条第三款约定：乙方保证对承租的房屋不转租，并遵守大楼的物业管理制度，如乙方利用租赁的房屋有违反国家法令、法规行为而造成甲方出租的房屋明显受到侵害的，甲方可视受侵害的程度，提出退租和赔偿的权利。备注约定：乙方在租赁期间不得破坏房屋的原有结构。被告在租赁合同履行过程中，违反合同约定，未经出租人同意，擅自将房屋分割装修，并将承租的房屋交付梁兴科、许某、黄某权、李高某等等多人共同使用。2009年11月18日，本小区物业上海新湖物业管理有限责任公司发出《违章装修整改通知书》，责令其在2009年11月30日前纠正下列违章装修行为：1、改变使用功能；2、将厅隔成一间一间的卧室。被告对此置若罔闻。2009年12月1日，上海市普陀区房屋土地管理局长寿路街道房地办事处、上海市普陀区X街道办事处社会治安综合治理办公室、普陀区X街道安全工作委员会、上海市公安局普陀分局某派出所、上海市工商行政管理局普陀分局长寿工商所等五单位联合出具《限期整改通知书》，要求涉案房屋权利人拆除违章分割、撤出房屋内所有床铺、家具及其他物品，做到“人走场清”。但被告仍未纠正其违法、违约行为，经多次催告，未果。故原告诉至法院，请求判令：1、依法确认原被告间《上海市房屋租赁合同》于2009年12月25日解除；2、要求被告许某迁出系争房屋；3、依法判决被告许某支付房屋使用费（计算从2009.12.26起，按每月3500元，计算至被告实际迁出之日）。

被告许某辩称，涉案房屋是三房两厅，共有5个租客，分别是被告本人及其朋友梁兴科、许某、黄某权、李高某。被告住进房屋时，客厅已经被隔成两间，房屋便有了四个房间，梁兴科、许某、黄某权各住一间，被告与李高某同住一间。被告未收到过违章装修整改通知书和限期整改通知书；对物业公司出示的证明有异议。被告收到过原房屋产权人于2009年12月25日发的函件，函件内容为因被告违约，房屋出租方通知解除租赁合同，但2009年8月24日原房屋产权人和原告签订了房屋买卖合同，故原房屋产权人是因为出售了房屋而发函。2009年11月18日被告得知房屋产权人变更为原告。涉案房屋之前已经有过两次诉讼，一次原房屋所有权人起诉解除租赁合同，后撤诉，另一次是本案原告起诉被告迁让，经法院判决是驳回原告诉讼请求。被告在签订租赁合同前已明确告知出租方承租房屋后的居住情况，被告未改变房屋结构，只是对房屋进行了装修。不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，2009年6月28日，被告作为承租人（乙方），与案外人王企（甲方）就上海市X路X弄X号X室房屋签订《上海市房屋租赁合同》，由乙方向甲方承租上述房屋，房屋建筑面积为140.43平方米，租期自2009年8月16日至2014年8月15日，租金为每月人民币3500元。租赁合同第七条约定：乙方需改动房屋内结构装修，须经甲方同意，不经同意，人为损坏甲方财产，乙方必须赔偿或修复。第十条第三款约定：乙方保证对承租的房屋不转租，并遵守大楼的物业管理制度，如乙方利用租赁的房屋有违反国家法令、法规行为而造成甲方出租的房屋明显受到侵害的，甲方可视受侵害的程度，提出退租和赔偿的权利。备注约定：乙方在租赁期间不得破坏房屋的原有结构。后，被告实际使用上述房屋至今。2009年8月24日，原告作为买受人（乙方），与案外人王企、秦毅敏（甲方）就上述房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方以人民币x元的价格向甲方购买上述房屋。2009年10月28日原告取得该房屋产权证。上述房屋原结构为三室两厅，现在由被告及梁兴科、许某、黄某权、李高某五人居住。现原告以被告改变房屋结构并由多人居住为由诉至本院，请求判决如其诉请。

另查明，2009年11月18日，上海新湖物业管理有限责任公司发出《违章装修整改通知书》，责令上述房屋业主（使用人）在2009年11月30日前纠正下列违章装修行为：1、改变使用功能；2、将厅隔成卧室，如逾期未予纠正，该物业公司将根据相关规定上报。2009年12月1日，上海市普陀区房屋土地管理局长寿路街道房地办事处、上海市普陀区X街道办事处社会治安综合治理办公室、普陀区X街道安全工作委员会办公室、上海市公安局普陀分局某派出所、上海市工商行政管理局普陀分局长寿工商所等五单位联合出具《限期整改通知书》，要求上述房屋业主/转租人/承租人拆除违章分隔、撤出房屋内所有床铺、家具及其他物品，做到“人走场清”，对逾期拒不整改的，政府相关部门将依法予以整治。后相关政府部门未采取整治措施。

再查明，2009年11月24日，上述房屋原所有权人王企、秦毅敏以许某为被告向上海市普陀区人民法院提起诉讼，要求解除租赁合同，后王企、秦毅敏撤诉。2010年1月4日，原告以许某为被告向上海市普陀区人民法院提起诉讼，要求许某迁出涉案房屋并赔偿损失。2010年3月23日，上海市普陀区人民法院以（2010）普民三（民）初字第X号民事判决书判决对原告的诉讼请求不予支持。该案在审理过程中，原告自认其在购买房屋时，未对房屋进行实地验看。

审理中，本院至实地进行勘验，涉案房屋无厨房区域及厨房设施，除三间居室外，在原有餐厅（可能含原厨房）至走廊处有拦隔墙，将上述区域拦隔成独立单间作居住用。

庭审中，被告称其于2009年11月18日王企对其提起诉讼时才知道房屋所有权人发生了变更，被告承租上述房屋时房屋内即没有厨房间及厨房设施，现有的分隔墙当时即已存在。原告向本院递交了王企出具的情况说明一份，主要内容为：上述房屋在租赁给被告居住使用之前曾租赁给他人使用，该承租人在租赁房屋期间改变了房屋结构，将房屋分割成九间对外出租，为此相关部门于2009年4月14日进行了强制拆除，故在其与被告签订租赁合同时，该房屋除满屋建筑垃圾外无任何隔断。对此，被告称其承租接收该房屋时，房屋内一片狼藉，现有的分隔墙并没有拆除，其他部分分隔墙体被敲打出洞，但未完全拆除。

本院认为，案外人王企与被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，是有效合同。根据相关法律规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故在原告购买涉案房屋后，该租赁合同即对原告具有约束力，原被告均应按租赁合同的约定行使权利、履行义务。根据原告提供的王企出具的情况说明，涉案房屋出租给被告前已存在房屋结构被改变的情况，房屋原产权人王企在将涉案房屋出租给被告时并未将该房屋恢复至房屋原居住功用状态，故本院难以认定目前的房屋结构布局系被告改变房屋结构所为。被告承租涉案房屋期间，相关部门虽曾出具了整改通知等文件，但被告否认收到上述文件，相关部门最终亦未对被告采取相应措施，故原告并不能以此作为认定被告改变房屋结构并主张解除合同的依据。况且，根据租赁合同约定，如若被告存在改变房屋结构之行为，出租人亦不能以此直接主张租赁合同解除。涉案房屋建筑面积达140余平方米，审理中查明实际居住五人，并无不妥，且不损害原告的合法权益，故本院对原告以被告改变房屋结构为由确认合同解除的诉讼请求不予支持。原告要求被告迁出涉案房屋、给付房屋使用费的诉讼请求均基于认为被告改变房屋结构致合同解除所主张，因本院对原告要求确认租赁合同已解除的诉讼请求不予支持，故本院对原告其余的诉讼请求一并不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六十条的规定，判决如下：

一、对原告高某要求确认原被告间的《上海市房屋租赁合同》于2009年12月25日解除的诉讼请求不予支持；

二、对原告高某要求被告许某迁出上海市X路X弄X号X室房屋的诉讼请求不予支持；

三、对原告高某要求被告许某支付房屋使用费的诉讼请求不予支持。

本案受理费人民币550元，由原告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长金红

审判员梁斌

代理审判员姚鸿康

书记员陈文丽