上诉人（原审被告、反诉原告）杨某某，男，X年X月X日出生，土家族，住（略）。

委托代理人刘文化，张家界市法律援助中心律师。

上诉人（原审原告、反诉被告）张某某，女，X年X月X日出生，土家族，住（略）。

上诉人（原审原告、反诉被告）吴某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人胡小龙，湖南天门律师事务所律师。

上诉人杨某某、张某某、吴某某因租赁合同纠纷一案，不服张家界市武陵源区人民法院2009年6日17日作出的（2008）张武民二重字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员周洁担任审判长，审判员钟以祥、刘利利参加的合议庭，于2009年7月28日公开开庭审理了本案。书记员朱亦红担任记录。上诉人杨某某及委托代理人刘文化，上诉人张某某、吴某某及委托代理人胡小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原判认定，2003年1月1日，张某某与吴某某签定了《合伙协议》：合伙年限为20年，自2003年1月1日至2022年12月31日止，张某某以取得的张家界国家森林公园管理处授权委托“张家界国家森林公园索溪峪旅游工作站”的房地产使用、经营权作为出资，占20％的股份，吴某某以负责“张家界国家森林公园索溪峪旅游工作站”的改扩建装修及前期费用作为出资，占80％的股份。2003年1月21日，张某某与张家界国家森林公园管理处签订《委托经营合同书》，相关内容如下：张家界国家森林公园管理处将原“迎归大酒店”(即上述的“张家界国家森林公园索溪峪旅游工作站”)的经营场所、房屋、设备设施委托给张某某经营，委托经营期限为30年，自2003年1月1日至2032年12月31日。2004年7月21日，张某某进行了个体工商户登记，字号名称为“夜泊秦淮大酒店”，经营者姓名为张某某。2006年11月8日，张某某、吴某某与杨某某签订了《经营合同书》：乙方(即杨某某，下同)经营年限为5年，2006年11月8日至2011年11月7日；经营方式为乙方拥有独立经营权，但对外仍续用“夜泊秦淮大酒店”的名义，业主仍为张某某；乙方经营的场所为“夜泊秦淮大酒店”的桑拿部、餐饮部、客房部及设施、设备；乙方在经营期限内每年向甲方(即“夜泊秦淮大酒店”，下同)交纳25万元费用，其具体交纳方法为：双方在签订合同时，乙方一次性付清第一年度的25万元费用，其后每年度的费用必须在当年的9月1日前一次性向甲方交纳；乙方在签合同时交纳财产押金10万元整，交纳的时间为：2006年12月20日前付5万元；2007年5月20日付5万元，合同期满后甲方将该押金退回乙方；乙方不得对外承包、转包和其它形式的租赁，但甲方书面同意的除外；乙方对“夜泊秦淮大酒店”进行装修改造之前，必须向甲方写出书面报告，取得甲方法定代表人签字认可后方可装修，甲方不承担乙方装修费用，合同期满后，动产部分由乙方带走，不动产部分无偿归甲方所有；乙方自行承担经营期间发生的各种税、费、证等费用；乙方不按时(指每个年度9月1目前)向甲方交纳经营费用的，甲方有权解除合同，合同解除后，乙方的改造、装修、添置设备等所有投资全部归甲方所有，甲方不给乙方任何补偿；乙方向甲方退回移交清单中财产，发现损坏的，照价赔偿；任何一方违约时，向守约方支付伍万元的违约金，守约方的实际损失超过伍万元时，违约方给守约方照实赔偿，甲方违约除赔偿乙方违约金外，还必须赔偿装修改造费用。乙方违约除赔偿违约金以外，所有的改造装修无偿归甲方所有。张某某作为甲方法人代表、吴某某作为合伙人、杨某某作为乙方在合同上分别签了名字。合同签订后，双方按照合同进行了财产、有效证件的移交，各自持有一份移交财产清单、有效证件移交清单。杨某某开始经营“夜泊秦淮大酒店”，按照约定交纳了10万元财产押金。2006年11月20日，杨某某向张某某、吴某某递交了《关于夜泊秦淮大酒店局部整改装修的报告》，主要内容如下：整体思路是把二楼餐厅装修成客房，增加住客接待量，在社会上提高本酒店的知名度；一楼休闲、浴池，装修成餐厅，来满足住客用餐和接待部分客人中餐，以此来提高整个酒店的经济效益。装修布局：二楼厨房调至一楼同样位置，一楼浴池不能毁坏，在上面铺木板；装修原则：只能在不影响整体布局上进行添置装修，不能损坏主体建筑。张某某于同日在此报告上写下如下内容：同意按此方案进行改造、装修，但费用一切自理，甲方不承担装修、改造的任何费用。杨某某按照报告把二楼的餐厅改造成了客房，一楼部分改造成了餐厅。2007年，杨某某向张某某、吴某某交纳了2007年11月8日至2008年11月7日的部分房租，尚欠x元。2008年3月12日，杨某某与“步步高超市”的经营者吴某华签订了《房屋租赁合同》，杨某某将“夜泊秦淮大酒店”的一楼餐厅转租给吴某华进行“步步高超市”扩建，期限自签约之日至2011年11月8日，租金为每年9万元。吴某华在签订合同后，对“夜泊秦淮大酒店”的一楼的墙体进行了拆建改造。杨某某将二楼部分改造成餐厅。吴某某在知道转租的情况后，多次找到杨某某，双方发生了一些冲突。2008年5月4日，张某某、吴某某提起诉讼。2008年5月27日，吴某某提出申请，要求对“夜泊秦淮大酒店”被改造部分的价值以及恢复房屋结构的修复费用进行司法鉴定。2008年5月28日，杨某某提起反诉。张家界市方民司法鉴定所作出张方民评鉴字(2008)X号评估鉴定报告，“夜泊秦淮大酒店”毁坏的装修设施工程造价评估鉴定结果为：1、砌体及装修工程造价x.67元；2、水电安装工程造价x.04元；工程总造价为x.71元，其中一楼工程造价为x.32元，二楼工程造价为x.39元。张家界市方民司法鉴定所对被告杨某某2006年底经两原告同意后进行改造装修的费用作出了张方民鉴字［2009]X号评估鉴定报告，结果为：装修工程的重置价值x.94元，按使用年限为7年，已使用年限为1.25年折算成新率后的评估鉴定价为x元，电器、床上用品按60％的成新率，木制家具、床、床垫按85—80％不等的成新率评估为x元。对二楼餐厅的地面砖、格栅灯、孔灯、电线不应计算在此次评估范围之内，双方同意核减6292元。

原判认为，原、被告于2006年11月8日签订的《经营合同书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效。依法订立的合同自订立之日起对双方当事人具有约束力。本案中，被告杨某某没有按时交付租金，又擅自转租，应视为违约。两原告主张解除合同，被告杨某某答辩并反诉同意解除合同，双方签订的《经营合同》可以解除。被告杨某某给原告张某某、吴某某返还“夜泊秦淮大酒店”及财产移交清单上的财产和证件，原告张某某、吴某某给杨某某退回财产押金10万元。被告杨某某未按合同约定的期限支付租金，原告张某某、吴某某要求其支付2008年11月7日前下欠的租金x元的诉讼请求，予以支持，杨某某对“夜泊秦淮大酒店”的改造只是对酒店的部分用途的改变，按照现状出租不影响酒店的使用价值，两原告也没有提交证据证明杨某某对酒店的改造危及整个房屋的安全，故两原告要求被告杨某某赔偿损失的诉讼请求不予支持。被告杨某某没有证据证明将“夜泊秦淮大酒店”的一楼餐厅转租给吴某华进行“步步高超市”扩建征得了两原告的同意，其行为违反了合同的约定，应承担违约责任，故两原告要求被告杨某某支付违约金的诉讼请求应予以支持。但双方约定的5万元违约金过分高于造成的损失，应当予以适当减少，杨某某支付给张某某、吴某某的违约金以人民币2万元为宜。被告杨某某反诉要求两原告补偿装修费用，虽没有提交证据证明两原告在合同履行过程中有违约行为，但根据公平合理原则，两原告对其同意被告杨某某改造装修的费用应给予适当补偿。被告杨某某至今仍占有租赁物，合同约定的经营期限不足一半，经营期满后装修无偿归两原告所有，且被告杨某某在履行合同过程中存在违约行为，故装修部分按评估价值x元扣减双方同意核减的超范围评估的6292元的50％予以补偿为宜，即实际补偿x元((x－6292)×50％)，添置的活动财产按评估鉴定价值x元补偿。“夜泊秦淮大酒店”登记的营业执照是个体工商户，张某某与合伙人吴某某是“夜泊秦淮大酒店”的业主，符合本案的诉讼主体资格，杨某某辩称的诉讼主体应该为“夜泊秦淮大酒店”、两原告不符合诉讼主体资格的意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告张某某、吴某某与被告杨某某的经营合同；二、被告杨某某向原告张某某、吴某某返还“夜泊秦淮大酒店”，按照财产移交清单移交财产和证件，损坏的设备、设施照价赔偿；三、自2008年11月8日起至被告杨某某按照判决第二项返还租赁物之日，被告杨某某按每天人民币685元给原告张某某、吴某某支付租金(25万元÷365天=685元／天)；四、被告杨某某给原告张某某、吴某某支付2008年11月7日前欠交的租金人民币x元；五、原告张某某、吴某某给被告杨某某退回人民币10万元的财产押金；六、被告杨某某给原告张某某、吴某某支付违约金人民币2万元；七、反诉被告张某某、吴某某给反诉原告杨某某补偿2006年底改造装修的费用及此次改造中添置的相应活动财产费用共计x元，反诉原告杨某某2006年的改造装修及添置的活动财产归反诉被告张某某、吴某某所有；八、原告张某某、吴某某的其他诉讼请求不予支持；九、反诉原告杨某某的其他诉讼请求不予支持。

宣判后，杨某某、张某某、吴某某均不服，向本院提起上诉。杨某某的主要上诉理由是自己履行合同没有违约行为，对方应当补偿房屋装修费用，请求撤销原判，依法判决。张某某、吴某某的主要上诉理由是对方未按期交纳租金和部分房屋转租未经同意，已构成违约，我方不应当给予补偿，请求依法改判。

双方当事人在本院规定的期限内，均未提交新的证据。

本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。

本院认为，杨某某与张某某、吴某某签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方当事人自愿要求解除合同，应予准许。合同解除后，承租人杨某某应当将租赁物（包括移交的活动财产和证件）返还给出租人张某某、吴某某，如有损坏和缺失的应当照价赔偿，并应交清下欠的租赁费。张某某、吴某某应当退还杨某某交纳的租赁押金。杨某某在租赁张某某、吴某某房屋期间，未依约交清租赁费用，且将部分房屋转租未经张某某、吴某某书面同意，未全面履行合同的客观事实存在，依法应当承担相应的违约责任。双方在合同履行期间，杨某某对租赁物进行了装修改造和将部分房屋出租，对张某某、吴某某收回房屋后继续经营有使用价值，根据公平合理原则，张某某、吴某某应当对杨某某装修改造费用给予适当补偿。因此，杨某某和张某某、吴某某的上诉理由不能成立，不予支持。原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费x元，由上诉人杨某某负担7090元，上诉人张某某、吴某某负担4511元。

本判决为终审判决。

审判长周洁

审判员钟以祥

审判员刘利利

二○○九年八月十日

书记员朱亦红